Căn hộ 'hộp diêm' 25m2 có hợp pháp hoá sai phạm của doanh nghiệp?

Theo dõi KTMT trên

Việc xây dựng các căn hộ dạng nhỏ từ 25m2 có hợp pháp hoá sai phạm của doanh nghiệp? Ảnh. Khu chung cư HH Linh Đàm, Hà Nội.

Nhà diện tích nhỏ liệu có dễ mua?

Vài ngày qua, thị trường bất động sản lại xôn xao về việc Bộ Xây dựng chính thức chấp nhận xây dựng căn hộ chung cư diện tích nhỏ có diện tích tối thiểu từ 25m2 trở lên tại các dự án nhà ở thương mại. Quy định này được Bộ Xây dựng nêu cụ thể tại Thông tư 21 về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư và sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7/2020 tới đây. Thông tư 21 cũng khống chế phải đảm bảo tỉ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án. Trước đó, việc xem xét cho doanh nghiệp xây dựng những dạng căn hộ "hộp diêm" này từng gây tranh cãi trong thời gian dài vì có thể hình thành những khu ổ chuột, làm diện mạo và gây áp lực lên hạ tầng đô thị.

Ở nhu cầu thị trường, căn hộ dạng nhỏ này có thể giải quyết vấn đề nhà ở tại các đô thị, đặc biệt là nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp, gia đình trẻ, phù hợp với hạ tầng xã hội. Người có thu nhập thấp, trung bình không khỏi mừng "khấp khởi" vì giấc mơ sở hữu nhà.

Tuy nhiên, khi nhìn vào thực tiễn xây dựng chung cư thời gian qua, luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law firm cho rằng: "Ngay cả nếu áp dụng quy định căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu 25m2 cũng chưa chắc đã giải quyết được thỏa đáng vấn đề nóng là nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị. Bởi lẽ thực tế trên thị trường một số chủ đầu tư có xây dựng những căn hộ có diện tích khoảng 25 - 30m2 nhưng đơn giá bán cũng lên tới khoảng 40 - 50 triệu/m2, tức là căn hộ cũng có giá từ 1 tỉ đồng trở lên. Với giá bán như vậy với người nghèo, người thu nhập thấp cũng là quá sức".

Theo khảo sát, hiện nay các căn hộ nhỏ có diện từ 29-38m2 đã xuất hiện tại các dự án chung cư cao cấp của Vingroup, Tân Hoàng Minh, Thủ Đô... với những tên gọi căn hộ offitel, condotel, căn hộ thông minh 1+ 1. Song mức giá bán căn hộ dạng này không hề rẻ, tối thiểu từ 1 tỉ đồng trở lên.

Theo ông Tú, mục tiêu chính sách nhà ở đặt ra là giải quyết ngay vấn đề nóng, bức xúc về nhà ở của người thu nhập thấp tại đô thị sẽ khó lòng đạt được. Trong khi đó, nếu quy định căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu 25m2 được áp dụng, có rất nhiều hệ lụy có thể xảy ra.

Nguy cơ "đe doạ" phá vỡ quy hoạch phát triển

Không chỉ vấn đề về giá, nhiều chuyên gia còn bày tỏ sự lo ngại trước những nguy cơ phá vỡ quy hoạch đô thị khi các căn hộ "mini" xuất hiện ngày một dày đặc trong các dự án nhà ở thương mại. Bởi trước đó, mặc dù chưa chính thức chấp nhận loại hình căn hộ mini 25m2, thì thị trường đã xuất hiện ồ ạt nhiều sản phẩm căn hộ có diện tích 25-29 m2 tại nhiều dự án. Nhiều chủ đầu tư đã nhanh chóng "tận dụng" kẽ hở của hành lang pháp lý để xây dựng các căn hộ dạng này và nhanh chóng "tận thu".

Theo nhận định của Luật sư Trương Anh Tú, khi diện tích căn hộ nhỏ thì mật độ dân cư sẽ tăng lên gấp 2, gấp 3 lần, từ đó gây ra áp lực lớn hơn về mặt vận hành tổng thể tòa nhà khi nhu cầu về điện, nước, xử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy cũng như nhu cầu sử dụng các cơ sở hạ tầng và tiện ích chung (như thang máy, khu vui chơi...) tăng theo số lượng cư dân.

Cùng với đó, căn hộ nhỏ cũng đặt ra thách thức về mặt quản lý, giải quyết các vấn đề an ninh an toàn, tranh chấp…, khi số lượng cư dân tại dự án tăng lên. Mặt khác, cơ sở hạ tầng điện đường trường trạm tại các dự án căn hộ siêu nhỏ sẽ càng chịu áp lực cao hơn, nhanh chóng xuống cấp, gây ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của cư dân nếu số người ở lớn hơn so với quy định.

"Xét ở tầm vĩ mô, việc chấp thuận việc cho phép xây dựng căn hộ 25m2 sẽ gia tăng sức ép về quá tải hạ tầng đô thị, nguy cơ tạo ra những "khu ổ chuột" trên cao mới. Đảng, Nhà nước đã, đang có những định hướng, cơ chế chính sách để hướng việc phát triển đô thị đồng đều giữa các khu vực, giãn dân cư ra những khu vực ngoại vi, tránh tập trung quá lớn dân cư vào trung tâm, vùng lõi đô thị. Song song với đó là nỗ lực giải quyết những khu nhà ổ chuột với những căn hộ siêu nhỏ nhem nhuốc, lộn xộn tại các đô thị… Đặt trong bối cảnh như vậy, nếu cho xây dựng những căn hộ nhỏ chẳng khác nào chúng ta đang "đổ thêm dầu vào lửa", làm trầm trọng hơn những vấn đề như quá tải hạ tầng đô thị, chất lượng sống thấp… vốn đang là bài toán nan giải chưa giải quyết được hiện nay", Luật sư Tú nhấn mạnh.

Trong mục tiêu chương trình phát triển nhà ở đến năm 2020, Hà Nội phấn đấu nâng diện tích nhà ở bình quân toàn thành phố lên 26,3 m2/người từ diện tích bình quân 23,1 m2/người năm 2015… Như vậy, vô hình chung các chính sách về phát triển nhà ở đang mâu thuẫn với nhau, cũng như kéo lùi chỉ tiêu nâng diện tích nhà ở bình quân/người mà các tỉnh, thành phố đang phấn đấu.

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law firm.

Pháp luật chưa công nhận cho phép căn hộ 25m2 tồn tại

Ở góc độ pháp luật, luật sư Tú cho rằng hiện chưa có điều luật cho phép xây dựng căn hộ 25m2.

Thực tế trước đây Luật nhà ở năm 2005 có quy định diện tích căn hộ thương mại tối thiểu 45m2. Luật nhà ở 2014 thay thế Luật nhà ở 2005 đã bỏ quy định giới hạn tối thiểu này (?!). Theo đó chỉ quy định đối với căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng. Tại các văn bản pháp luật hiện hành cũng chưa có điều luật nào cho phép căn hộ 25m2 tồn tại.

Mặc dù quy định về diện tích tối thiểu 45m2 đã hết hiệu lực nhưng không phải tự nhiên mà trước đây các nhà khoa học xây dựng đô thị hay kiến trúc lại đưa ra diện tích tối thiểu này. Bởi căn hộ được hiểu là một không gian sinh sống và phải đầy đủ các chức năng phòng khách, bếp, nhà vệ sinh có thiết bị chức năng đồng bộ. Việc tại sao tiêu chuẩn "cứng" về diện tích tối thiểu 45m2 lại "biến mất" trong luật nhà ở mới cũng như một số điều luật phù hợp khác cũng là một vấn đề đáng băn khoăn (?).

Tại Thông tư 21, Bộ Xây dựng chỉ rõ một số yêu cầu đối với loại hình căn hộ 25m2: căn hộ phải có tối thiểu 1 phòng ở và 1 khu vệ sinh; được chiếu sáng tự nhiên, nếu có từ 2 phòng ở trở lên thì cho phép 1 phòng không có chiếu sáng tự nhiên. Diện tích sử dụng của phòng ngủ trong căn hộ chung cư không được nhỏ hơn 9 m2, thông thoáng và được chiếu sáng tự nhiên.

Các văn bản pháp luật hiện hành chưa có điều luật nào cho phép căn hộ dạng "hộp diêm" 25m2 tồn tại.

Song luật sư Tú cho rằng, một căn hộ cần được hiểu là không gian sống và phải có đầy đủ các chức năng phòng khách, phòng bếp, nhà vệ sinh với chức năng đồng bộ khép kín. Trong khi những căn hộ có diện tích 25m2 thì "rất khó" bố trí được nhiều không gian với những chức năng đồng bộ như vậy.

"Từ một vài năm trước, khi chưa có quy định về diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư, nhiều chủ đầu tư đã đưa rất nhiều công văn, kiến nghị, phát động cả một chiến dịch tuyên truyền cho căn hộ 25m2, có những dự án đã rao bán những căn hộ này rồi thậm chí với giá trên trời. Phải chăng, Thông tư 21 được ra đời là để nhằm "hợp pháp hóa" những "sai phạm" này?" – luật sư Tú đặt câu hỏi.

Học tập mô hình thế giới, Bộ Xây dựng giữ nguyên quan điểm về căn hộ 25m2

Trước nhiều ý kiến lo ngại cũng như những cảnh báo của các chuyên gia, Bộ Xây dựng vẫn giữ nguyên quan điểm của mình, và cho rằng việc cho phép các chủ đầu tư phát triển loại hình căn hộ có diện tích tối thiểu từ 25m2 tại các dự án nhà ở thương mại là không đáng lo ngại nếu các đơn vị này tuân thủ các quy định về mật độ tỉ lệ như Bộ đã nêu.

Chưa kể, con số 25m2 mà Bộ đưa ra cũng không phải con số "tuỳ tiện" vì đã được cân nhắc dựa trên những tham khảo của các cơ quan quản lý đối với quy chuẩn của nhiều quốc gia. Thí dụ, tại Trung Quốc căn hộ nhỏ nhất không nhỏ hơn 21m2, Philipinese là 24m2, Anh 27m2.

Nhật My