Nhức nhối vấn đề dự án treo, chậm tiến độ: Vì đâu nên nỗi? (Bài 7)

Theo dõi KTMT trên

Thực hiện Nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc tổ chức lấy ý kiến nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Chính phủ đã ban hành Nghị quyết về Kế hoạch tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Trong đó, vấn đề xử lý các dự án chậm triển khai, dự án treo đang được dư luận rất quan tâm.

Để có góc nhìn đa chiều về vấn đề này, Tạp chí điện tử Kinh tế Môi trường đã có cuộc trao đổi với Luật sư Hà Huy Phong – Phó Viện trưởng Viện Chính sách Kinh tế Môi trường (Hội Kinh tế Môi trường Việt Nam), Giám đốc Điều hành Công ty Luật Inteco.

PV: Thời gian qua, nhiều dự án đã có quy hoạch nhưng chậm triển khai đến cả thập kỷ, ảnh hưởng rất lớn đến quyền của người sử dụng đất, gây lãng phí nguồn lực từ đất đai, thất thu thuế, ảnh hưởng lớn tới kinh tế xã hội. Quan điểm của Luật sư về vấn đề này là gì?.

Luật sư Hà Huy Phong: Dự án treo, chậm triển khai không phải là hiện tượng lạ mà rất phổ biến tại Việt Nam hiện nay. Có rất ít dự án không bị chậm tiến độ. Trên thực tế, chỉ có một vài chủ đầu tư có thể đảm bảo được dự án đúng tiến độ.

Đối với một dự án đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, thời gian tính từ khi có quy hoạch cho đến khi có sản phẩm bán ra thị trường sẽ mất nhiều năm do sự gián đoạn trong quá trình chuyển từ thực hiện theo đạo luật này tới đạo luật khác. Ví dụ: Sau khi kết thúc giai đoạn quy hoạch thì chuyển sang giai đoạn đầu tư theo Luật đầu tư, Luật xây dựng.

Dự án chậm tiến độ, dự án treo gây lãng phí lớn về tài chính của chính chủ đầu tư, thị trường, người tiêu dùng và của cả ngân sách Nhà nước; làm méo mó hình ảnh về môi trường đầu tư và niềm tin vào hệ thống pháp luật, khả năng thực thi pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Việc dự án bị chậm tiến độ cũng phần nào phản ánh thực trạng lập pháp và hành pháp của chúng ta. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật được ban hành nhưng chưa phù hợp với thực tiễn, chưa thực sự đi vào cuộc sống, còn là lực kháng trở đối với nhu cầu tự nhiên của nền kinh tế thị trường và xã hội. Nhìn tổng quan, đó là thứ mà chúng ta đang rất yếu.

Để một dự án tồn tại trên thị trường, phải qua rất nhiều cửa ải pháp luật, không chỉ liên quan đến quy định về đất đai, về đầu tư, về phòng cháy chữa cháy, về xây dựng và thuế, tài chính. Đã có nhiều hội thảo, bài báo, công trình nghiên cứu chắt lọc ra những chồng chéo, mâu thuẫn và bất cập về pháp luật trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh bất động sản; nhưng thị trường nhìn nhận đơn giản và trực quan hơn, đó là hiện tượng dự án bị chậm tiến độ.

Bên cạnh đó, vấn đề triển khai thực hiện các quy định pháp luật vẫn còn tồn tại nhiều bất cập, bao gồm cả cải cách hành chính, năng lực làm việc của công chức Nhà nước và ý thức tuân thủ pháp luật của doanh nghiệp. Tất cả những vấn đề này có sự cộng hưởng với nhau để tạo nên những dự án treo, chậm tiến độ.

PV: Theo Luật Đất đai hiện hành, những dự án sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất. Thế nhưng, trên thực tế có rất nhiều dự án chậm triển khai cả thập kỷ nhưng chưa bị thu hồi. Theo Luật sư, vì sao lại xảy ra tình trạng này?.

Luật sư Hà Huy Phong: Theo quy định tại khoản 8, Điều 49, Luật Đất đai 2013 (Sửa đổi, bổ sung năm 2019) thì “Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất”.

Tuy nhiên, trên thực tế thì quy định này ít khi được thực hiện trên thực tế, do nhiều nguyên nhân.

Nguyên nhân thứ nhất là các vướng mắc về thu hồi đất. Bởi lẽ, để ban hành quyết định thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền phải có phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Tuy nhiên, thực hiện các nội dung này gặp rất nhiều khó khăn trên thực tế, liên quan đến vấn đề xác định giá đất, sự đồng thuận của các đối tượng bị thu hồi…

Nguyên nhân thứ hai là liên quan đến việc tìm chủ đầu tư cho dự án. Có một thực tế, là các địa phương có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch dự án nhưng vẫn phải chờ tìm được nhà đầu tư thì mới tiến hành các thủ tục liên quan đến thu hồi đất. Ngân sách của địa phương không đủ nên phải dựa vào nhà đầu tư để ứng tiền đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư và các vấn đề khác. Không phải dự án nào cũng có nhà đầu tư. Nhưng khi tìm được nhà đầu tư, thì chính nhà đầu tư lại gặp khó khăn về tài chính nên không có đủ nguồn tiền để đền bù, hỗ trợ tái định cư, giải phóng mặt bằng, dẫn tới các hệ luỵ về khiếu nại, khiếu kiện gây mất thời gian.

Thực tế có hiện tượng nhà đầu tư tay không bắt giặc, tức là tìm mọi cách huy động vốn sau khi được chấp thuận làm chủ đầu tư của dự án, nhưng việc huy động vốn không suôn sẻ nên không có đủ nguồn tiền để giải phóng mặt bằng. Cá biệt, có những chủ đầu tư huy động vốn ngay sau khi được chấp thuận làm chủ đầu tư của dự án, nhưng lại sử dụng vốn vào dự án khác, dẫn tới dự án tại địa phương bị đắp chiếu chính quyền địa phương không có đủ cơ sở pháp lý để tháo gỡ.

Nguyên nhân thứ ba là các vấn đề có tính tiêu cực, như chính quyền địa phương cố tình không thực hiện theo quy định nêu trên, đầu cơ quy hoạch để tìm kiếm lợi ích nhóm, lợi ích sân sau, hoặc móc ngoặc với doanh nghiệp để đầu cơ quỹ đất.

Nguyên nhân thứ tư, có tính khách quan, là sự phức tạp và rối rắm của hệ thống pháp luật liên quan đến quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư. Sự chồng chéo về pháp luật, thẩm quyền cũng như các thủ tục hành chính gây ra sự kéo dài thời gian trong việc thực hiện các thủ tục lựa chọn nhà đầu tư.

PV: Thực tế cho thấy, hầu như địa phương nào cũng có dự án treo. Hàng loạt doanh nghiệp xin đất thực hiện dự án nhưng lại chậm triển khai để ôm "đất vàng" chờ lên giá hoặc thực hiện nhiều mục đích tư lợi khác. Theo Luật sư, cơ quan quản lý cần làm gì để giải quyết triệt để tình trạng này? Làm thế nào để tài sản nhà nước không bị thất thoát?.

Luật sư Hà Huy Phong: Có thể nói rằng, hệ thống pháp luật chúng ta đang được thiết kế một chiều, tức là thiết kế với giả định là mọi thứ sẽ thuận lợi, không có rủi ro. Nhưng trên thực tế, việc thực hiện quy phạm pháp luật luôn có những sự khác biệt với mục tiêu, phát sinh các rủi ro. Chẳng hạn, dự án đã được quy hoạch nhưng không tìm được nhà đầu tư, hoặc đã tìm được nhà đầu tư nhưng nhà đầu tư không tuân thủ quy định của pháp luật nên dự án bị đình trệ, kéo dài, nhưng rất khó thu hồi hoặc huỷ bỏ quy hoạch do thiếu cơ chế triển khai.

Việc giải quyết vấn đề về tài sản và lợi ích của nhà đầu tư khi thu hồi dự án đang là điểm nghẽn trong hệ thống pháp luật của chúng ta hiện nay. Trên thực tế, hầu hết các địa phương thành công trong việc thu hồi dự án là do thoả thuận được với chủ đầu tư, nên nếu dự án nào mà không thể thoả thuận được với chủ đầu tư thì rất khó có khả năng thu hồi.

Do đó, chúng ta cần hoàn thiện lại hệ thống quy phạm pháp luật, bổ sung thêm các quy định cụ thể và rõ ràng hơn trong việc thu hồi dự án treo, dự án không triển khai; trong đó làm rõ vấn đề xử lý quyền tài sản của chủ đầu tư trên đất và trách nhiệm của chủ đầu tư buộc phải thực hiện khi vi phạm nghĩa vụ về tiến độ triển khai dự án.

Bên cạnh đó, cần có các quy định pháp luật nghiêm minh hơn, cụ thể hơn để xử lý trách nhiệm của những người đứng đầu ở các địa phương. Sự thiếu quyết liệt và thoả hiệp của cán bộ quản lý địa phương là một trong những nguyên nhân dẫn tới tình trạng dự án treo.

PV: Hiện nay, có một số doanh nghiệp tiền thân là doanh nghiệp nhà nước, được giao đất với nhiều ưu ái để thực hiện dự án. Thế nhưng, sau khi cổ phần hóa, phần đất được giao nghiễm nhiên trở thành tài sản của doanh nghiệp tư nhân, nói theo cách dân gian là "của công thành của ông". Quan điểm của Luật sư về vấn đề này như thế nào?.

Luật sư Hà Huy Phong: Trong quá trình cổ phần hoá, giá trị tài sản quyền sử dụng đất và tài sản trên đất phải được hạch toán vào giá trị doanh nghiệp để làm cơ sở cho việc cổ phần hoá. Về mặt lý thuyết, thì không thể có chuyện chuyển đất của công thành đất của tư. Tuy nhiên, thực tiễn vẫn có nhiều trường hợp chuyển hoá như vậy.

Nguyên nhân là sự cố ý của những người liên quan trong việc cố tình định giá đất một cách thấp nhất có thể khi xác định giá trị doanh nghiệp, hoặc hoàn trả lại đất cho Nhà nước (không tính vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hoá) nhưng lại tìm cách để doanh nghiệp riêng thuê lại với giá thấp. Tôi cho rằng, trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền trong những vấn đề như thế này là không nhỏ; thậm chí có cơ sở để khẳng định về khả năng tiếp tay hoặc móc ngoặc giữa doanh nghiệp và cơ quan quản lý.

Luồn lách để thực hiện những việc này không khó về mặt luật, nhưng để lọt qua được các tầng lớp thẩm quyền quản lý thì chắc chắn là phải có sự tiếp tay của những cán bộ có quyền lực lớn tại địa phương.

Đây cũng chính là một trong các nguyên nhân dẫn tới sự đình trệ và chậm tiến độ của quá trình cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nước trong thời gian qua. Có không ít cán bộ doanh nghiệp và công chức Nhà nước đã bị bắt trong một số năm vừa qua do cố tình thực hiện các sai phạm về cổ phần hoá.

Hiện nay, hiện tượng tiêu cực này đã có thuyên giảm do việc thực thi pháp luật nghiêm khắc và rốt ráo hơn, nhưng cũng phần nào đó là do đã hết quỹ đất để có thể chuyển từ công sang tư.

PV: Một số ý kiến cho rằng, Luật Đất đai hiện hành và cả dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định trách nhiệm của người dân khi không chấp hành quy hoạch hay thu hồi đất, song lại chưa quy định trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước trong vấn đề này. Vì không ràng buộc trách nhiệm cơ quan quản lý, thực thi một cách chặt chẽ nên sẽ tạo "kẽ hở" dẫn đến tham nhũng, trục lợi trong lĩnh vực đất đai. Quan điểm của Luật sư về vấn đề này là gì?.

Luật sư Hà Huy Phong: Như tôi đã nói ở trên, hệ thống pháp luật của chúng ta vẫn còn nhiều điểm bất cập, mà đặc biệt là vấn đề cá nhân hoá trách nhiệm của cán bộ quản lý khi để xảy ra sai phạm. Vẫn còn hiện tượng dân sai thì dân chịu trách nhiệm trước pháp luật, nhưng cán bộ quản lý sai thì chỉ rút kinh nghiệm. Hệ thống pháp luật về xử lý kỷ luật và trách nhiệm của cán bộ công chức không đầy đủ, không rõ ràng và việc thực thi trên thực tế cũng vô cùng khó khăn.

Có thể nói, vấn đề xử lý trách nhiệm của cơ quan quản lý không nằm trong hệ thống văn bản pháp luật về đất đai, mà nằm trong nhiều văn bản khác. Chúng ta chưa tạo nên được hệ thống có tính đồng bộ và nhất quán trong việc ứng xử với các hành vi tiêu cực do cơ quan Nhà nước và cán bộ có thẩm quyền gây ra. Sự giám sát, thực thi pháp luật còn lẻo lẻo, hình thức chủ nghĩa và nể nang, chiếu lệ.

PV:Xin cảm ơn Luật sư Hà Huy Phong!

Hoàng Hải thực hiện