Giá nhà tăng đột biến, chỉ còn dành cho người giàu?
Theo các chuyên gia bất động sản, thị trường nhà ở đang định hình một mặt bằng giá mới nguy hiểm cho người mua nhà, nhất là những người khó khăn về nhà ở sẽ rất khó tiếp cận được.
Trong báo cáo gửi Quốc hội mới đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà nhấn mạnh giá nhà ở chưa ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản, cũng như không phù hợp với khả năng chi trả của người dân.
Trong báo cáo thực hiện nghị quyết của Quốc hội về giám sát chuyên đề và chất vấn trong nhiệm kỳ khóa XIV và một số nghị quyết trong nhiệm kỳ khóa XIII về lĩnh vực xây dựng, Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết giá bất động sản 6 tháng đầu năm có xu hướng tăng so với cuối năm 2019.
Tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư tăng 0,16% so với cùng kỳ năm 2019, đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,01%; tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,25%, đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,15%.
Bộ Xây dựng nhìn nhận giá cả hàng hóa bất động sản, nhất là giá nhà ở chưa ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản, cũng như không phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân. Theo cách đánh giá chung hiện nay, giá nhà ở là hợp lý nếu lợi nhuận cho thuê đạt xấp xỉ lãi suất tiền gửi ngân hàng.
“Giới đầu cơ bất động sản vẫn hoạt động công khai, lợi dụng các yếu tố xã hội như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị... để đẩy giá lên cao thu lợi bất chính làm bất ổn thị trường”, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà lý giải.
Trong thời gian qua, có nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng, dự án đa năng kết hợp lưu trú và nghỉ dưỡng được cấp phép. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật liên quan đến các loại hình bất động sản mới (condotel, officetel..) chưa đầy đủ, các điều kiện của hợp đồng không chặt chẽ, rõ ràng, minh bạch dẫn đến tiềm ẩn rủi ro cho cả nhà đầu tư và người mua.
Một phần nguyên nhân của những tồn tại kể trên là việc kiểm soát thị trường bất động sản của các cơ quan Nhà nước chưa hiệu quả. Nhiều địa phương khi phát hiện vi phạm vẫn chưa kiên quyết xử lý, còn thiếu quyết liệt trong việc thu hồi các dự án chậm tiến độ, các dự án vi phạm quy định.
Ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hội môi giới - cho rằng: Thị trường nhà ở tại TP.HCM đang định hình một mặt bằng giá mới nguy hiểm cho người mua nhà, nhất là những người khó khăn về nhà ở sẽ rất khó tiếp cận được.
Chuyên gia lo ngại, nếu cứ tiếp tục "đẩy giá" như thế này thì chỉ khoảng nửa năm nữa, TP.HCM sẽ không còn nhà ở phân khúc trung cấp, trong khi phân khúc bình dân cũng “biến mất” trước đó thì thành phố này sẽ chỉ còn nhà ở cho người giàu.
Trong khi đó, tại thị trường Hà Nội, Savills nhận định là “nhạy cảm” về giá. Một số nơi không phải nội đô như Mỹ Đình giá chung cư cũng khoảng 50-60 triệu đồng/m2.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - cho rằng: Hiện nay, căn hộ nhà ở thương mại 2 phòng ngủ có giá vừa túi tiền khoảng trên dưới 2 tỉ đồng. Với cặp vợ chồng (có 1-2 con) có tiền lương khoảng 20 triệu đồng/tháng, tằn tiện lắm chỉ có thể tiết kiệm được khoảng 5-6 triệu đồng/tháng (60-70 triệu đồng/năm), thì giấc mơ tạo lập nhà ở càng xa vời, nếu không được hỗ trợ ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội.
Trao đổi với VnEconomy, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Công ty Cổ phần PropertyGuru Việt Nam - đơn vị vận hành trang tin Batdongsan cho rằng, về mặt bản chất có thể giải thích mặt bằng giá cao là kỳ vọng của nhà đầu tư vào kênh đầu tư sinh lời này rất lớn. Nguồn tiền kinh doanh trong dân còn khá nhiều, thay vì gửi ngân hàng ở mức lãi suất 5-6% thì việc mua một sản phẩm nhà ở để đầu tư lâu dài cũng là một cơ hội đối với những người có nguồn tài chính tốt.
Yếu tố dịch Covid-19 mang tính chất ngắn hạn, đầu tư bất động sản mang tính chất dài hạn, nên dù có Covid thì giá nhà cũng không hạ được, trừ khi dịch ảnh hưởng từ 3-5 năm thì tác động lên giá nhà sẽ khác.
Giá nhà cao còn do xuất phát từ nhu cầu mua để ở thực của người dân chứ không phải câu chuyện bong bóng như giai đoạn 2009 - 2010. Tốc độ đô thị hoá dân số Việt Nam ngày càng tăng cao, TP.HCM và Hà Nội mỗi năm thêm mấy trăm ngàn người dân thì nhu cầu ở cao khiến mặt bằng giá tăng. Người nở ra nhưng đất không nở ra khiến cho nhu cầu bất động sản ngày càng cao lên, giá sẽ cao lên.
Theo nghiên cứu của chúng tôi mỗi năm riêng thị trường Hà Nội - TP.HCM thiếu 60.000 - 70.000 căn hộ trong khi nguồn cung 1-2 năm vừa rồi hạn chế do vướng pháp lý dự án.
Tuy nhiên, cần lưu ý là giá nhà neo cao giai đoạn này khác hoàn toàn với giai đoạn 2008 - 2010. Nhờ có sự kiểm soát tín dụng với bất động sản của nhà nước đảm bảo cho việc không bị bong bóng ảo về giá.
Theo ông, bất động sản là một trong những thành tố chính của nền kinh tế nên giá bất động sản đi xuống nó sẽ đi xuống nhiều thành tố khác liên quan như lãi suất vay, tín dụng và ngành nghề liên quan. Do đó, để giá nhà tuột dốc đi xuống chưa chắc là chỉ số tốt của nền kinh tế.
Giá nhà cao gấp chục lần thu nhập người dân thì nên có đòn bẩy tài chính để người dân có thể mua nhà. Bất động sản ở mức độ khá rẻ thì sẽ gặp ở các quốc gia tương đối ổn định về mặt dân số, không phát triển nữa còn tốc độ đô thị hoá ở Việt Nam, ở các thành phố đô thị lớn thì dù kiểm soát ở mặt vĩ mô thế nào cũng không kiểm soát được.
Nhật Hạ
