Những nút thắt lớn của thị trường bất động sản đang dần được tháo gỡ
Trong báo cáo chiến lược năm 2024, Chứng khoán VNDirect nhận định, thị trường bất động sản nhà ở đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất, và sẽ cho thấy sự phục hồi rõ nét hơn từ nửa cuối năm 2024.
Cụ thể, theo VNDirect, 3 nút thắt lớn nhất trên thị trường bất động sản nhà ở trong năm 2023 và đã xuất hiện những kết quả tích cực nhất định.
Thứ nhất, mặt bằng lãi suất cho vay giảm đã trở nên dễ tiếp cận hơn đối với các chủ đầu tư, và được kỳ vọng sẽ hỗ trợ nhu cầu mua nhà tích cực hơn trong thời gian tới.
Mặt bằng lãi suất cho vay đã giảm 2,0-2,5 điểm % kể từ đỉnh và qua đó giảm bớt gánh nặng lãi vay lên các chủ đầu tư dự án bất động sản, do vậy VNDirect kỳ vọng biên lợi nhuận ròng của các doanh nghiệp bất động sản sẽ có sự phục hồi trong các quý tới.
Tín dụng tiêu dùng bất động sản tiếp tục giảm phản ảnh sự thận trọng của người mua nhà. Tuy nhiên, với việc lãi suất thế chấp thả nổi trung bình tại các ngân hàng thương mại hiện ở mức khoảng ~11%/năm, khác với mức đỉnh là 13-14%/năm, đem lại kỳ vọng nhu cầu mua bất động sản sẽ cải thiện trong những tháng tới, từ đó cải thiện dòng tiền của các chủ đầu tư.
Ngoài ra, hiện tại, nhiều chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh cũng đã đưa ra các điều khoản thanh toán với lãi suất ưu đãi để hỗ trợ nhu cầu của người mua nhà.
Thứ hai, những vướng mắc về pháp lý được tháo gỡ quyết liệt nhằm hỗ trợ sự hồi phục của thị trường. Hiệu quả của chính sách được thể hiện rõ qua số lượng dự án được gỡ vướng ngày càng tăng.
Tính đến cuối quý III/2023, 67 dự án tại TP.HCM đã được tháo gỡ (tương đương 37,2% trong số 180 dự án cần tháo gỡ ban đầu).
Con số dự án được tháo gỡ ấn tượng hơn ở tại Hà Nội với 419 dự án được tháo gỡ (tương đương 58,8% so với 712 dự án ban đầu).
Trong Quý IV/2023, hàng loạt dự án lớn tại khu vực phía Nam tiếp tục được tháo gỡ bao gồm Aqua City, Nova World Phan Thiết (NVL), Gem Sky World (DXG), ... Điều này giúp tâm lý thị trường bất động sản cải thiện.
Ngoài ra, ba luật quan trọng là Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua, kỳ vọng sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản khởi sắc từ năm 2025.
Thứ ba, những thách thức về nguồn vốn trong thời gian qua đã giảm bớt hơn thời gian trước, các doanh nghiệp đã tiến hành cơ cấu lại nợ để cải thiện tình hình tài chính.
Đơn cử như Tập đoàn Novaland, đã thực hiện những thay đổi trong bộ máy lãnh đạo và tái cơ cấu nợ (mua lại trái phiếu doanh nghiệp trước hạn, bán cổ phiếu để thanh toán nợ quá hạn,…). Tính đến tháng 11/2023, Novaland cho biết đã hoàn thành 80% kế hoạch tái cấu trúc.
Dư nợ trái phiếu của Novaland tại thời điểm cuối quý III/2023 đã giảm 9% kể từ đầu năm. Nợ trái phiếu chiếm 68% tổng nợ vay của doanh nghiệp này tại cuối quý III/2023, trong đó trái phiếu phát hành bằng đồng USD chiếm hơn 12% tổng nợ vay. Trong tháng 12/2023, Novaland đã được các trái chủ nắm giữ 74,5% lô trái phiếu trị giá 298,6 triệu USD (lãi suất 5,25%/năm) chấp thuận gia hạn thời gian đáo hạn tới tháng 6/2027 (từ thời hạn gốc là tháng 7/2026).
Bên cạnh đó, 4 dự án chính của Novaland nằm tại TP.HCM, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu và Phan Thiết cũng đang được chính quyền địa phương nỗ lực tháo gỡ pháp lý, trong đó Grand Manhattan và Water Bay được đưa vào diện ưu tiên.
Một nhà phát triển bất động sản khác cũng vừa trải qua giai đoạn khó khăn là Bất động sản Phát Đạt. Theo đó, doanh nghiệp này đã xác định chiến lược phát triển kinh doanh tập trung vào lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng ngay trước thời điểm “mùa đông” ập đến với thị trường bất động sản vào nửa cuối 2022. Với kế hoạch tham vọng, doanh nghiệp đã gia tăng vay nợ, đặc biệt thông qua kênh trái phiếu doanh nghiệp, dư nợ trái phiếu của Phát Đạt đạt đỉnh vào quý II/2022, ở mức hơn 3.000 tỷ đồng, chiếm 63% tổng nợ vay.
Kể từ quý IV/2022, Phát Đạt đã tập trung tái cơ cấu nợ để giảm áp lực lãi vay. Doanh nghiệp đã mua lại trái phiếu trước hạn và thay vào đó là tăng vay ngân hàng kể từ quý II/2023 do môi trường lãi suất thuận lợi hơn. Đến tháng 12/2023, Phát Đạt đã tất toán toàn bộ dư nợ trái phiếu.
Trong thời gian qua Phát Đạt cũng đã ghi nhận những thông tin tích cực như: được cấp giấy phép xây dựng đối với dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 trong tổ hợp Khu phức hợp cao tầng Thuận An (NTMK) (Bình Dương, quy mô 44,6ha, tổng vốn đầu tư ~11.000 tỷ đồng) vào tháng 1/2024; được UBND tỉnh Bình Định giao đất để thực hiện dự án khu dân cư Bắc Hà Thanh (43,2ha, vốn đầu tư ~ 2.343 tỷ đồng) vào tháng 9/2023.
VNDirect cho biết, trước những bất ổn của thị trường, các doanh nghiệp phát triển bất động sản nhà ở đã chủ động tái cơ cấu cấu trúc vốn trong năm 2023 bằng cách mua lại trái phiếu trước hạn, cùng với giảm nợ vay ngân hàng.
Đồng thời các doanh nghiệp phát triển bất động sản liên tục có sự chuẩn bị kế hoạch kinh doanh để đón chờ thị trường bất động sản nhà ở khởi sắc hơn khi Luật Bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực vào đầu năm 2025.
Bên cạnh những nỗ lực chủ động tái cơ cấu của các doanh nghiệp phát triển bất động sản, thì các cơ quan chức năng cũng thực hiện hàng loạt biện pháp quyết liệt để hỗ trợ thị trường phát hành trái phiếu riêng lẻ. Nhờ đó, sau một năm 2022 trầm lắng, thị trường đã đón nhận sự phục hồi khi giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ vào năm 2023 đạt 83.000 tỷ đồng, tăng 32% so với cùng kỳ.
Sự thận trọng luôn được ưu tiên hàng đầu đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản trong một thị trường có nhiều yếu tố bất ổn. Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang tích cực hợp tác với các đối tác có tên tuổi để hạn chế gặp quá nhiều rủi ro khi phát triển các dự án một cách độc lập.
H.A
