Số phận khu 'đất vàng' ở Thủ Thiêm sẽ ra sao khi tập đoàn Tân Hoàng Minh bỏ cọc?

Theo dõi KTMT trên

Số phận lô đất được đẩy lên hơn 24.500 tỷ sẽ ra sao?

Theo Luật sư Lê Trung Phát, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, phiên đấu giá diễn ra ngày 10/12/2021 đã xác định được đơn vị trúng đấu giá cho từng lô đất được đem ra đấu giá. Theo quy định, cuộc đấu giá được xem là kết thúc thành công khi đấu giá viên công bố người trúng đấu giá và các bên tham dự (có cả người trúng đấu giá) ký vào biên bản đấu giá.

Việc đấu giá này là nhằm giao đất có thu tiền sử dụng đất, nên theo quy định tại Thông tư liên tịch số 14/2015, phải tiến hành thủ tục phê duyệt kết quả trúng đấu giá, mà cụ thể là UBND TP.HCM đã ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá vào ngày 30/12.

Như vậy, theo quy định tại Điều 48 Luật đấu giá tài sản 2016, kể từ lúc công bố kết quả trúng đấu giá thì người trúng đấu giá sẽ phải thực hiện nghĩa vụ của mình. Nhưng vì trường hợp này cần có quyết định công nhận, nên trường hợp này, đơn vị trúng đấu giá sẽ bắt đầu thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo thông báo nộp tiền từ cơ quan thuế. Cụ thể là theo thông báo mà Cục thuế TP.HCM ban hành vào ngày 6/1/2022.

Sau khi Tập đoàn Tân Hoàng Minh bỏ cọc, UBND TP.HCM sẽ ban hành quyết định hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá trước đó.

Như vậy, nếu chưa đến hạn mà công ty trúng đấu giá có thông báo về việc không tiếp tục thực hiện kết quả trúng đấu giá, thì đây được xem như là hành vi đơn phương chấm dứt của họ. Trường hợp này, bắt buộc các cơ quan có liên quan sẽ trình hồ sơ lên UBND TP.HCM. Căn cứ vào điểm D khoản 5 Điều 68 Nghị định 43/2014, UBND TP.HCM sẽ ban hành quyết định hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá trước đó.

Theo quy định, số tiền đặt trước sẽ chuyển thành tiền cọc theo quy định tại khoản 5 Điều 39 của Luật đấu giá tài sản. Vì vậy, nếu đơn vị này tiếp tục không thực hiện nghĩa vụ, xem như họ bỏ cọc và mất số tiền này.

Như vậy, phải tổ chức lại phiên đấu giá mới. Và tất nhiên, hiện nay chưa có quy định nào liên quan đến việc xác định mức giá trần cho các phiên đấu giá bằng hình thức trả giá lên. Nên dù muốn hay không muốn, thì đơn vị tổ chức phiên đấu tiếp theo cũng không thể khống chế các đơn vị tham gia đấu giá được trả mức giá cao.

Ông Phát nói: “Người đấu giá luôn luôn muốn thực hiện kết quả trúng đấu giá mà mình đã đấu, không có đơn vị nào đứng bỏ ra một khoản tiền lớn để đặt trước, rồi sau đó không tiếp tục thực hiện. Nếu như chúng ta cho rằng đó là hành động PR, thì tôi cho rằng nó chưa hoàn toàn đúng”.

Nói về thị trường bất động sản, luật sư Lê Trung Phát không cho rằng đây là hành vi khiến giá bất động sản khu đó tăng cao. Rõ ràng người dân chúng ta đều biết thông tin phiên đấu giá trước đã bị hủy, tức giá đấu lúc đó không phải giá thật của khu đất. Vậy đâu có lý do gì, người dân sau này tin vào giá đấu ban đầu để mua nhà đất và tài sản ở đó như thông tin của chủ đầu tư đưa ra. Nói không chừng, nếu dùng chiêu trò này, có khi chủ đầu tư lại tự làm khó mình trong mắt khách hàng.

Đẩy giá lên cao để “ngáng chân” doanh nghiệp phía sau?

Nếu không rút, muốn chính thức sở hữu lô đất hơn 10.000 m2 tại Thủ Thiêm, Tập đoàn Tân Hoàng Minh sẽ phải tiếp tục nộp gần 24.000 tỷ đồng (đã trừ 600 tỷ đồng tiền đặt cọc). Để có đủ số tiền trên, doanh nghiệp (DN) này phải đi vay từ các ngân hàng, phát hành trái phiếu hay vay từ nhà đầu tư khác.

Theo nhiều nguồn tin, đại diện Ngân hàng Nhà nước cho biết tính đến hết ngày 11/1 chưa có ngân hàng nào cho Tập đoàn Tân Hoàng Minh vay vốn liên quan đến dự án nói trên. Nhưng ngay cả trường hợp các nhà băng có cho vay, thì định giá tài sản cũng không thể căn cứ từ giá trúng đấu giá đất Thủ Thiêm lên tới 2,45 tỷ đồng/m2 của Tân Hoàng Minh.

Phân tích của Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, theo quy định, bắt buộc chủ đầu tư phải có 30% vốn chủ sở hữu phát triển dự án và các ngân hàng có thể cho vay đến 70% còn lại. Thông thường các ngân hàng sẽ không cho vay hay cam kết cho vay đối với đất chưa thuộc quyền sở hữu, nhất là không biết trước được giá trị của lô đất đó là bao nhiêu.

Giả sử có ngân hàng nào đó cam kết sẽ cho Tân Hoàng Minh vay trước khi buổi đấu giá diễn ra và chỉ dựa trên giá khởi điểm thì số tiền cho vay cũng chỉ hơn 1.000 tỉ đồng. Bởi trước khi buổi đấu giá diễn ra không ai xác định được giá đấu thành công sẽ là bao nhiêu nên ngân hàng cũng không thể cam kết đưa ra số tiền cho vay cụ thể.

Ông Hiển nhấn mạnh: Từ trước đến nay, các chủ đầu tư đều sở hữu đất rồi mới đi vay tiền để xây dựng. Còn ngay từ lúc mua đất đã đi vay thì tiền đâu làm dự án? Nếu vay nữa thì tổng số tiền vay sẽ quá cao, không an toàn cho các chủ vay nên quy định sẽ không cho phép. Vì vậy việc Tân Hoàng Minh tham gia đấu giá, đẩy lên cao bất ngờ rồi xin bỏ chỉ có hai nguyên nhân. Một là cố tình ngáng chân những DN phía sau và hai xem đây là cơ hội đầu cơ, khi thắng đấu giá mới đi đàm phán kiếm tiền mua. Dù nguyên nhân nào thì việc làm của Tân Hoàng Minh cũng vi phạm.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển nói: “Tôi cho rằng việc đấu giá các lô đất của Thủ Thiêm không đơn giản như một cuộc đấu giá thông thường của tư nhân mà là chủ trương lớn của TP.HCM. Việc hủy hợp đồng đã làm ảnh hưởng đến sự phát triển của TP nói chung. Tôi cho rằng cần xem xét lại các quy định đấu giá đất công theo hướng chặt chẽ hơn. Trong đó yêu cầu các đơn vị tham gia đấu giá phải cam kết và các giấy xác nhận có đủ tài chính tương đương với số tiền định đấu giá. Ví dụ nếu Tân Hoàng Minh bỏ giá lên là 24.500 tỷ đồng thì phải có xác nhận về vốn chủ sở hữu hoặc cam kết bảo lãnh cho vay tương đương vốn này. Còn nếu chỉ có cam kết tương đương khoảng 10.000 tỷ đồng thì chỉ được phép bỏ giá đến mức 10.000 tỷ đồng”.

Bùi Hằng (T/h)