Bà Rịa – Vũng Tàu: Người dân gặp khó trong việc tách thửa đất ở
Dù đã thực hiện đầy đủ các thủ tục để được tách thửa, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thế nhưng nhiều hộ dân và doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh BR-VT vẫn phải ngậm ngùi với điệp khúc “chờ” sửa đổi quyết định về tách thửa, điều chỉnh hệ số giá đất...
Hơn hai năm qua, rất nhiều người dân và doanh nghiệp tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (BR-VT) rất bức xúc vì Quyết định số 15/2021/QĐ-UBND (Quyết định số 15) ngày 20/9/2021 quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh bộc lộ nhiều bất cập gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi hợp pháp của người dân.
Điển hình, ông Nguyễn Văn Lâm, ngụ tại TP. Bà Rịa cho biết, do có nhu cầu tách thửa mảnh đất của gia đình để chia cho các con và bán một phần để trang trải cuộc sống đang gặp nhiều khó khăn. Vậy nhưng, dù mảnh đất của gia đình ông đủ điều kiện để tách thửa, thực hiện đầy đủ các thủ tục liên quan đến pháp lý, có giấy hẹn trả kết quả từ tháng 11/2022. Tuy nhiên, đến nay ông Lâm. vẫn phải “chờ” và chưa có ngày trả kết quả cụ thể. “Việc điều chỉnh hệ số giá đất năm 2022 thì phải thực hiện từ thời điểm đầu năm để người dân và các doanh nghiệp có thể tính toán chi phí đầu tư, kinh doanh... Vậy nhưng, đến thời điểm này đã giữa tháng 12/2022, tỉnh BR-VT vẫn chưa ban hành văn bản điều chỉnh hệ số giá đất năm 2022 khiến công việc, đời sống của người dân ảnh hưởng nghiêm trọng”, ông Trần Minh Trí, ở thị xã Phú Mỹ bức xúc nói.
Hay như một DN đã được cấp phép triển khai dự án BĐS, được phê duyệt quy hoạch 1/500, dự án đã hoàn thiện, đã được nghiệm thu cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Tuy nhiên đến nay công ty này vẫn vướng mắc trong việc tính thuế đất do tỉnh BR-VT chưa ban hành điều chỉnh hệ số giá đất năm 2022.
Mãi đến ngày 29/11/2022 UBND tỉnh BR-VT ban hành văn bản số 15205/UBND-VP về việc Quy định hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn tỉnh. Theo đó, sau khi xem xét văn bản đề nghị về Quy định hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn tỉnh của Sở Tài chính, “UBND tỉnh BR-VT đã giao Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT), Sở Tư Pháp, Cục thuế tỉnh và các sở ngành liên quan rà soát, làm rõ nếu không ban hành hệ số điều chỉnh giá đất năm 2022 thì năm 2022 áp dụng văn bản nào, cơ sở pháp lý? Đánh giá các tồn tại, vướng mắc, tác động (nếu có), đề xuất giải pháp xử lý, tham mưu UBND tỉnh theo đúng quy định”.
Còn theo tìm hiểu của PV, để khắc phục tình trạng phân lô, bán nền không đúng quy định pháp luật diễn biến phức tạp trên địa bàn, tháng 7/2019 tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã ban hành Quyết định số 18/2019/QĐ-UBND (Quyết định số 18) ngày 22/7/2019 thay thế Quyết định số 23 quy định cụ thể hơn trong việc phân lô, tách thửa đối với hộ cá nhân, tổ chức có nhu cầu và có nhiều văn bản hướng dẫn thực hiện quyết định này.
Tuy nhiên, sau khi Quyết định số 18 có hiệu lực thì đã bộc lộ rõ nhiều bất cập và gây khó cho người dân cũng như hệ thống thực thi công vụ. Và những nội dung chưa phù hợp với quy định pháp luật liên quan đến Quyết định số 18 của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã được nêu rõ tại Kết luận kiểm tra số 47 của Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Cục kiểm tra VBQPPL) - Bộ Tư pháp.
Nhằm khắc phục những bất cập, ngày 20/9/2021, UBND tỉnh BR-VT đã ban hành Quyết định số 15 quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh thay thế Quyết định số 18.
Quyết định 15 đã sửa đổi, bổ sung một số quy định phù hợp với tình hình thực tế và theo kiến nghị của các sở, ngành và UBND các huyện, thị xã, thành phố nhằm bảo đảm được việc giám sát, quản lý hạ tầng kỹ thuật đối với các dự án đầu tư phải được nghiệm thu, đủ điều kiện đưa vào sử dụng theo quy định trước khi thực hiện thủ tục tách thửa.
Quyết định này cũng bãi bỏ một số quy định chưa phù hợp, gây phát sinh thủ tục hành chính của Quyết định 18 như: bãi bỏ quy định tách thửa đối với quy mô diện tích lớn, tách thửa đất nông nghiệp với quy mô diện tích lớn…
So với quyết định cũ, về cơ bản Quyết định số 15 đã bãi bỏ một số quy định không phù hợp. Tuy vậy, về điều kiện tách thửa đất ngoài đô thị, Quyết định số 15 lại quy định phải thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt; Trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì áp dụng quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 và quy chế quản lý kiến trúc (nếu có) được duyệt.
Chính những quy định nói trên đang bộc lộ hạn chế, gây khó khăn cho không ít hộ gia đình có nhu cầu tách thửa chính đáng và những doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản ở những địa phương chưa phải là đô thị. Và như vậy, sau 4 năm tỉnh BRVT vẫn chưa thể có một Quyết định tách thửa phù hợp khiến cho mọi người thêm ngán ngẫm.
Đáng nói hơn, ngoài những vướng mắc ở các quy định tách thửa của Quyết định số 15 thì hiện nay tỉnh BR-VT vẫn chưa ban hành quyết định điều chỉnh Bảng giá các loại đất định kỳ năm năm (1/1/2020-31/12/2024) như dự kiến. Chính điều này khiến người dân và doanh nghiệp ở những địa phương đã đáp ứng đủ điều kiện tách thửa theo Quyết định số 15 thì lại vướng phải các quy định khác về việc đóng tiền sử dụng đất.
Trao đổi với Phóng viên, một lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh BR-VT cho biết, hiện đang có những thay đổi trong các quy định của luật nên đành phải chờ. “Hiện nay chúng tôi đang phải đợi quy định mới về đất đai, giá đất,… Bên cạnh đó còn phải theo Nghị quyết 18 của Trung ương nên không biết đi trước hay đi sau, đi trước thì có đủ cơ sở pháp lý không?,…” – vị này bày tỏ.
Để làm rõ hơn về các vấn đề nêu trên, Phóng viên tiếp tục liên hệ với ông Lê Anh Tú, Phó Giám đốc Sở TN&MT tỉnh BR-VT để tìm hiểu thông tin thì ông Tú từ chối phản hồi và đề nghị đặt lịch làm việc thông qua văn phòng UBND tỉnh BR-VT.
Có thể thấy, những bất cập tại Quyết định số 15 và việc ngành chức năng không kịp thời ban hành quyết định điều chỉnh Bảng giá các loại đất định kỳ cũng đã và khiến cho người dân và doanh nghiệp gặp không ít phiền hà. Không chỉ vậy, những điều này còn đang kéo theo nhiều hệ lụy và kìm hãm sự phát triển kinh tế địa phương.
Theo Luật sư Phan Văn Tú – Văn phòng Luật sư Nhật Bình (Đoàn Luật sư TP HCM) cho biết, cách tính thuế (tiền sử dụng đất) hiện nay:
- Cách tính thuế sử dụng đất đối với đất phi nông nghiệp:
Theo quy định tại Điều 5 Luật thuế phi nông nghiệp năm 2010, hướng dẫn bởi Thông tư 153/2011/TT-BTC thuế sử dụng đất hàng năm đối với các loại đất phi nông nghiệp được xác định như sau:
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp = Giá tính thuế x Thuế suất
Trong đó: Giá tính thuế = Diện tích đất tính thuế x Giá 1m2 đất
+ Diện tích đất tính thuế trong trường hợp này được tính là các diện tích mà người sử dụng đất đang sử dụng xác định cụ thể theo Khoản 2 Điều 6 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010.
+ Đối với giá của 1m2 đất được xác định là giá do chính UBND các tỉnh quy định, có thời gian ổn định theo chu kỳ 5 năm điều chỉnh một lần (Theo Khoản 3 Điều 6 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010)
– Thuế suất dùng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất hàng năm với đất phi nông nghiệp được xác định theo quy định tại Điều 7 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 (Hướng dẫn tại Thông tư 153/2011/TT-BTC) như sau:
+ Mức thuế suất 0,03% được áp dụng trong các trường hợp như phần đất nằm trong hạn mức; đất ở gắn liền với nhà được xây dựng nhiều tầng, nhiều hộ ở hoặc nhà chung cư hay công trình dưới mặt đất; đất được dùng vào sản xuất, kinh doanh (bao gồm đất thuộc đối tượng không chịu thuế nhưng chuyển mục đích sang) và đất trong dự án đầu tư phân kỳ.
+ Mức thuế suất 0,07% được áp dụng trong trường hợp đất vượt hạn mức nhưng chưa quá 3 lần.
+ Trong trường hợp có diện tích đất sử dụng vượt hạn mức 3 lần, đất chưa hoặc sử dụng nhưng sai mục đích thì mức thuế suất được áp dụng là 0,15%.
+ Riêng trường hợp đất được sử dụng là đất có được qua việc lấn chiếm thì thuế suất được xác định là 0,2%
– Cách tính thuế sử dụng đất đối với đất nông nghiệp:
Theo quy định tại Điều 5 Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993, thuế sử dụng đất hàng năm đối với đất nông nghiệp được xác định bằng định suất thuế trên cơ sở hạng đất, diện tích của đất được sử dụng, cụ thể:
– Phần diện tích được xác định làm căn cứ tính thuế chính là diện tích mà người sử dụng đất được giao hoặc do người sử dụng đất kê khai.
– Hạng đất được xác định để tính định suất thuế được phân loại trên cơ sở của nhiều yếu tố như chất đất, vị trí, địa hình, các điều kiện về khí hậu, thời tiết hoặc tưới tiêu. Theo đó, đất trồng cây hàng năm và nuôi trồng thủy sản gồm 6 hạng, đất trồng cây lâu năm phân thành 5 hạng. Việc phân loại hạng đất này mang tính chất ổn định kéo dài trong 10 năm và chỉ được điều chỉnh trong thời gian này nếu như Nhà nước có đầu tư đem lại hiệu quả kinh tế cao.
– Về định suất thuế để làm căn cứ tính thuế cho người sử dụng được xác định tại Điều 9 Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993 như sau:
+ Định suất thuế được áp dụng đối với đất được sử dụng để trồng cây hàng năm và thủy sản được xác định lần lượt theo hạng đất là 550 kg thóc/ha, 460 kg thóc/ha, 370 kg thóc/ha, 280 kg thóc/ha, 180 kg thóc/ha và 50 kg thóc/ha.
+ Đối với các hạng đất dùng trong trồng cây lâu năm, định suất thuế được xác định là 650kg thóc/ha, 550 kg thóc/ha, 400 kg thóc/ha, 200 kg thóc/ ha và 80 kg thóc/ ha.
Lưu ý:
– Riêng trong trường hợp nếu người sử dụng đất trồng cây ăn quả lâu năm trên đất hàng năm thì thuế được xác định theo hạng đất, theo đó nếu đất nằm trong hạng từ 4 đến 6 thì thuế thu sẽ bằng của đất trồng cây hàng năm. Nếu đất nằm trong 3 hạng đầu thì mức thuế sẽ tính bằng gấp 1,3 lần.
– Mức thuế được áp dụng riêng với trường hợp đất được trồng cây lâu năm để thu hoạch một lần, cây lấy gỗ được tính bằng 4% giá trị của sản lượng gỗ khai thác được
– Như vậy, có thể xác định đặc thù của thuế sử dụng đất hàng năm đối với đất nông nghiệp được tính trên cơ sở sản lượng thóc nhưng thuế được thu bằng tiền. Tiền thuế được xác định trên cơ sở giá thóc do phía UBND cấp tỉnh quy định nhưng phải đảm bảo không được thấp hơn quá 10% so với thị trường tại địa phương đó. Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt, người nộp thuế có thể nộp thuế bằng thóc nếu được Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định (Theo quy định tại Điều 17 Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993).
Thanh Tùng
