Để giảm thiểu những hệ lụy xấu, cần kiểm soát giá đất
Năm 2021 vừa qua, thị trường bất động sản không chỉ ở Hà Nội, TP.HCM mà còn ở các địa phương đều ghi nhận giá bất động sản tăng “đột biến”, đặc biệt là các phân khúc: Biệt thự, nhà liền kề, đất thổ cư, đất đấu giá và đất dịch vụ.
Nhiều ảnh hưởng nghiêm trọng
Để đảm bảo yếu tố công khai, giảm thiểu những hệ lụy xấu trên thị trường bất động sản (BĐS), cần nhanh chóng rà soát pháp luật để kiểm soát giá đất góp phần phát triển kinh tế - xã hội.
Thông tin rao bán nhà đất cho biết, BĐS tăng cao ở những khu vực có các thông tin quy hoạch lớn như xây mới công trình hạ tầng giao thông, khu đô thị, dự án lớn,... Tuy nhiên, giá thực tế của BĐS tại các khu vực này có tăng nhưng vẫn trong mức ổn định chứ không có dấu hiệu tăng mạnh, tăng nhanh chóng như lời quảng cáo của các môi giới hay thông tin đăng tải tràn lan trên mạng.
Tình trạng “sốt đất ảo” thường xảy ra do một số đối tượng lợi dụng thông tin quy hoạch nhằm đẩy giá, thao túng thị trường. Nói cách khác, chính “cò đất”, môi giới đang tìm cách lợi dụng các thông tin liên quan đến quy hoạch để thu hút, mời chào những người muốn đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư mới, thổi giá bất động sản lên cao, tạo cơn “sốt đất ảo” để đầu cơ, trục lợi, các chuyên gia BĐS cho hay.
Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội Đỗ Thị Thu Hằng cho rằng, giá đất tăng dựa trên thông tin chung thì không được nhìn nhận là nguyên nhân thật sự dẫn đến hiện tượng tăng giá. Mà còn một nguyên nhân nữa là hiện tượng đầu cơ, thổi giá. Việc mua đi bán lại diễn ra lúc chờ tăng giá không phản ánh được nhu cầu thực chất của thị trường và rồi sẽ bị dừng lại, vì vậy, cần biện pháp để giảm đầu cơ lướt sóng.
Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường Đào Trung Chính đồng quan điểm cho hay, nguyên nhân mang tính tiêu cực đẩy tình trạng “sốt đất” diễn ra ở khắp nơi là do yếu tố đầu cơ, những người môi giới hoạt động thiếu chuyên nghiệp vì trục lợi bất chính gây nhiễu thông tin thị trường, nhằm thổi giá để kiếm lời.
Nếu chúng ta để cơn "sốt" đất này lên cao sẽ không khuyến khích được sản xuất vì tiền thuê đất tăng sẽ ảnh hưởng ngay đến cuộc sống người dân, đến đất ở của người dân. Giá thuê mặt bằng sản xuất của doanh nghiệp cũng sẽ tăng và như vậy, giá thành sản phẩm khó tránh cũng tăng theo.
Quan trọng hơn, đó là sẽ có làn sóng người dân lao vào đầu tư BĐS. Nếu người dân đi vay tiền để đầu tư nhằm kiếm lời sau đó xảy ra tình trạng "bong bóng" bất động sản vỡ thì rất nguy hiểm như vỡ nợ và nhiều hệ lụy xã hội khác nữa.
Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, các cơn “sốt đất” tạo ra giá trị ảo trong BĐS, làm giàu cho một nhóm nhỏ những nhà đầu cơ BĐS, nhưng gây ra lạm phát cao hơn mức làm giá trị đồng tiền bị suy giảm mà toàn dân phải gánh chịu. Do đó, giải pháp cần làm là thực hiện rà soát pháp luật để tạo dựng một thị trường BĐS phát triển lành mạnh, cơ chế đấu giá đất phù hợp.
Để kiểm soát giá đất cần rà soát pháp luật
Phó Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam PGS.TS Doãn Hồng Nhung, việc thực hiện rà soát pháp luật để tạo dựng một thị trường BĐS phát triển lành mạnh, cơ chế đấu giá đất phù hợp tạo hiệu quả vốn hóa đất đai là một nhiệm vụ khó khăn. Trước hết, đây không phải là nhiệm vụ sửa một luật là có thể giải quyết được. Đây là nhiệm vụ mang tính tổng hợp cần tới sức mạnh chung của Chính phủ, Quốc hội để khẳng định tính hệ thống.
"Cần rà soát pháp luật, một mặt để phát hiện những hành vi lợi dụng pháp luật, mặt khác để sửa đổi pháp luật phải đảm bảo tính hệ thống, được coi như vấn đề lớn của đất nước, không phải chỉ của các cơ quan nhà nước.
Song song đó, chúng ta buộc phải tìm giải pháp giảm lợi nhuận khi đầu tư vào đất đai mới hy vọng dòng tiền đầu tư của xã hội chảy mạnh vào sản xuất, kinh doanh. Các nước phát triển dùng giải pháp duy nhất là nâng cao thuế BĐS và từ đó chuẩn hóa được các hình thức vốn hóa đất đai, trong đó có định giá đất và đấu giá đất. Đó cũng là kinh nghiệm cho Việt Nam", bà Nhung cho hay.
Chuyên gia kinh tế PGS.TS Ngô Trí Long cho biết, các cơ quan quản lý giá cần xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu định giá đất phải thường xuyên cập nhật sự biến động giá đất trong cả nước và theo vùng, miền, địa phương để làm cơ sở thực tiễn, làm căn cứ khoa học cho mỗi lần điều chỉnh lại khung giá đất, tránh tình trạng ước lệ, phỏng chừng. Muốn vậy, cần tổ chức điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường.
Bên cạnh việc hoàn thiện các phương pháp định giá đất truyền thống đã ban hành, cần nghiên cứu sử dụng các phương pháp định giá hiện đại.
Mặt khác, cần ứng dụng công nghệ vào xác định giá đất, tới từng thửa đất, thực hiện đăng ký giá đất, xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, khung giá đất, bảng giá đất, giá đất đấu giá, giá đất đấu thầu, giá đất bồi thường, giá đất tái định cư, và giá đất đăng ký làm cơ sở cho công tác quản lý Nhà nước về giá đất. Đây là một công cụ có thể giúp cho các cơ quan định giá đất hàng loạt.
Bùi Hằng (T/h)
