Bất động sản khu công nghiệp - miếng bánh lớn không dễ ăn

Covid-19 mở ra kỳ vọng về làn sóng dịch chuyển sản xuất đến Việt Nam. Các doanh nghiệp cho thuê đất khu công nghiệp liệu có sẵn sàng để đón đầu cơ hội này?

Phát Đạt, đại gia địa ốc ở TP.HCM, chuẩn bị góp vốn hơn 460 tỉ đồng để thành lập công ty con đầu tư khu công nghiệp. Trước đó, Vinhomes, doanh nghiệp bất động sản lớn nhất Việt Nam, cũng có động thái tương tự với vốn đầu tư dự kiến lên tới 10.000 tỉ đồng vào bất động sản công nghiệp.

Một trong những doanh nghiệp cung cấp thiết bị điện lớn nhất tại Việt Nam là Gelex muốn chi 1.700 tỉ đồng để chào mua cổ phần, chi phối Viglacera, doanh nghiệp có quỹ đất công nghiệp lớn hàng đầu miền Bắc.

Hàng loạt ông lớn nhảy vào bất động sản công nghiệp là minh chứng cho sức nóng của lĩnh vực này.

Cơ sở của kỳ vọng

Dịch Covid-19 xuất hiện ảnh hưởng đến dòng vốn FDI, nhà đầu tư chính vào các khu công nghiệp. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, thu hút FDI của Việt Nam sau 7 tháng đầu năm đạt 18,8 tỉ USD, bằng 93% so với cùng kỳ 2019.

Trong đó, vốn đăng ký cấp mới chiếm 9,5 tỉ USD, vốn đăng ký tăng thêm đạt 4,7 tỉ USD, tăng 14% và 38%. Số liệu thu hút FDI giảm chủ yếu do giá trị góp vốn, mua cổ phần giảm 46% còn 4,6 tỉ USD.

Nhưng về dài hạn, Covid-19 mang đến kỳ vọng các nhà đầu tư nhanh chóng chuyển dịch sản xuất khỏi Trung Quốc để giảm sự đứt gãy chuỗi cung ứng, phụ thuộc vào một quốc gia. Việt Nam được nhắc đến như một trong những điểm đến tiềm năng của làn sóng dịch chuyển này với vị trí địa lý thuận lợi, môi trường vĩ mô ổn định, chi phí nhân công hợp lý, có nhiều ưu đãi cho khối FDI.

Hiệp định EVFTA và EVIPA chính thức có hiệu lực, là bước tiến quan trọng thúc đẩy thương mại, đầu tư giữa Việt Nam và EU. Đây là tiền đề để các nhà sản xuất chuyển nhà máy đến Việt Nam nhằm hưởng ưu đãi từ hiệp định. Trước đó, Việt Nam cũng đã tham gia một hiệp định thương mại lớn là CPTPP.

Indonesia không có lợi thế này. Đây một trong những đối thủ cạnh tranh lớn của Việt Nam trong việc thu hút làn sóng dịch chuyển nhà máy rời Trung Quốc, theo phân tích của SSI và PHS.

Bất động sản khu công nghiệp - miếng bánh lớn không dễ ăn - Ảnh 1

Số liệu năm 2019. Nguồn: Savills, Colliers, JLL, Jetro.

Trong bối cảnh dịch bệnh ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế, Chính phủ đang tập trung thúc đẩy đầu tư công với trọng điểm là các dự án hạ tầng giao thông lớn như cao tốc Bắc - Nam, sân bay Long Thành. Những đại dự án sẽ tăng cường kết nối cơ sở hạ tầng, logistics giữa các khu công nghiệp và cảng biển, đô thị lớn, qua đó thu hút nhà đầu tư.

Thống kê của JLL cho biết giá thuê đất khu công nghiệp trung bình trong quý 1 tại miền Bắc là 99 USD/m2 và ở miền Nam là 106 USD/m2. Sự khan hiếm về quỹ đất khiến giá thuê tăng 7-10% tại 2 miền. Tuy nhiên, theo Collier International, mức giá thuê đất khu công nghiệp bình quân tại Việt Nam vẫn thấp hơn 45-50% so với Thái Lan, Malaysia và Indonesia.

Đại gia khu công nghiệp kinh doanh sẽ ra sao?

Covid-19 mở ra cơ hội với ngành bất động sản công nghiệp trong tương lai. Nhưng hiện tại, dịch bệnh khiến việc di chuyển bị hạn chế, làm đình trệ quá trình làm việc giữa nhà đầu tư nước ngoài với chủ khu công nghiệp, ảnh hưởng hoạt động kinh doanh của không ít doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực này.

Doanh nghiệp có quỹ đất công nghiệp lớn nhất cả nước với gần 10.500 ha là Becamex sau 6 tháng sụt giảm doanh thu 38%, từ 4.190 tỉ đồng còn 2.600 tỉ đồng. Lợi nhuận của "ông trùm" khu công nghiệp Bình Dương giảm sâu tới 52% từ 1.220 tỉ còn 580 tỉ đồng.

Trong kế hoạch kinh doanh năm nay, Becamex dự báo doanh thu từ mảng khu công nghiệp giảm gần 80% chỉ còn 750 tỉ đồng. Thay vào đó, bất động sản dân cư mới là nguồn thu chính.

Đứng thứ hai về quỹ đất là Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG với 5.900 ha. VRG ghi nhận tốc độ tăng trưởng lợi nhuận lên tới 94% so với cùng kỳ 2019, đạt 418 tỉ đồng sau 6 tháng.

Tuy nhiên, lợi nhuận của VRG bứt phá không phải do tăng trưởng doanh thu từ khu công nghiệp mà nhờ có thêm nguồn thu từ lãi tiền gửi, lãi cho vay và hoàn nhập các khoản dự phòng.

Doanh nghiệp còn lại trong top 3 về quỹ đất là Sonadezi (5.300 ha) ghi nhận mức tăng lợi nhuận 71% sau nửa đầu năm, đạt 682 tỉ đồng. Khác VRG, động lực tăng trưởng chính của Sonadezi đến từ việc cải thiện hiệu quả của các hoạt động kinh doanh lõi là khu công nghiệp, nhà và hạ tầng.

Bất động sản khu công nghiệp - miếng bánh lớn không dễ ăn - Ảnh 2

Nguồn: Báo cáo tài chính doanh nghiệp.

Becamex, VRG, Sonadezi là những đại gia khu công nghiệp tại miền Nam. Tại miền Bắc, 2 doanh nghiệp sở hữu quỹ đất cho thuê lớn nhất là Kinh Bắc (KBC) và Viglacera với diện tích hơn 4.000 ha.

Sáu tháng đầu năm, doanh thu và lợi nhuận của KBC lần lượt đạt 730 tỉ và 110 tỉ đồng, giảm tới 54% và 79% so với cùng kỳ 2019. Ban lãnh đạo KBC cho biết lý do chính khiến kết quả kinh doanh sụt giảm là dịch Covid-19.

Còn Viglacera đi ngang về doanh thu nhưng lợi nhuận thấp hơn cùng kỳ 16% với 342 tỉ đồng lãi sau thuế. Viglacera cho biết tình hình cho thuê hạ tầng khu công nghiệp 6 tháng đầu năm vẫn ổn định và đạt hiệu quả cao, đóng góp lớn cho tổng công ty. Ngược lại, mảng kinh doanh lớn còn lại là vật liệu xây dựng đi xuống.

Ngoài việc xúc tiến đầu tư với khối FDI chậm lại do ảnh hưởng dịch bệnh, diện tích thuê mới tại các khu công nghiệp có hạ tầng tốt không còn nhiều là yếu tố chính ảnh hưởng đến các doanh nghiệp trong lĩnh vực này, theo SSI Research. Việc nguồn cung khan hiếm có hai nguyên nhân gồm thủ tục pháp lý cấp phép chậm và khó khăn trong công tác đền bù giải tỏa.