2,4 tỉ đồng/m2 đất Thủ Thiêm - khó đoán được suy tính của người mua

Theo dõi KTMT trên

Những ý kiến trái chiều từ mảnh đất 2,4 tỉ/m2

Giới đầu tư bất động sản vẫn chưa hết xôn xao và cảm thấy khó hiểu về kết quả đấu giá cuối tuần qua của 4 lô đất thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm ở TP.HCM. Khi lô đất thứ 3 được chào bán thành công với giá bình quân hơn 1 tỉ đồng/m2 đã khiến nhiều người ngạc nhiên thì lô đất cuối cùng trong ngày khiến họ bất ngờ khi được trả giá tới 24.500 tỉ đồng, tương đương với hơn 2,4 tỉ đồng/m2.

Mức giá được ví là "không tưởng", vượt giá đất trung tâm Quận 1 và nhiều nơi đắt đỏ trên thế giới. Theo thống kê của WorldAtlas, 1 triệu USD có thể mua được một mảnh đất rộng 16 m2 tại Monaco, 22 m2 tại Hong Kong, 25 m2 tại New York, 28 m2 tại London, 41 m2 tại Geneva, 46 m2 tại Paris, 48 m2 tại Sydney, 54 m2 tại Shanghai, 58 m2 tại Los Angeles và 66 m2 tại Beijing. Trong khi đó, chiếu theo kết quả đấu giá của thành viên Tân Hoàng Minh thì 1 triệu USD chỉ mua được 10 m2 đất ở Thủ Thiêm.

2,45 tỉ đồng/m2 "làm nhiều người suy nghĩ phải có điều gì đấy bất thường", theo chia sẻ của GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. "Liệu ai sẽ sẵn sàng chi 2,4 tỉ đồng/m2 để đầu tư vào đất Thủ Thiêm và kinh doanh gì để có thể hoàn lại vốn, chứ chưa nói đến chuyện có lãi?", ông Võ đặt vấn đề.

Ông Huỳnh Minh Tuấn, Giám đốc Môi giới Hội sở, CTCK Mirae Asset Việt Nam cho rằng, mức giá 1 m2 thương phẩm của lô đất mà Tân Hoàng Minh đấu trúng thật ra cao hơn không nhiều so với các lô còn lại nhờ hệ số sử dụng đất vượt trội của lô này theo quy hoạch, bao gồm diện tích sàn và diện tích thương phẩm đều cao.

Chi tiết theo quy hoạch, lô đất 3-12 do nhóm Tân Hoàng Minh đấu trúng có tổng diện tích sàn xây dựng 90.000 m2 (5% diện tích sàn dành cho thương mại dịch vụ) và hệ số sử dụng đất 8,95 lần. Ở những lô còn lại, hệ số sử dụng đất cao nhất là 3,99.

Ông Tuấn nói cho hay: "Với mức này tính luôn phần xây dựng hoàn thiện thì đúng là một căn hộ sẽ không có giá thương mại dưới 500 triệu/m2 được. Tuy nhiên, nếu nói siêu đắt hơn cả New York hay Tokyo là hơi quá".

Giá đấu trúng cao ngất ngưởng như vậy kéo theo hàng loạt vấn đề được đặt ra, chủ yếu xoay quanh bài toán kinh doanh của nhóm Tân Hoàng Minh và những tác động đến thị trường trong tương lai. Từ những tiền lệ như vụ đấu giá đất tại số 23 Lê Duẩn vào năm 2016, nhiều ý kiến quan ngại về khả năng thu xếp tài chính của doanh nghiệp đối với lô đất Thủ Thiêm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định: "Các đơn vị trúng đấu giá đều là những nhà đầu tư tầm cỡ. Họ nhìn vào triển vọng của nền kinh tế trong tương lai mới quyết định ra giá. Căn hộ với mức giá 400-500 triệu đồng/m2, thậm chí lên đến 1 tỉ đồng/m2 có thể là cao so với hiện tại nhưng trong tương lai chưa chắc đã cao".

Tính theo quy định, doanh nghiệp trúng đấu giá sẽ phải triển khai dự án trong vòng 24 tháng và gia hạn thêm 24 tháng nữa. Nhà đầu tư hoàn toàn có thể nhìn vào thị trường tương lai trong 2-4 năm sau để tính toán".

Hiện tại, nhiều chuyên gia cho rằng vẫn còn quá sớm để đưa ra kết luận. "Bởi thật sự khó đoán được suy tính của người mua và vẫn còn khoảng 90 ngày để phía doanh nghiệp thu xếp khoản tiền hàng chục nghìn tỉ đồng", một chuyên gia bất động sản chia sẻ với người viết.

Ngoài ra, một số chuyên gia cho rằng doanh nghiệp tham gia đấu giá cũng phải cân nhắc rất kỹ để tránh mất hàng trăm tỉ đồng tiền ký quỹ nếu không nộp tiền trúng đấu giá sau đó.

Quy chế đấu giá tài sản quy định, thành viên của Tân Hoàng Minh đã cọc hơn 588 tỉ đồng (tương đương hơn 25 triệu USD) và theo lộ trình thanh toán, doanh nghiệp phải nộp 12.250 tỉ đồng vào đầu tháng 1/2022 và nộp đủ 24.500 tỉ đồng (tương đương hơn 1 tỉ USD) vào giữa tháng 3 năm sau. Nếu không thu xếp được tài chính đúng hạn theo quy định, phía doanh nghiệp sẽ mất gần 600 tiền cọc.

Thông tin cho biết thêm, con số 24.500 tỉ đồng cho lô đất ở Thủ Thiêm gấp 3,5 lần số tiền huy động được và gấp 1,8 lần tổng nợ (bao gồm cả gốc và lãi) Tân Hoàng Minh đã trả vào năm ngoái. Như vậy, thật khó có thể tin rằng đây chỉ là "phút bốc đồng" của doanh nghiệp đứng ra đấu giá, như những lần bỏ cọc trước đây.

Kịch bản kinh doanh có thể xảy ra?

Chuyên gia Mirae Asset Việt Nam cho rằng, giới siêu giàu và tầng lớp trung lưu tại Việt Nam đang tăng trưởng mạnh mẽ là tệp khách hàng mục tiêu của những vị trí đắc địa như Thủ Thiêm. Điều này cho thấy chất lượng tài sản và chất lượng tích lũy của nền kinh tế cũng đang gia tăng, tác động tích cực cho tiêu dùng và vĩ mô.

Thực tế, kịch bản này cũng có thể xảy ra bởi nhiều khu đất vàng từng thuộc sở hữu của Tân Hoàng Minh hiện nay được phát triển bởi Techcombank và Masterise.

Trong đó, khu đất số 23 Lê Duẩn (quận 1) do Tân Hoàng Minh trúng đấu giá với 1.430 tỉ đồng (gấp 2,6 lần so với giá khởi điểm) đã được chuyển nhượng cho Techcombank xây trụ sở văn phòng từ năm 2018.

Những tính toán về mức giá 500-600 triệu đồng/m2 Tân Hoàng Minh có thể bán trong tương lai càng có cơ sở hơn trong trường hợp này, được minh chứng qua các dự án hạng sang Masterise đang bán trên thị trường.

Thời điểm bằng giờ năm ngoái, thị trường giật mình trước thông tin dự án Tứ giác Bến Thành dự kiến có giá chào bán 46-570 triệu đồng/m2 thì sau khi có sự tham gia của Masterise Homes trong vai trò nhà phát triển, giá chào bán của dự án được dự báo tăng lên 650-800 triệu đồng/m2.

Một dự án khác của Masterise Homes là Grand Marina, Saigon (Ba Son, quận 1) cũng có giá chào bán khoảng 18.000 USD/m2, cao hơn 30-40% so với các dự án hạng sang khác tại thị trường TP.HCM và tương đương với giá bán hiện tại của các bất động sản hàng hiệu trong khu vực như The Residences tại Mandarin Oriental, Bangkok hay The Residences ở the St. Regis, Singapore.

Thậm chí, một số căn hộ tại dự án Hà Nội do Masterise Homes mua lại từ Tân Hoàng Minh đang được chào bán với giá từ 700 triệu đến 1 tỉ đồng/m2 - giá bán cao nhất tại thị trường Việt Nam hiện nay.

Mặc dù vậy, so với vị trí của những dự án kể trên, việc phát triển dự án tại Thủ Thiêm với giá tương đương hoặc cao hơn trung tâm hiện hữu còn gắn liền với kỳ vọng về quy hoạch bán đảo này trong tương lai như Phố Đông của Thượng Hải hay Bonifacio ở Philippines và phải mất cả thập kỉ, thậm chí lâu hơn để làm được điều này.

Câu chuyện phát triển Thủ Thiêm trở thành trung tâm kinh tế tài chính đã được lên kế hoạch cách đây khoảng 25 năm nhưng đến nay khu vực này vẫn thiếu sức sống, nhiều dự án cao cấp có tỉ lệ hấp thụ thấp và mặt bằng các khu shophouse dường như để trống do hạ tầng và tiện ích chưa đủ đáp ứng nhu cầu.

JLL nhận định, so với Phố Đông hay Bonifacio, không tính đến các yếu tố thị trường, sự chậm trễ trong việc phát triển Thủ Thiêm phần lớn do chậm tiến độ đền bù giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ sở hạ tầng, cũng như thiếu các chính sách khuyến khích đầu tư vào khu vực này.

"Những bước đi đầu tiên trong trong hầu hết các dự án phát triển có quy mô lớn thường mất khá nhiều thời gian. Chỉ khi những dấu ấn phát triển đầu tiên được hoàn thành, dự án mới thực sự thu hút được sự quan tâm của thị trường.

Các nhà đầu tư theo đó sẽ tự tin hơn trong việc đổ vốn, khách thuê và người mua cũng sẽ quan tâm hơn đến khu vực tiềm năng này, từ đó đẩy nhanh tiến độ xây dựng của toàn khu. Nhờ đó, Thủ Thiêm sẽ trở thành điểm đầu tư hấp dẫn cho các dự án thương mại và nhà ở của thành phố", JLL phân tích.

Chính vì thế, việc doanh nghiệp nào đó đứng sau thương vụ này sẵn sàng chấp nhận mức giá hơn 2,4 tỉ đồng/m2 đất để phát triển các dự án mang tính biểu tượng cũng không loại trừ khả năng xảy ra.

Bùi Hằng