Ngành bất động sản sẽ phải đối mặt với áp lực cực lớn trong năm 2024
Chưa vượt qua được giai đoạn khó khăn, bất động sản Việt Nam dự kiến sẽ phải chịu áp lực đáo hạn từ khoảng 130 nghìn tỷ đồng trái phiếu trong năm 2024, đây là mức cao nhất trong vòng 5 năm qua.
Báo cáo triển vọng ngành bất động sản nhà ở của Công ty cổ phần Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (VIS Rating) vừa công bố cho hay, các luật mới về bất động sản sẽ mở đường cho việc phát triển dự án nhà ở nhanh chóng và thận trọng hơn, đồng thời môi trường lãi suất thấp và hạ tầng giao thông phát triển sẽ thúc đẩy tâm lý người mua nhà.
Cụ thể, các Luật mới sẽ thúc đẩy phê duyệt pháp lý cần thiết để thương mại hóa các dự án mới, hướng dẫn các chủ đầu tư phát triển dự án một cách thận trọng, và cải thiện nguồn cung nhà mới để đáp ứng nhu cầu thị trường. Kể từ nửa cuối năm 2023, việc cấp phép cho các dự án nhà ở xã hội và cấp giấy phép xây dựng dự án có xu hướng tăng lên. Ngoài ra, các nỗ lực hiện tại nhằm cải thiện kết nối hạ tầng giữa các thành phố lớn ở Việt Nam và chi phí tài chính thấp sẽ kích thích nhu cầu người mua nhà và thúc đẩy giao dịch mới.
Nhóm nghiên cứu của VIS Rating cũng dự đoán, doanh số bán hàng và dòng tiền của chủ đầu tư sẽ được cải thiện, đặc biệt đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở giá hợp lý ở các thành phố lớn.
Theo VIS Rating, tăng trưởng trong giao dịch nhà ở tại các thành phố lớn kể từ Q4/2023 sẽ tiếp tục trong năm 2024, trong khi nhu cầu đối với các phân khúc có tính đầu cơ như bất động sản siêu sang hoặc bất động sản chỉ để đầu tư sẽ vẫn ở mức thấp.
VIS Rating cho biết, khả năng trả nợ của các công ty bất động sản vẫn ở mức yếu ngay cả khi dòng tiền được cải thiện do đòn bẩy cao và nợ đến hạn lớn trong năm 2024.
Theo đó, tỷ lệ Nợ/EBITDA của ngành bất động sản đã tăng lên 8,7 lần trong năm 2023 từ mức 7 lần trước đó do tốc độ tăng trưởng nợ vượt quá tốc độ tăng trưởng lợi nhuận. Khoảng 130 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn vào năm 2024 – mức cao nhất trong 5 năm qua.
“Các chủ đầu tư vướng vấn đề pháp lý hoặc thực hiện các dự án có tính đầu cơ sẽ gặp rủi ro chậm trả gốc, lãi trái phiếu và dòng tiền yếu, do đó, cần tái cấp vốn nhiều nhất”, báo cáo cho hay.
Ngay đầu năm 2024, một số doanh nghiệp bất động sản đã thông báo chậm trả, xin hoãn, kéo dài thời gian thanh toán trái phiếu.
Đơn cử như Novaland thông báo sẽ chậm trả lãi đối với 3 lô trái phiếu đến kỳ thanh toán và chậm tất toán với 1 lô trái phiếu đến kỳ đáo hạn trị giá hàng trăm tỷ đồng.
Trong khi đó, Cen Land chậm trả toàn bộ lãi với lô trái phiếu CRE202001, mới chỉ trả hơn 501 triệu đồng trong khi cần thanh toán khoản lãi gần 26 tỷ đồng.
Tập đoàn FLC thông báo chưa trả được hơn 1.100 tỷ đồng lãi và gốc trái phiếu, dự kiến sẽ thanh toán số nợ trước ngày 28/12/2025, tức nợ thêm hai năm nữa.
Trong khi đó, một số doanh nghiệp bất động sản khác nỗ lực xoá sạch nợ trái phiếu. Kết thúc năm 2023, tất cả các lô trái phiếu của Phát Đạt công bố trên HNX đều trong trạng thái “hủy toàn bộ”. Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc cũng xoá toàn bộ 2.400 tỷ đồng nợ trái phiếu ra khỏi sổ sách.
Ông Nguyễn Bá Khương - chuyên gia của VNDirect - nhận định, trong bối cảnh thị trường còn trầm lắng, việc tháo gỡ pháp lý cho các dự án chậm so với kỳ vọng, khó khăn đối hoạt động kinh doanh doanh nghiệp bất động sản vẫn tiếp diễn trong năm nay. Áp lực dòng tiền và vấn đề trái phiếu đáo hạn sẽ là thách thức lớn.
Quay trở lại với báo cáo của VIS Rating, nhóm nghiên cứu nhận định, khả năng tiếp cận tín dụng ngân hàng và thị trường vốn cải thiện sẽ giúp giảm bớt rủi ro tái cấp vốn. Căng thẳng thanh khoản mà các chủ đầu tư đối mặt từ Q4/2022 đã giảm bớt. Tín dụng ngân hàng cho kinh doanh bất động sản đã tăng đáng kể ở mức 28% trong 2023 để hỗ trợ nhu cầu vốn và thanh khoản cho chủ đầu tư.
Cùng với đó, phát hành trái phiếu bất động sản cũng bắt đầu phục hồi từ nửa cuối 2023, trong bối cảnh tâm lý thị trường cải thiện và lãi suất thấp. Sự phục hồi trong định giá thị trường chứng khoán cũng sẽ hỗ trợ việc huy động vốn cho các chủ đầu tư để mở rộng kinh doanh.
H.A
