Giảm áp lực tăng giá cho bất động sản Hà Nội

Giá bất động sản Hà Nội đang được giảm áp lực khi thị trường có xu hướng chuyển dịch đầu tư ra vùng ven và các tỉnh lân cận.

Theo đánh giá của chuyên gia Savills, thị trường bất động sản Hà Nội năm 2022 ghi nhận nhiều tín hiệu lạc quan của sự hồi phục và triển vọng tăng trưởng. Trong đó, nổi bật là đà phát triển của thị trường tại các quận, huyện ngoài trung tâm và ngoại thành. Đây được cho là xu hướng dẫn dắt phân khúc bất động sản văn phòng và nhà ở trong năm 2022.

Giảm áp lực tăng giá cho bất động sản Hà Nội - Ảnh 1 — Thị trường đầu tư bất động sản Hà Nội có xu hướng dịch chuyển ra các vùng ven đô và các tỉnh lân cận. Ảnh: TL

Cụ thể, đối với thị trường nhà ở, nguồn cung tương lai dự kiến chủ yếu đến từ các dự án đặt tại những quận, huyện lân cận và ngoại thành. Xét riêng về thị trường chung cư, dự kiến trong tương lai, các dự án tại 5 huyện sắp lên quận gồm Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm và Đan Phượng sẽ chiếm 27% nguồn cung.

Bên cạnh đó, xét về thị trường biệt thự, nhà liền kề, nguồn cung tương lai sẽ chủ yếu đến từ huyện xa trung tâm, dẫn đầu là huyện Đan Phượng, theo sau là huyện Hoài Đức và Đông Anh.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội, cho biết, ở một số đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM, có một xu hướng dịch chuyển đầu tư sang các khu vực lân cận. Một trong những nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này là do giá bất động sản khu vực nội thành đã được thiết lập ở mức cao, kỳ vọng về khả năng sinh lời từ địa điểm này thấp hơn.

Theo chuyên gia, nhà đầu tư thường tìm cơ hội ở những quận, huyện ngoài trung tâm và vùng xung quanh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hải Phòng. Nhờ vậy, áp lực tăng giá tại những khu vực nội thành được giảm tải, tránh hiện tượng đẩy giá quá cao.

Tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng trong việc thu hút nhà đầu tư và người mua. Theo kế hoạch, TP Hà Nội dự kiến dành hơn 51.000 tỷ đồng cho đầu tư công năm 2022, trong đó 30% đầu tư vào xây dựng cơ sở hạ tầng.

Trong những năm sắp tới, các dự án được ưu tiên bao gồm đường vành đai 2.5, 3, 3.5, 4, cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2 và cầu Thượng Cát. Kèm theo đó là việc ưu tiên cải thiện và nâng cao tuyến đường quốc lộ, hoàn thiện các dự án tàu điện.

Hệ thống giao thông thuận tiện sẽ rút ngắn thời gian di chuyển, hỗ trợ kết nối giữa các dự án ven đô và trong trung tâm.

Theo đồ án Quy hoạch chung xây dựng thủ đô Hà Nội đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 2011, Hà Nội hình thành 5 đô thị vệ tinh gồm Hòa Lạc, Xuân Mai, Phú Xuyên, Sóc Sơn và Sơn Tây.

Mỗi đô thị vệ tinh này có đặc điểm, chức năng khác nhau, nằm trong chiến lược phát triển kinh tế-xã hội của thủ đô đến 2030, tầm nhìn 2050. Một trong những vùng quy hoạch gây sốt hiện nay chính là khu đô thị sông Hồng.

Đồ án Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, tỷ lệ 1/5000 (đoạn từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở có tổng chiều dài hơn 40 km) với quy mô diện tích 11.000 ha; dân số khoảng 280.000-320.000 người. Dọc hai bên sông thuộc địa phận Hà Nội đều được phát triển khang trang, hiện đại.

Cụ thể, quy hoạch được lập ra thành 5 phân khu trên đoạn sông dài 40km, từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở.

Theo định hướng, khu vực này sẽ là trục không gian đặc trưng cây xanh mặt nước, văn hóa lịch sử, cảnh quan chủ đạo của đô thị trung tâm với các chức năng chính là công trình công cộng, các công viên cây xanh văn hóa dịch vụ du lịch, giải trí biểu tượng của thủ đô.

Ngoài ra các vùng ven khác cũng đang tạo cơn sốt đất gồm có Đông Anh, Sóc Sơn, Mê Linh. Tháng 10/2021, sau khi có thông tin UBND TP Hà Nội đề xuất chủ trương quy hoạch 3 huyện ngoại thành nằm ở phía Bắc Thủ đô, gồm: Đông Anh, Sóc Sơn, Mê Linh lên Thành phố, ngay lập tức nhận được sự quan tâm lớn của dư luận, đặc biệt là những nhà đầu tư, lực lượng môi giới BĐS. Trong suốt thời gian đợt dịch Covid-9 lần thứ 4 bùng phát từ cuối tháng 4 đến nay, hoạt động của doanh nghiệp kinh doanh BĐS bị ngừng trệ, đứt gãy, thông tin trên như một cơn mưa rào giữa mùa hạn hán, lượng người đổ về khu vực này tìm đất giao dịch tăng mạnh, kéo theo thông tin về tăng giá đất tràn lan trong các khu dân cư và mạng xã hội.

Tuy nhiên, các chuyên gia vẫn đưa ra các cảnh báo. Theo Tiến sĩ Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, thông tin đề xuất quy hoạch 3 huyện của Hà Nội lên Thành phố có những điểm tương đồng với việc TP Hồ Chí Minh sáp nhập 3 quận để thành lập TP Thủ Đức. Khi xuất hiện thông tin như vậy, giá đất khu vực lân cận sẽ có xu hướng tăng. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần tính toán giá trị tăng đó đáp ứng được như kỳ vọng hay không. Ngoài ra, khi chưa nắm rõ thông tin về quy hoạch thì nhà đầu tư cần cân nhắc, lưu ý đến vấn đề quản trị rủi ro, thận trọng vấn đề pháp lý.

Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng, do sự khan hiếm nguồn cung ở vùng trung tâm, nhà đầu có xu hướng tìm đến vùng ven đô nhiều hơn, khiến thị trường đất nền ngày càng sôi động, hàng loạt tin đồn quy hoạch khiến giá đất neo ở mức rất cao. Hiện nay, nhiều nhà đầu tư đang rất chật vật đẩy hàng từ những lần sốt đất trước, số còn lại vẫn ngồi nghe ngóng thị trường.

Quý Phi