TP.HCM: Chính thức ban hành quy định về diện tích tách thửa đất

Theo dõi KTMT trên

Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường vừa ký Quyết định số 100/2024/QĐ-UBND quy định về điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đất trên địa bàn TP.HCM. Được biết, Quyết định này thay thế cho Quyết định 60/2017/QĐ-UBND quy định diện tích tối thiểu được tách thửa. 

Quy định này áp dụng cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có nhu cầu, quyền lợi, và nghĩa vụ liên quan đến việc tách hoặc hợp thửa đất. Đồng thời, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thực hiện các thủ tục này theo đúng quy định pháp luật, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho các bên liên quan.

Điều kiện để tách, hợp thửa đất

Việc tách thửa và hợp thửa đất phải tuân thủ các nguyên tắc và điều kiện quy định tại khoản 1, 2 và 3 Điều 220 Luật Đất đai, đảm bảo phù hợp với quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024. Theo đó, các thửa đất khi được tách hoặc hợp phải có lối đi riêng và kết nối trực tiếp với đường giao thông công cộng hiện có, đáp ứng các yêu cầu cơ bản về hệ thống cấp thoát nước, điện, và các nhu cầu thiết yếu khác. Nếu người sử dụng đất dành một phần diện tích thửa để làm lối đi, phần diện tích này sẽ không phải chuyển đổi mục đích sử dụng khi thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa.

Trong trường hợp lối đi được tạo ra do sự thỏa thuận giữa các bên, UBND cấp quận, huyện và TP. Thủ Đức sẽ xem xét lối đi này dựa trên tình hình thực tế địa phương. Việc xem xét bao gồm đánh giá các tiêu chuẩn về an toàn phòng cháy chữa cháy, hệ thống cấp thoát nước và điện, nhằm đảm bảo an toàn và tiện ích cho các thửa đất sau khi tách hoặc hợp thửa. Các cơ quan có thẩm quyền sẽ đưa ra ý kiến chấp thuận trước khi các thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa được thực hiện, nhằm đảm bảo quyền lợi và an toàn cho người sử dụng đất.

Đối với các lối đi dùng chung cho nhiều thửa đất (từ hai thửa trở lên), phần diện tích này sẽ được chuyển sang hình thức sử dụng chung và được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Quy định này không chỉ đảm bảo tính pháp lý của quyền sử dụng lối đi mà còn tăng tính minh bạch trong việc quản lý và sử dụng đất.

Điểm mới trong quy định tách thửa hiện nay là việc loại bỏ các điều kiện liên quan đến quy hoạch và xây dựng, vốn từng được quy định trong Quyết định 60 và các dự thảo trước đây. Điều này tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân và các tổ chức khi thực hiện thủ tục tách thửa, đồng thời đảm bảo rằng quy trình thực hiện phù hợp với Luật Đất đai 2024, hỗ trợ phát triển thị trường đất đai và quản lý hiệu quả hơn trong bối cảnh hiện nay.

Quy định về diện tích tối thiểu để tách thửa đất tại TP.HCM được chia thành ba khu vực với yêu cầu cụ thể đối với từng loại đất.

Đối với khu vực 1, bao gồm các quận nội thành như Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú, diện tích tối thiểu để tách thửa là 36m². Thửa đất mới hình thành phải đảm bảo có mặt tiền và chiều sâu không nhỏ hơn 3m, nhằm đáp ứng các yêu cầu sử dụng đất ở khu vực đô thị có mật độ dân cư cao.

Khu vực 2 gồm các quận 7, 12, Bình Tân, TP. Thủ Đức và các thị trấn thuộc các huyện, yêu cầu diện tích tối thiểu là 50m². Tương tự, thửa đất phải có mặt tiền và chiều sâu ít nhất 4m, đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở và cơ sở hạ tầng trong khu vực đang mở rộng.

Khu vực 3 áp dụng cho các huyện ngoại thành bao gồm Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi, Hóc Môn và Cần Giờ (trừ các khu vực thị trấn), với yêu cầu diện tích tối thiểu lên tới 80m². Các thửa đất này phải có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu không dưới 5m, phù hợp với đặc điểm khu vực có mật độ xây dựng thấp và nhiều quỹ đất lớn.

Đối với đất nông nghiệp, quy định diện tích tối thiểu để tách thửa cũng được phân loại chi tiết. Đất trồng cây hằng năm và các loại đất nông nghiệp khác phải có diện tích tối thiểu 500m². Trong khi đó, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất chăn nuôi tập trung yêu cầu diện tích tối thiểu là 1.000m². Những quy định này nhằm đảm bảo việc sử dụng đất nông nghiệp hợp lý, tránh tình trạng phân lô nhỏ lẻ gây khó khăn cho sản xuất quy mô lớn.

Các quy định trên không chỉ đáp ứng yêu cầu về diện tích tối thiểu cho từng loại đất và từng khu vực, mà còn giúp tạo sự đồng bộ trong quy hoạch đô thị, hỗ trợ phát triển hạ tầng, và đảm bảo an toàn về giao thông và sinh hoạt cho người dân sau khi tách thửa.

Một vài trường hợp không áp dụng quyết định

Theo đó, Quyết định này điều chỉnh các điều kiện liên quan đến việc tách thửa và hợp thửa đất, cũng như quy định diện tích tối thiểu để được tách thửa trên địa bàn TP.HCM. Tuy nhiên, Quyết định sẽ không áp dụng trong một số trường hợp đặc biệt. Cụ thể, các trường hợp bao gồm: việc bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của Chính phủ; việc xây dựng, hiến tặng nhà hoặc đất cho Nhà nước, các hộ gia đình và cá nhân; việc tách, hợp thửa đất nhằm thực hiện các dự án đầu tư, đầu tư công hay dự án nhà ở theo quy hoạch pháp luật về đầu tư. Đối với các khu vực đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, tách hoặc hợp thửa sẽ phải tuân theo quy hoạch này. Bên cạnh đó, các thửa đất hoặc một phần thửa đất đã có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng không được áp dụng Quyết định trên, trừ khi Quyết định thu hồi đã có hiệu lực trên 3 năm mà chưa được thực hiện.

Giao nhiệm vụ cụ thể cho từng cấp chính quyền

Chánh Văn phòng UBND TP.HCM, Thủ trưởng các sở, ngành, Chủ tịch UBND TP. Thủ Đức và các quận, huyện, Chủ tịch UBND các xã, phường, thị trấn, Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM và các Giám đốc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tại các quận, huyện và TP. Thủ Đức đều có trách nhiệm thi hành Quyết định này.

UBND các quận, huyện và TP. Thủ Đức có trách nhiệm tổ chức kiểm tra, rà soát việc thực hiện công tác tách thửa và hợp thửa đất trên địa bàn, nhằm đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đồng thời ngăn chặn và xử lý nghiêm các trường hợp tổ chức hoặc cá nhân vi phạm. Định kỳ hàng năm, trước ngày 5 tháng 12, các địa phương cần tổng hợp và báo cáo kết quả công tác này gửi UBND TP.HCM và Sở Tài nguyên và Môi trường để nắm bắt tình hình và có biện pháp quản lý phù hợp.

Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm hướng dẫn và kiểm tra Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM cùng các chi nhánh văn phòng tại quận, huyện và TP. Thủ Đức, đảm bảo việc tách thửa và hợp thửa đất được thực hiện theo đúng quy định. Đồng thời, Sở này còn có nhiệm vụ tổng hợp những khó khăn, vướng mắc từ thực tế, phối hợp cùng các sở, ngành và các địa phương để rà soát, đề xuất các giải pháp và báo cáo UBND TP.HCM nhằm xử lý kịp thời các vấn đề phát sinh, giúp quá trình thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai diễn ra thuận lợi.

Đối với các hồ sơ tách thửa và hợp thửa đất đã được tiếp nhận trước ngày Luật Đất đai 2024 và các quy định bổ sung của luật có hiệu lực nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền giải quyết, các cơ quan này sẽ căn cứ theo quy định tại khoản 2, Điều 256 của Luật Đất đai 2024, cũng như theo Quyết định số 60/2017 của UBND TP.HCM về diện tích tối thiểu để xử lý.

Như vậy, việc quy định rõ ràng và chặt chẽ các thủ tục liên quan đến tách thửa, hợp thửa đất không chỉ giúp đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất mà còn góp phần vào công tác quản lý đất đai hiệu quả và bền vững tại TP.HCM. Vai trò của UBND các quận, huyện, TP. Thủ Đức, Sở Tài nguyên và Môi trường cùng các cơ quan liên quan là rất quan trọng trong việc giám sát, hỗ trợ và xử lý kịp thời những vướng mắc trong quá trình thực hiện. Quyết định này không chỉ mang tính pháp lý mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, đồng thời thúc đẩy sự minh bạch, đồng bộ trong quản lý đất đai, góp phần vào sự phát triển bền vững của thành phố.

Phương Nam