Vì sao doanh nghiệp Việt thích "nhảy" sang lĩnh vực bất động sản?

Theo dõi KTMT trên

Có một thực tế hiện nay đa phần các doanh nghiệp Việt, dù là doanh nghiệp mà khi thành lập chỉ chuyên kinh doanh một lĩnh vực cụ thể với quy mô nhỏ, nhưng qua năm tháng có lực một chút...lực đẩy thì kiểu gì cũng nhảy sang lĩnh vực bất động sản. Có phải đây là..."quỹ đấng...cứu thế" hay không?

Đấy là chưa nói đến một “lực lượng hùng hậu” doanh nghiệp Nhà nước sau khi cổ phần hóa sở hữu nhiều nhà máy, xí nghiệp và kho bãi…. đã từng bước chuyển mục đích sử dụng đất sang kinh doanh bất động sản.

Hệ sinh thái kép mang lại nhiều lợi ích và cả rủi ro

Hệ sinh thái kinh doanh (Business Ecosystem) ra đời từ đây để liên kết, tương tác linh hoạt thế mạnh của mỗi chủ thể trong Hệ sinh thái với nhau.

Các sản phẩm BĐS ngày càng đa dạng, trong đó có cả những sản phẩm BĐS mà luật hiện hành chưa KỊP “đặt tên” và cấp “giấy khai sinh” những vẫn được “phọt” ra ầm ầm trong sự hoan ca của các nhà đầu tư.

Theo thống kê hiện nay, thì để vận hành ngành kinh doanh BĐS, có khoảng 35 ngành nghề, lĩnh vực khác nhau cùng “chung lưng đấu cật” mà nòng cốt trong đó phải kể đến ngành Tài chính - Ngân hàng; Xây dựng; Du lịch và Lưu trú.

Sự tồn tại song hành này không riêng gì ở nước ta, mà bất kỳ quốc gia nào cũng vậy.

Và BĐS là lĩnh vực thứ 2 về thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI), chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hàng năm. Mặc dù, theo thống kê ngành kinh doanh BĐS chỉ đóng góp khoảng 3,58% (2021), 3,6% (2022) và 3,24% (2023) cho GDP, nhưng 04 ngành nghề nòng cốt liên quan là Tài chính - Ngân hàng; Xây dựng; Du lịch và Cứ trú đóng góp trung bình mỗi năm cho GDP khoảng trên 20%.

Những tưởng ngành kinh doanh BĐS cứ vượng phát mãi vậy, nhưng có ai ngờ rằng đại dịch Covid-19 bất ngờ bùng phát trên diện rộng đã làm suy yếu, thậm chí không muốn nói là tê liệt ngành kinh doanh siêu “hot” này.

Thị trường đóng băng một mặt dù nguồn cung dư thừa nhưng trong trạng thái pháp lý dở dang vì thiếu vốn, mặt khác, nhu cầu của nhà đầu tư chững lại do khó khăn trong luân chuyển dòng vốn đầu tư khi chưa kịp “tiêu” bớt các sản phẩm BĐS  đã đầu tư trước đó.

Các dự án BĐS không cán đích đúng tiến độ dẫn đến hệ quả tất yếu là nợ quá hạn và sau nữa được các Ngân hàng “gọi tên” và không ngừng “nâng hạng” lên nhóm nợ xấu cao nhất (Nhóm 5 - Nợ có khả năng mất vốn) cho dù Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 02/2023/TT-NHNN quy định về việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng gặp khó khăn.

Theo Thông tư 11/2021/TT-NHNN thì việc xếp hạng tín dụng được thực hiện theo hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ. Dù hiện nay, pháp luật chưa có quy định nào cụ thể về việc doanh nghiệp bị rơi vào tình trạng nợ xấu thì sẽ không được phép vay vốn để sản xuất kinh doanh.

Tuy nhiên, trên thực tế, khi xếp hạng nợ xấu theo hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ thì nợ thuộc các nhóm 3, 4, 5 sẽ không được ngân hàng, tổ chức tín dụng xét duyệt cho vay vốn trước khi được xóa thông tin nợ nấu.

Ngoài ra, cũng theo Quyết định 15/2020/QĐ-TTg về thực hiện chính sách hỗ trợ người dân gặp khó khăn do đại dịch COVID-19 do Thủ tướng Chính phủ ban hành thì trong thời điểm dịch Covid-19, các doanh nghiệp được hỗ trợ vay vốn để trả lương ngừng việc đối với người lao động.

Tuy nhiên, điều kiện để doanh nghiệp được vay vốn (Điều 13 Quyết định 15/2020/QĐ-TTg) cũng là không có nợ xấu tại các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại thời điểm ngày 31 tháng 12 năm 2019.

Mối quan hệ... "cộng sinh" hiểu như thế nào cho đúng và phải?

Ngẫm thấy mối quan hệ giữa Ngân hàng và doanh nghiệp có mối quan hệ "cộng sinh", "nhân quả", nên phải đặt mình vào địa vị của người khác để lắng nghe, chia sẻ nhiều hơn. Bởi nếu voi Nguồn vốn là vấn đề "sống còn" của doanh nghiệp, thì cho vay cũng là hoạt động "sống còn" của ngân hàng.

Tham dự Hội nghị sơ kết hoạt động ngành ngân hàng 6 tháng đầu năm và triển khai nhiệm vụ 6 tháng cuối năm 2023, Thủ tướng Chính phủ từng chia sẻ "Đây là mối quan hệ "cộng sinh" cùng có lợi, nên cần phải được thực hiện theo cơ chế thị trường trên cơ sở nguyên tắc bảo đảm "lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ".

Doanh nghiệp, người dân là hệ sinh thái không thể thiếu được của ngân hàng, "trong anh có tôi, trong tôi có anh, tuy hai mà một, tuy một mà hai".

Tuy nhiên, trên thực tế phát sinh quá nhiều rào cản từ khâu cam kết cung cấp tín dụng, thẩm định, định giá tài sản bảo đảm, giám sát việc sử dụng vốn vay của ngân hàng chưa sát với hoạt động sản xuất kinh doanh đặc thù của từng doanh nghiệp dẫn đến mối quan hệ giữa ngân hàng và doanh nghiệp trở nên xung khắc.

Không ít ngân hàng cứng nhắc chiểu theo các điều khoản của Hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp được soạn theo format của mình để “phang phập” doanh nghiệp một cách không thương tiếc được che đậy bằng tấm bình phong bấy lâu nay vẫn thường hay sử dụng: bảo toàn vốn.

Còn doanh nghiệp, khi không được ngân hàng xem xét cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ thì cũng phải gồng mình để chống đỡ trước việc các “lực lượng” AMC hùng hậu do ngân hàng ủy quyền để rao bán đấu giá tài sản của doanh nghiệp mà hành lang pháp lý chính là các điều khoản quy định trong hợp đồng và Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội quy định về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng.

Theo Nghị quyết số 63/2022/QH15 của Quốc hội, thì Nghị quyết 42/2017/QH14 đã hết hạn áp dụng vào 31/12/2023.

Việc dừng áp dụng Nghị quyết 42/2017/QH14 là điều đáng mừng hay lo vẫn đang có nhiều ý kiến trái chiều. Thiết nghĩ, ở chừng mực nào đó thì lợi ích mang lại sẽ tích cực hơn là tiêu cực, bởi ngân hàng và doanh nghiệp khi bắt tay tham gia “cuộc chơi” sẽ tỉnh táo, khách quan, bình đẳng và minh bạch hơn để đi chung đường dài.

Dẫu sao đó cũng chỉ là thì tương lai chưa được định hình cụ thể và trước mắt thì ngân hàng đang nắm lợi thế hơn so với doanh nghiệp vì có nguồn để trích lập dự phòng đối với từng nhóm nợ theo quy định tại Thông tư 12/2021/TT-NHNN.

Còn doanh nghiệp phải hứng chịu khoản lãi suất phạt quá hạn tăng theo cấp số nhân bởi hệ thống phần mềm được cài đặt và kích hoạt “chạy như ngựa hoang” của ngân hàng.

Thận trọng với các "công ty hai ngón" 

Khi nhiều doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS đang ở thế tiến thoái lưỡng nan về nguồn vốn thì cũng đồng nghĩa với việc các “công ty hai ngón” ra đời hoạt động theo ngành nghề mới tinh mà pháp luật chưa kịp điều chỉnh.

Nắm được thời cơ, các nhóm môi giới, các “chuyên da” về tài chính vẽ ra đủ kiểu để “dẫn” bằng được các nguồn vốn ngoài ngân hàng về cho doanh nghiệp. Họ nắm khá chắc tâm lý và điểm yếu của nhiều chủ doanh nghiệp đang khát vốn để "bài binh bố trận" như những “đấng tối cao” đại diện cho "một thế lực vô hình" nhằm ban phát và cứu thế.

Trong quá trình hành nghề tư vấn về tái cấu trúc doanh nghiệp, nhiều luật sư đã được dự khán rất nhiều cuộc “đàm phán chui” giữa các nhóm thuộc “Công ty hai ngón” với nhiều ông chủ doanh nghiệp vì chẳng ai muốn công khai các cuộc gặp này vì chẳng may gặp phải “hàng lởm” thì lại sợ mang tiếng.

Dù thấy nhiều bất cập trong quá trình họ thuyết trình về dòng vốn, nhưng với lương tâm nghề nghiệp thì người tư vấn vẫn luôn phải thận trọng và kiên trì lắng nghê để nắm bắt. Thâm chí, là không ít lần họ cũng bị cảm xúc chi phối nghề nghiệp khi thấy sự “nhăng cuội” của họ logic một cách đến kinh ngạc. Câu mở miệng đầu tiên là họ không quan tâm đến việc doanh nghiệp có nợ xấu hay không? Doanh nghiệp hoạt động chuyên sâu hay đa ngành nghề?. Điều duy nhất họ đề cao và coi là điều kiện tiên quyết đó chính là hoàn thiện hồ sơ pháp lý theo cách của họ.

Nguồn vốn lúc thì qua quỹ này, ngân hàng kia từ hải ngoại với phương thức và quy trình giải ngân thông qua hợp đồng vay vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp hoạt động đa ngành, đa dự án.

Còn với các doanh nghiệp hoạt động chuyên sâu (Công ty dự án) thì mô hình ưu chuộng họ đưa ra không khác gì của một thương vụ M&A.

Nhiều nhóm còn không ngần ngại thuê cả một số công ty tư vấn luật để “dựng” danh mục hồ sơ cần cung cấp để thẩm định, soát xét (DD- Due Diligence). Chỉ khác một điều là phí và đơn vị thực hiện DD về pháp lý, tài chính, thẩm định giá do họ chỉ định và doanh nghiệp phải chi trả.

Dù rót vốn thông qua phương thức nào thì phí cho mỗi bộ hồ sơ vẫn dao động từ 100.000 đến 200.000 đô la Mỹ là bất biến kèm theo quyền miễn trừ như...“Non-refundable”. Nếu doanh nghiệp nào có nhiều dự án thì mỗi dự án phải tách ra một bộ hồ sơ riêng chứ không có chuyện chung đụng để được hưởng chế độ giảm phí.

Hình thức này được thực hiện thông qua sự kết nối với một công ty được mở bên trời Tây có quy mô siêu nhỏ dạng Micro - Entity với số vốn đăng ký vài USD hay EURO kèm theo một số ngành nghề tư vấn vô thưởng vô phạt kiểu có cụm từ “Finance - Banking” để dễ bề tạo sự lầm tưởng cho các doanh nghiệp đó là một Quỹ, Tổ chức tài chính hay ngân hàng quốc tế nhưng thực chất chỉ là một nhóm tư vấn chung chung chẳng đại diện thay ủy thác đầu tư cho bất kỳ thể chế tài chính hoạt động hợp pháp nào.

Một số trường hợp tinh vi hơn còn lập ra một số pháp nhân tại Việt Nam với cái tên thật “kêu” để câu kết với một số doanh nghiệp siêu nhỏ ở hải ngoại công khai trên website chính thức như cổ đông góp vốn điều lệ và bổ nhiệm một giám đốc quốc gia/vùng là người bản địa.

Tuy nhiên, khi kiểm tra thông tin thì đúng là công ty có đăng ký cổ đông ngoại thật nhưng lại là của một cá nhân nào đó tạm trú lại Việt Nam dài hạn chả có mối quan hệ nào đến công ty nước ngoài kia.

Một số nhóm hạ đẳng hơn thì hoạt động theo nhóm cá nhân chứ không nhân danh cho một “quỹ” nào cụ thể. Họ thường dựng lên một ai đó không tên tuổi kiểu như rất bí ẩn được Thái tử vương quốc giàu có nào đó cử vào Việt Nam để ban phát các dòng vốn lên đến cả ngàn tỷ đô la Mỹ.

Nếu doanh nghiệp nào hoài nghi và chất vấn nhiều về quy trình đi của dòng vốn theo thủ tục đăng ký khoản vay nước ngoài tự vay, tự trả không có bảo lãnh của Chính phủ được quy định tại Thông tư 12/2022/TT-NHNN hướng dẫn quản lý ngoại hối đối với việc vay, trả nợ nước ngoài của doanh nghiệp thì “đấng tối cao” không ngần ngại tuyên bố xanh rờn rằng, tôi có tiền muốn cho ai vay là việc của tôi, cần thiết tôi đề nghị bộ này, ngành kia sửa luật để cho dòng vốn được tuôi chảy…

Doanh nghiệp nào chần chừ thì họ không ngần ngại bồi thêm câu chốt rằng nguồn vốn đã có sẵn tại Việt Nam và có thể giải ngân ngay, nếu doanh nghiệp không quyết nhanh thì họ chuyển sang phân bổ cho doanh nghiệp khác đang xếp hàng mỏi mòn chờ đợi.

Để giữ dòng vốn không có nguy cơ bị tuột tay, không ít ông chủ doanh nghiệp đã phải “lót tay” các khoản tiền ngoài cho các “đấng tối cao”. Cứ mỗi lần ông chủ đại diện Quỹ sang thì nhóm tay chân bên này đã kịp lùa được khoảng vài chục doanh nghiệp để tiếp kiến. Cuộc đua săn đón các quỹ chưa bao giờ sôi động và quyết liệt như lúc này.

Trong quá trình tư vấn cho khách hàng, có một Phương pháp xử lý khoản nợ mà luật sư đã đọc ở đâu đó, Phương pháp Quả cầu tuyết (Debt Snowball) là một phương pháp được phát triển bởi Dave Ramsey. Theo phương pháp Quả cầu tuyết, những khoản nợ được ẩn dụ như hình ảnh các quả cầu tuyết nhỏ. Những quả cầu tuyết nhỏ này khi lăn từ trên cao xuống sẽ cuộn dần thành một quả cầu lớn.

Tương tự như vậy, trong việc trả nợ, nếu doanh nghiệp bắt đầu thanh toán theo thứ tự từ nhỏ đến lớn, từ nợ ngắn hạn đến trung, dài hạn, số tiền hoàn thành trả nợ sẽ tăng dần theo thời gian, đồng nghĩa với việc số lượng các khoản nợ giảm dần.

Mấu chốt của phương pháp Quả cầu tuyết chính là cảm giác vui sướng, thỏa mãn khi chinh phục từng cột mốc, tạo “đòn bẩy” để doanh nghiệp tiến lên phía trước. Nếu là một doanh nghiệp đang xoay sở trong nhiều khoản nợ lớn bé khác nhau, phương pháp Quả cầu tuyết sẽ cho bạn một định hướng trả nợ chủ động, tích cực hơn.

Và các ma trận...quỹ

Thiết nghĩ, để tái cấu trúc doanh nghiệp thì chẳng có ai có thể giúp mình bằng chính việc các chủ doanh nghiệp nên nhìn thẳng vào nội tại của mình để từng bước tháo gỡ thay vì cứ mộng tưởng theo quỹ này quỹ kia để chờ đợi sự ban phát để đến nỗi không những “tiền mất, tật mang” mà còn làm mất đi định hướng và triết lý kinh doanh sau bao năm gây dựng và tích lũy.

Bởi suy cho cùng thì khi đã tham gia vào “cuộc chơi” trong khuôn khổ pháp luật thì luôn phải có niềm tin vào các chính sách điều chỉnh của cơ quan có thẩm quyền tại từng thời điểm cũng như khả năng tự cân bằng thông qua các cuộc “đấu não” với các bên liên quan kiểu “nước nổi, bèo nổi”.

Đất trời đang vào xuân, cây cối đang lột xác để những mầm non mơn mởn được ngoi lên. Mong lắm một sự rà soát và ngăn chặn kịp thời của cơ quan có thẩm quyền đối với các “công ty hai ngón” nhằm tránh gây thêm thiệt hại cho cộng đồng doanh nghiệp - một thực thể có vai trò vô cùng quan trọng trong nền kinh tế của đất nước.

Luật sư Phan Khắc Nghiêm Công ty luật TNHH NPK Quốc tế

Luật sư Phan Nghiêm