Giải pháp cho công tác xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường

Theo dõi KTMT trên

Việc xác định bảng giá đất hàng năm cũng còn nhiều bất cập, cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào chưa đáng tin cậy... Nhận thấy những tồn tại và vướng mắc liên quan đến việc xác định giá đất hiện nay, sáng nay (18/10), Báo Tiền Phong tổ chức Tọa đàm "Giải pháp nào để xác định giá đất tiệm cận thị trường?". Các chuyên gia sẽ nhìn nhận những bất cập, khó khăn trong công tác xác định giá đất. Từ đó, cùng nhau tìm ra các định hướng, giải pháp cho công tác xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường.

Về “giá đất thị trường”, không có khái niệm rõ ràng

Vấn đề xác định giá đất theo giá thị trường dù đã được liên tục thực hiện đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai, nhưng đến nay vẫn bộc lộ nhiều bất cập, dẫn đến tình trạng quy định vừa ban hành đã lỗi thời và phải sửa đổi được GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chia sẻ:

Một trong những điểm cần làm rõ là khái niệm “giá đất thị trường”. Giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá thị trường đã được đặt ra tại Nghị quyết 26-NQ/TW của Ban chấp hành TW Đảng khóa IX ban hành ngày 12/3/2003. Kể từ đó, Khung giá đất của Chính phủ, cũng như Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh đều thấp hơn giá đất thị trường khá nhiều.

Khi đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004 quy định rằng giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là giá đất trong giao dịch thực tế mang tính phổ biến hai bên giao dịch mà không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố ngoại cảnh hoặc nội tình. Đến năm 2007, Nghị định 123 của Chính phủ đã sửa đổi định nghĩa này để làm rõ thế nào là “thị trường trong điều kiện bình thường”.

Nhận thấy tình trạng thực tế giá đất của Nhà nước quy định và giá đất thị trường vẫn lệch nhau quá xa, Chính phủ đã quy định tại Nghị định 84 năm 2007 rằng trong các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, giao đất, cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước mà giá đất trong Bảng giá đất thấp hơn giá đất thị trường thì phải định giá cho từng trường hợp cụ thể.

Thực tế, có thể nhận thấy thời gian qua việc Khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh đều “thấp hơn giá đất trên thị trường rất đáng kể”. Có thể lấy những ví dụ cụ thể mà ai cũng thấy đúng, nhưng chứng cứ pháp lý nào để nói là đúng thì không có. Điều này để thấy rằng cái đúng hay cái sai về giá đất thị trường cũng chỉ là “mang máng”, thấy vậy mà không có căn cứ pháp lý nào minh chứng.

Vậy là, “khuyết điểm” của các cấp có thẩm quyền ban hành Khung giá đất và Bảng giá đất thấp hơn thị trường cũng chỉ là nhận xét chung chung, có vẻ có lý nhưng không chứng minh được ai “có lỗi” cả. Mọi sự đều bình yên, mặc dù nhiều ý kiến rất quyết liệt cho rằng chênh lệch giá đất giữa giá Nhà nước và giá thị trường làm cho ngân sách Nhà nước thiệt hại, nhiều nhà quản lý rơi vào vòng lao lý, nhiều người dân bị thu hồi đất bất bình… Nhưng tìm ra nguyên nhân nào để sửa thì lại khó vì không có khái niệm pháp luật rõ ràng về “giá đất thị trường”. Từ đấy mà gần 10 năm qua các bất cập về giá đất sinh ra ngày một nhiều.

Tại tọa đàm, ông Trần Xuân Lượng, Tiến sĩ chuyên ngành Bất động sản – Đại học Kinh tế Quốc dân nói về định giá đất thấp tạo kẽ hở cho tham nhũng, đầu cơ đất đai cho hay, theo thống kê, số lượng đơn thư khiếu nại về đất đai rất cao, chiếm 60-70% trong tổng số đơn khiếu nại, tố cáo, với một nguyên nhân được chỉ ra là do chính sách, pháp luật về lĩnh vực này còn bất cập nhưng chậm được thay đổi. Trong đó giá đất là một trong những nội dung quan trọng là nguyên nhân chính của vấn đề nêu trên. Giải quyết được bài toán về giá đất sẽ làm giảm bớt số lượng tranh chấp đất đai, giải quyết được các khó khăn vướng mắc trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai theo cơ chế thị trường ở Việt Nam hiện nay.

Giá đất được pháp luật đất đai năm 1993 thừa nhận nhưng vẫn được quản lý dựa trên các quyết định hành chính để xác định theo thẩm quyền của Chính phủ và UBND cấp tỉnh (Khung giá và Bảng giá đất) và chưa hướng tới việc định giá đất theo hướng thị trường. Luật Đất đai năm 2003 quy định định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng trên thị trường; UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và công bố công khai vào ngày 1/1 hàng năm để làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính về đất đai và tính bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, bảng giá đất được xây dựng theo vị trí đất, khu vực đất (gồm nhiều thửa đất có điều kiện tương tự, có cùng mức giá), ông Lượng chia sẻ

Luật Đất đai 2013 tiếp tục đổi mới công tác định giá đất như quy định nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, xây dựng bản đồ giá đất, xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về giá đất.

Tuy nhiên, việc áp dụng giá đất cho các mục đích cụ thể vẫn còn nhiều bất cập. Giá đất do Nhà nước quy định vẫn chưa phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường là nguyên nhân chính gây thất thoát ngân sách Nhà nước, khiếu nại trong lĩnh vực đất đai và tạo kẽ hở cho tham nhũng, đầu cơ đất đai.

Việc định giá đất đóng có một số vai trò quan trọng như sau: Một, đó là cơ sở phục vụ cho việc mua bán, trao đổi và chuyển nhượng đất, góp phần ổn định thị trường đất. Hai là, cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất như: Tính thuế, cho thuê, thế chấp, cầm cố. Ba là, cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi thu hồi.

Bên cạnh đó, còn nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng đất và đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội đặc biệt khi giải quyết sự tranh chấp đất, xây dựng và thực hiện luật pháp về đất.

Giá đất bồi thường không sát thị trường

Về vấn đề giá đất bồi thường không sát thị trường khiến nhiều dự án đình trệ, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chia sẻ tại tọa đàm: Khung giá đất lâu nay không tính toán đúng thực chất giá trị tài sản đất đai nên tiền đền bù cho người dân khi bị Nhà nước thu hồi đất chưa sát giá thị trường. Hậu quả là khiếu kiện khiếu nại, thời gian giải phóng mặt bằng kéo dài, nhiều dự án bị đình trệ hàng chục năm, phải điều chỉnh tổng vốn đầu tư. Do đó, bỏ khung giá đất sau gần 30 năm áp dụng tại Việt Nam (từ 1993) là phù hợp với thực tiễn.

Theo Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, mặc dù bỏ khung giá đất nhưng vẫn duy trì bảng giá đất để áp dụng cho nhiều trường hợp giống như Luật Đất đai năm 2013. Nguyên tắc Nhà nước quản lý giá đất không thay đổi. Tại Điều 19 Dự thảo quy định Nhà nước quyết định giá đất thông qua việc quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất; ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể.

Ông Đính phân tích: “Như vậy, thực chất của bỏ khung giá đất không có nghĩa là bỏ sự quản lý của Nhà nước đối với việc định giá đất ở địa phương, mà chỉ bỏ đi một khâu trung gian có tính chất “tiền kiểm” trong quá trình định giá đất để thay thế bằng “hậu kiểm”, giúp tăng tính chủ động cho mỗi địa phương, nhưng không làm mất đi tính giám sát, kiểm soát của Trung ương về giá đất”.

Huyền Diệu