Bỏ khung giá đất có giúp đẩy nhanh tiến độ dự án?

Theo dõi KTMT trên

Thị trường khó khăn

Khung giá đất mang lại một số lợi ích, làm căn cứ tính giá khi Nhà nước thu hồi đất. Nhưng thực tế, khung giá đất thấp hơn nhiều so với thị trường, dẫn đến tình trạng một số dự án bị chậm tiến độ do người dân không đồng tình với giá trị đền bù.

Nhiều dự án chậm tiến độ, kéo dài nhiều năm không thể đưa vào vận hành; thậm chí bị nhà thầu thi công đòi bồi thường hàng trăm triệu USD do chậm bàn giao mặt bằng. Đây là những bài học rất lớn đối với những dự án hạ tầng quy mô hàng nghìn tỷ đồng đang được triển khai trên khắp cả nước.

Đơn cử, tại Thái Nguyên, GPMB lâu nay cũng là vấn đề nan giải đối với nhiều dự án của địa phương này. Mặc dù, các chủ đầu tư đã chuẩn bị vốn, phương tiện thiết bị và các điều kiện cần thiết khác, nhưng việc triển khai dự án, đặc biệt là công trình giao thông, công nghiệp, đô thị vẫn… “ì ạch”.

Tại dự án khu nhà ở Cao Ngạn, TP Thái Nguyên, theo quy hoạch tổng diện tích của dự án là gần 88 ha, trong đó diện tích thực hiện dự án gần 50 ha thuộc địa bàn xã Cao Ngạn và phường Chùa Hang, TP Thái Nguyên, với tổng mức đầu tư gần 1300 tỷ đồng. Dự án này được kỳ vọng sẽ trở thành khu đô thị kiểu mẫu, tạo đà thúc đẩy phát triển KTXH, tạo cảnh quan đô thị văn minh, hiện đại cho TP Thái Nguyên nói riêng và cả tỉnh nói chung.

Tuy nhiên, đến nay tiến độ triển khai dự án bị chậm do vẫn còn 70 hộ dân chưa phối hợp trong công tác thống kê đất đai, tài sản, chưa lập hoặc chưa hoàn thiện được hồ sơ bồi thường, GPMB, chưa có đất tái định cư có đủ hạ tầng kỹ thuật để bố trí cho các hộ dân bị thu hồi đất ở.

Bà Triệu Thị Thu Hương, Phó Giám đốc Trung tâm Phát triển Quỹ đất TP Thái Nguyên cho biết, hiện nay dự án còn khoảng 6ha chưa thực hiện được công tác thu hồi đất, bồi thường GPMB. Các hộ dân đồng thuận chưa cao với lý do đơn giá bồi thường đất và tài sản còn thấp. Sau nhiều lần tuyên truyền, vận động mà các hộ không ủng hộ sẽ báo cáo UBND TP để thực hiện cưỡng chế theo Điều 69 Luật Đất đai 2013.

Không chỉ khu dự án nhà ở Cao Ngạn, hiện một số dự án sử dụng nguồn vốn đầu tư công trên địa bàn TP Thái Nguyên cũng đang vướng GPMB như đường đô thị Động Lực, đường Việt Bắc kéo dài, các khu dân cư đường Việt Bắc,… Trong đó, có những dự án được phê duyệt cách đây 2-3 năm nhưng triển khai chậm hoặc chưa triển khai được. Bên cạnh đó, nhiều dự án thu hút đầu tư nguồn vốn ngoài ngân sách, trong đó có cả những dự án trọng điểm vẫn gặp khó khăn về GPMB.

Bất cập về việc định giá đất

Để GPMB, nhiều công trình, dự án phải thực hiện dự án tái định cư nên mất rất nhiều thời gian. Đơn cử như dự án nhà ở Cao Ngạn, để giải phóng được mặt bằng còn lại, TP Thái Nguyên phải chờ xây dựng được các khu tái định cư để chuyển các hộ dân đến sinh sống. Trong khi đó, 2 khu tái định cư này đến nay mới phê duyệt dự án và quy hoạch sử dụng đất, chưa được xây dựng hoàn chỉnh.

Ông Lê Ngọc Thắng, Phó TGĐ Tập đoàn Danko cho biết, tiến độ triển khai các dự án tái định cư rất chậm. Hiện tại, những phần đất doanh nghiệp đã được bàn giao GPMB thì đã triển khai, phần còn lại phải chờ trung tâm phát triển quỹ đất. Mong muốn của doanh nghiệp là được cung cấp quỹ đất tái định cư tương xứng với quỹ đất hiện tại của người dân đang sinh sống, đảm bảo quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất.

Theo thống kê của Sở KHĐT tỉnh Thái Nguyên, trên địa bàn tỉnh hiện nay có hàng trăm dự án đầu tư công và đầu tư ngoài ngân sách với diện tích sử dụng đất lên đến hàng nghìn ha. Nhưng một trong những vấn đề khó hiện nay là GPMB.

Ông Nguyễn Trọng Hiếu, PGĐ Sở KHĐT Thái Nguyên thông tin, mặc dù đã có chuyển biến trong GPMB nhưng vướng mắc lớn nhất ở Thái Nguyên là các công trình, dự án thuộc diện thỏa thuận GPMB và phải tái định cư. Những dự án này liên quan đến hàng trăm hộ, chỉ cần một vài hộ không đồng ý là cả dự án bị tắc nghẽn mà chưa có giải pháp khả thi để tháo gỡ. Ngoài ra, do không tách bạch được dự án tái định cư ra khỏi dự án đầu tư công trình nên phải chờ 1-2 năm xây dựng dự án tái định cư xong thì mới GPMB được.

Sửa Luật cần đảm bảo hài hòa lợi ích các bên

Trên thực tế, không chỉ Thái Nguyên mà còn nhiều địa phương khác cũng đang gặp phải tình trạng này; trong đó, mức đền bù khiến người dân không hài lòng, việc đền bù của chủ đầu tư cũng không thỏa đáng, thậm chí Nhà nước phải bỏ tiền ra để đền bù vẫn không đạt được thỏa thuận với dân. Chính vì vậy, có hiện tượng Nhà nước và chủ đầu tư cho rằng, đã định giá theo giá thị trường nhưng người dân không đồng thuận với giá đó; quan niệm của người dân là giá thị trường là giá đang giao dịch. Đây cũng là vấn đề mấu chốt được nhiều ý kiến đưa ra khi sửa đổi Luật Đất đai 2013.

Trao đổi với báo chí, ông Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi trường cho biết, trong thực tế nhiều vụ việc tranh chấp không thống nhất được tài sản gắn liền với đất giữa người đang sử dụng đất bị thu hồi với hội đồng bồi thường GPMB. Do đó, người xác định giá đất phải công tâm, khách quan, minh bạch; bởi, dù pháp luật có quy định tách giá cụ thể đi chăng nữa nhưng xác định giá đất không khách quan thì những điều sửa đổi của Luật Đất đai cũng không phát huy tác dụng.

Theo Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai Lê Thanh Khuyến, sau 8 năm thực thi, Luật Đất đai 2013 chưa giải quyết được hàng loạt vấn đề. Nổi cộm như giá đất chưa phản ánh đúng thực tế thị trường; thu hồi đất, bồi thường tái định cư chưa đảm bảo hài hòa lợi ích các bên; tài chính đất đai chưa thực sự khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả,… Chính vì vậy, tại bản dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã đề xuất bỏ khung giá đất cũng như sửa đổi nguyên tắc xác định giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể,…

Theo ông Khuyến, dự thảo này đảm bảo quyền lợi tối đa cho Nhà nước, của người sử dụng đất và quyền lợi của nhà đầu tư theo quy định của pháp luật. Bộ TNMT sẽ xây dựng khung giá đất phù hợp với giá thị trường. Đồng thời, hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất đảm bảo khách quan, minh bạch; giá đất được tính đúng, tính đủ các giá trị tăng thêm từ các yếu tố lợi thế về vị trí địa lý, lợi thế do quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư kết cấu hạ tầng.

Ông Khuyến nhận định: "Định giá đất sát với thị trường là một quan điểm lớn, quan trọng, ảnh hưởng tới mọi mặt đời sống xã hội. Do đó, cần có cách thức triển khai quyết liệt nhưng hài hòa, phù hợp để quy định đi vào cuộc sống, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước – Người dân – Doanh nghiệp".

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng khung giá đất lâu nay không tính toán đúng thực chất giá trị tài sản đất đai nên tiền đền bù cho người dân khi bị Nhà nước thu hồi đất chưa sát giá thị trường. Hậu quả là khiếu kiện khiếu nại, thời gian giải phóng mặt bằng kéo dài, nhiều dự án bị đình trệ hàng chục năm, phải điều chỉnh tổng vốn đầu tư. Do đó, bỏ khung giá đất sau gần 30 năm áp dụng tại Việt Nam (từ 1993) là phù hợp với thực tiễn.

Chung ý kiến, PGS Nguyễn Thế Chinh, nguyên Viện trưởng Chiến lược chính sách Tài nguyên và Môi trường, đánh giá khung giá đất hiện nay cứng nhắc, không phản ánh kịp biến động thị trường, tạo sự chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định và thực tiễn. Điều này gây khó khăn trong đền bù, giải phóng mặt bằng và nhiều bức xúc xã hội khác.

Ông Chinh nói: "Sự chênh lệch về giá đất theo khung của nhà nước và giá thị trường còn làm mất nguồn thu cho ngân sách khi giá thị trường tăng mà khung và bảng giá chưa thay đổi".

Huyền Diệu