Bất động sản công nghiệp – vị thế “ngôi sao” trên thị trường

Theo dõi KTMT trên

Bất động sản đang đứng trước nhiều cơ hội phát triển

Trong những năm qua, Việt Nam đã đạt được những thành tựu đáng kể về tăng trưởng và phát triển, cải thiện đời sống của người dân, giảm tỷ lệ hộ nghèo trên cả nước. Đóng góp vào quá trình phát triển này có thể kể đến vai trò to lớn của các Khu công nghiệp với khoảng hơn 360 Khu công nghiệp được thành lập, trong đó hơn 270 Khu công nghiệp đang hoạt động tại cả 3 vùng kinh tế trọng điểm Bắc, Trung, Nam.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III của các đơn vị nghiên cứu, bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng khi liên tục gia tăng về giá thuê và tỷ lệ lấp đầy. Theo đà tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam trong năm 2022, thị trường bất động sản công nghiệp đang đứng trước nhiều cơ hội phát triển và hứa hẹn sẽ có những tín hiệu khả quan trong năm tới.

Thu hút hơn 3,5 tỷ USD, chiếm gần 19% tổng vốn đăng ký, tăng gần gấp đôi cùng kỳ năm 2021, bất động sản tiếp tục đứng thứ 2 về thu hút vốn FDI trong 9 tháng đầu năm nay. Riêng bất động sản công nghiệp là "điểm sáng" khi giá thuê liên tục tăng. Các khu công nghiệp tại Hà Nội và TP.HCM gần như lấp đầy hoàn toàn.

Thống kê cho thấy, bất động sản công nghiệp có lợi suất đạt 8-11%. Trong khi đó, lợi nhuận trung bình của nhà cho thuê chỉ vào khoảng hơn 4%/năm. Con số lợi nhuận đầu tư khu công nghiệp khá ấn tượng.

Đó là kết quả trực tiếp từ thành công trong việc thu hút nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Đáng chú ý, từ năm 2021 tới nay, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã có rất nhiều cuộc gặp gỡ, tiếp xúc, làm việc với cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư trong và ngoài nước, nhất là trong bối cảnh dịch Covid-19. Thủ tướng khẳng định Việt Nam tạo mọi điều kiện để có môi trường thuận lợi, an toàn, minh bạch cho các nhà đầu tư nước ngoài yên tâm đầu tư lâu dài tại Việt Nam.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam, đánh giá: "Dư địa phát triển của bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn còn rất lớn nhờ lợi thế vị trí địa lý, sự ổn định về chính trị, nguồn lao động dồi dào, chi phí hợp lý, nhiều ưu đãi trong thu hút đầu tư và hỗ trợ phát triển công nghiệp. Đồng thời, tiềm năng tăng giá tương lai là rất hấp dẫn, với mức tăng bình quân khoảng 7-10%/năm. Cùng với xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng từ các nước lân cận sang Việt Nam và sự phát triển của thương mại điện tử, nhu cầu phát triển các cơ sở hậu cần (logistics), trung tâm dữ liệu và kho lạnh dự kiến sẽ tăng trong thời gian tới".

Ông Dominic Harding, Phó chủ tịch kiêm Trưởng bộ phận Khách thuê xuyên biên giới, Savills Hoa Kỳ, cho biết: "Với các doanh nghiệp Mỹ, Việt Nam là thị trường có sức tăng trưởng mạnh mẽ, phù hợp để tiếp tục kinh doanh đầu tư trong thời gian dài. Họ coi đây là một nơi hấp dẫn với đội ngũ người lao động chất lượng, phân phối tốt và sức cầu của thị trường cao. Đây sẽ là một tác động tích cực cho tăng trưởng thị trường bất động sản công nghiệp và thương mại của Việt Nam".

Một số thách thức với bất động sản công nghiệp

Những năm gần đây, trung bình mỗi năm, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào các khu công nghiệp, khu kinh tế chiếm khoảng 30-40% tổng vốn đăng ký tăng thêm của cả nước. Để tiếp tục gia tăng chất và lượng cho nguồn vốn này, một số thách thức đang được đặt ra.

Khu công nghiệp Long Hậu vừa mở rộng diện tích thêm gần 124 ha nhằm đáp ứng nhu cầu thuê mặt bằng xây dựng nhà máy, nhà xưởng xây sẵn của các nhà đầu tư đến từ Đức, Đan Mạch..., tập trung vào các ngành dược phẩm, y tế, kho hàng hóa… Doanh nghiệp cho biết, một trong thách thức lớn là công tác giải phóng mặt bằng.

Ông Bùi Lê Anh Hiếu, Giám đốc Tiếp thị Kinh doanh, Khu công nghiệp Long Hậu, cho hay: "Đối với những quy định mới cũng như khó khăn trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng nó làm kéo dài tiến độ triển khai dự án, chắc chắn nó làm ảnh hưởng đến giá vốn của các đơn vị kinh doanh hạ tầng. Điều đó làm gia tăng chi phí phát sinh".

Để tìm quỹ đất có giá rẻ buộc chủ đầu tư phải di chuyển ra các vùng phụ cận, thay vì các trung tâm lớn như Hà Nội hay TP.HCM. Tuy nhiên, hạ tầng chưa đồng bộ dẫn đến phát sinh chi phí và làm giảm hiệu quả dự án.

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam, nhận định: "Ví dụ như đi những thị trường cấp 1, chỉ mất từ 1-2 tiếng để trở về các cảng. Bây giờ nếu mở rộng ra các thị trường cấp 2 thì phải mất đến 3-4 tiếng, kết nối hạ tầng quá hạn chế và khiến chi phí vận chuyển của các nhà đầu tư và các bên tham gia thị trường bất động sản khu công nghiệp tăng theo, làm đội vốn lên".

Ông David Jackson, Tổng Giám Đốc, Colliers Việt Nam, nêu quan điểm: Cần cải thiện quy trình thực hiện các thủ tục thúc đẩy đầu tư, giảm bớt thủ tục hành chính, giúp các nhà đầu tư khu công nghiệp phát triển dự án mới dễ dàng hơn. Trong tương lai, các nhà phát triển dự án cần tính đến phân bổ diện tích cho chức năng về hậu cần, thương mại".

Theo đại diện Colliers cũng cho rằng, các nhà phát triển bất động sản khu công nghiệp cần chủ động chuyển đổi để đón đầu các xu hướng mới, bắt kịp "khẩu vị" mới của các nhà đầu tư, chẳng hạn như hoạt động theo mô hình khu công nghiệp sinh thái.

Tìm giải pháp để phát triển hạ tầng các khu công nghiệp

Một số địa phương đang tích cực tìm giải pháp để phát triển hạ tầng các khu công nghiệp, đón làn sóng đầu tư, trước các thách thức này.

Ở Bắc Giang 9 tháng đầu năm nay, đã thu hút được hơn 1 tỷ USD vốn đầu tư quy đổi. Điều đáng nói, các doanh nghiệp FDI đang hoạt động tại tỉnh Bắc Giang khá hiệu quả, nên có nhu cầu mở rộng sản xuất kinh doanh.

Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Giang Mai Sơn thông tin: "Chính các doanh nghiệp trong địa bàn tỉnh mở rộng sản xuất với số vốn tăng gấp đôi so với số vốn đăng ký mới. Cùng với đó, các doanh nghiệp hiện tại trên địa bàn lại tuyên truyền, tác động đến các doanh nghiệp sắp tới đến Bắc Giang, vì người ta tin tưởng vào môi trường đầu tư kinh doanh tốt của Bắc Giang".

Càng nhiều dự án FDI đổ về, nhu cầu về hạ tầng khu công nghiệp như xây dựng nhà xưởng càng gia tăng. Doanh nghiệp chuyên cung ứng thiết kế, sản xuất, lắp dựng nhà xưởng, nhà máy cho biết, họ đã mở rộng đầu tư xây dựng thêm và đưa vào sản xuất nhà máy kết cầu thép số 3, tại huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang. Dù mới đưa vào hoạt động nhưng nhà máy luôn trong tình trạng hoạt động hết công suất và các đơn đặt hàng cũng liên tục tăng lên.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần CTP Group, cho biết: "Tỷ trọng làm cho FDI là cơ bản, trong đó cả những doanh nghiệp trong nước, họ đang đầu tư rất lớn. Chúng tôi chuẩn bị đón sóng đầu tư đó, kể cả ngoài lãnh thổ Việt Nam, chúng tôi chuẩn bị nhà máy để đáp ứng công suất và sản lượng để phục vụ trong nước và xuất khẩu".

Thời điểm này, Bắc Giang còn đang tập trung ưu tiên giải phóng mặt bằng nhanh, đào tạo nguồn nhân lực để tiếp tục các điều kiện cần thiết chủ động đón đầu dòng dịch chuyển vốn FDI.

Huyền Diệu