Cần có hệ thống định giá đất, chỉ số giá trên thị trường

Theo dõi KTMT trên

Giá cả thị trường và giá trị thị trường đất đai cần phân biệt rõ

Ông Trần Xuân Lượng, Tiến sĩ chuyên ngành Bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân nói về vấn đề phân biệt rõ giá cả thị trường và giá trị thị trường đất đai tại tọa đàm tại Tọa đàm "Giải pháp nào để xác định giá đất tiệm cận thị trường? sáng ngày 18/10 do Báo Tiền Phong tổ chức cho biết:

“Việc hoàn thiện chính sách pháp luật về giá đất, sửa đổi bổ sung các quy định pháp lý, tạo hành lang pháp lý đồng bộ và đầy đủ nhằm đảm bảo tính nhất quán và thực tiễn trong quá trình thực hiện và triển khai công tác xác định giá đất đảm bảo nguyên tắc giá đất phải sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Cần phân biệt rõ giá cả thị trường đất đai và giá trị thị trường đất đai trong các văn bản pháp luật để hiểu rõ về bản chất của giá trị đất đai khi định giá”.

Theo ông Lượng, nghiên cứu đề xuất mô hình và hoàn thiện các phương pháp định giá đất nhằm đảm bảo xác định giá đất sát với giá thị trường. Xây dựng hệ thống thông tin thị trường và chỉ số biến động về giá đất tại các địa phương để áp dụng các phương pháp định giá thị trường một cách dễ dàng và hiệu quả. Sử dụng các hình thức xác định giá thị trường thông qua cơ chế đấu giá và đầu thầu quyền sử dụng đất.

Cần có quy định cụ thể hơn về cơ chế hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất và sử dụng tư vấn giá đất để xác định giá cụ thể nhằm đảm bảo Hội đồng này phải hoạt động thực chất, không phải là hình thức để giá đất được xác định khách quan, công khai, minh bạch, ông lượng cho hay.

Cùng với đó, ông Lượng cho biết thêm, tập trung đầu tư cho công tác đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ và đào tạo kiến thức chuyên môn về kinh tế đất đai và thị trường cho đội ngũ định giá viên. Nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất. Cần xây dựng lại chương trình đào tạo về kiến thức, kỹ năng và các yêu cầu cần có của đội ngũ định giá đất để việc đào tạo cấp chứng chỉ hành nghề về định giá đất thực sự có ý nghĩa thực tiễn đáp ứng yêu cầu của công tác quản lý giá đất theo cơ chế thị trường.

Cần có hệ thống định giá đất, chỉ số giá trên thị trường

Còn ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay: “Khi giá đền bù thỏa đáng, hiện tượng khiếu kiện giảm sẽ giúp việc triển khai dự án được đẩy nhanh hơn, qua đó chủ đầu tư sẽ chủ động được việc tính toán đưa ra các phương án từ đầu, hiệu quả kinh tế mang lại lớn hơn dù có thể chi phí đầu vào cao hơn”.

“Mỗi chủ trương đều có mặt lợi và hại. Vì vậy, cần có cách làm, hướng đi rõ ràng cho người dân, doanh nghiệp nhằm phát huy điểm tốt và hạn chế tiêu cực. Bỏ khung giá đất sẽ có lợi hơn có hại. Có thể giá nhà sẽ cao hơn, nhưng cao hơn ở mức độ nào đó để thị trường chấp nhận được, thậm chí thị trường có thể tự điều tiết giá, hoàn toàn có thể yên tâm về câu chuyện này.

Khi triển khai bỏ khung giá đất và xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường cũng cần có hệ thống định giá, chỉ số giá trên thị trường để làm cơ sở kiểm soát “mềm” hiệu quả mà không cần kiểm soát cứng, tức là lại phải có bộ phận này, bộ phận kia để phê duyệt, thẩm định giá đó là đúng. Và khi có chỉ số giá của thị trường hàng ngày biến động, dựa trên nền tảng đó để đối chiếu với thời điểm phê duyệt có phù hợp hay không”, ông Đính nói.

Theo tiến sĩ chuyên ngành Bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân Trần Xuân Lượng, muốn xác định giá đất theo phương pháp tiếp cận thị trường đòi hỏi hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất thị trường phải hoàn chỉnh và đầy đủ. Đây cũng là một nhiệm vụ quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và giá đất nói riêng Vì vậy, Nhà nước cần phải quan tâm đến một số nội dung về xây dựng cơ chế điều tra, cập nhật thông tin về giá đất đai và bất động sản, thực hiện phân công quản lý cơ sở dữ liệu về giá đất, cụ thể như sau:

Thứ nhất, đầu tư nguồn lực tài chính và con người để xây dựng hệ thống thông tin tích hợp về đất đai và giá trị đất đai. Nghiên cứu xây dựng phần mềm tin học (xây dựng trang web, đào tạo bồi dưỡng cập nhật kiến thức đội ngũ định giá đất, lực lượng môi giới, Sàn giao dịch BĐS, quy định về báo cáo, để từ đó xây dựng ngân hàng dữ liệu thông tin đất đai…) có khả năng lưu trữ và phân tích thông tin giao dịch đất đai trên phạm vi cả nước;

Thứ hai, có quy định cụ thể cho các cơ quan có chức năng ở địa phương và các tổ chức định giá phối hợp thực hiện trong điều tra và cập nhập thông tin giá đất:

Quy định chế độ báo cáo kết quả điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất kèm theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định để phục vụ cho công tác kiểm tra, đối chiếu giá đất thị trường và giá đất do cấp tỉnh quy định có phù hợp với những biến động giá đất tại các vị trí đất, khu vực đất, loại đất trên địa bàn;

Quy định chế độ báo cáo giá đất theo kết quả định giá theo hợp đồng của các tổ chức định giá nhằm hình thành nên hệ thống giá đất được xác định theo giá trị thị trường theo thời điểm theo từng mục đích sử dụng đất, phục vụ cho công tác kiểm tra các tổ chức định giá và giải quyết khiếu nại về giá do các tổ chức định giá xác định;

Xây dựng và cập nhật thường xuyên hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ, hiệu quả, tin cậy về các giao dịch trên loại đất, thửa đất nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng tại địa phương bao gồm các loại dữ liệu như: giá giao dịch thành công, thời điểm mua bán, các thông tin về kinh tế, xã hội, pháp luật, môi trường và các điều kiện về tài chính, điều kiện thị trường của cuộc giao dịch, v.v… giá trúng đấu giá và các thông tin rao bán nhà đất đăng trên báo chí, trên các mạng thông tin về giá đất, giá loại đất, thửa đất và đối chứng với giá bán thực tế để từ đó xác định tỷ lệ khấu trừ giữa giá rao bán và giá mua bán thực tế thông qua lực lượng môi giới, Sàn giao dịch đất đai, BĐS và các tổ chức có liên quan;

Hệ thống lưu giữ dữ liệu thị trường của các địa phương kết nối với Trung ương phải bằng một phần mềm chung theo quy định mẫu chuẩn dữ liệu để sử dụng chung cho các tỉnh, đồng thời quy định chế độ cung cấp thông tin giá đất cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu.

Thứ ba, nghiên cứu và ban hành cơ chế thúc đẩy sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa hoạt động dịch vụ tư vấn giá đất và định giá đất của nhà nước trong việc phát triển và hoàn thiện thông tin giá đất. Đây là cơ sở để có thể cung cấp cho khách hàng những thông tin về giá đất trên thị trường nhanh chóng, chính xác. Ngoài ra, việc khai thác thông tin từ hoạt động dịch vụ tư vấn giá đất sẽ giúp quá trình xây dựng bảng giá đất cụ thể tại địa phương sát giá đất thực tế trên thị trường.

Thứ tư, thống nhất việc tổ chức và nguồn dữ liệu thu thập trong quá trình xây dựng và quản lý thông tin giá đất và bất động sản. Hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường (trực tiếp là Tổng cục Quản lý đất đai) là cơ quan thực hiện việc xây dựng và quản lý thông tin về đất đai. Tuy nhiên, để đảm bảo thống nhất có được đầy đủ dữ liệu trong việc xây dựng và quản lý thông tin giá đất cần phải có sự phối hợp và tham gia của các Bộ, ngành như Bộ xây dựng, Bộ Tư Pháp, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Ngân hàng và các đơn vị tư vấn giá đất.

Về vấn đề giải pháp xây dựng bảng giá đất phù hợp giá trị thị trường được GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chia sẻ: Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022, đã đặt ra yêu cầu bãi bỏ Khung giá đất và trao trực tiếp cho UBND cấp tỉnh trách nhiệm xây dựng Bảng giá đất phù hợp giá trị thị trường. Để thực hiện nhiệm vụ này, chúng ta buộc phải thực hiện một số giải pháp sau: Đưa định nghĩa giá trị thị trường của đất đai theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai sửa đổi (đã giới thiệu ở trên); Chú trọng sửa đổi sắc thuế thu nhập từ chuyển quyền bất động sản sao cho không tính theo giá ghi nhận trên hợp đồng giao dịch, chỉ tính theo giá của Nhà nước để các bên giao dịch ghi giá chuyển nhượng thật lên hợp đồng;

Nhà nước chủ động giảm thuế thu nhập từ chuyển quyền bất động sản theo hướng giảm thuế suất để giá đất thực được tự các bên ghi nhận trên hợp đồng chuyển quyền (hiện nay thuế suất là 2%, có thể rút xuống 1%, thậm chí 0,5%); Lập cơ sở dữ liệu giá đất thị trường gắn với hệ thống thông tin đất đai, trước mắt có thể sử dụng ngay mạng thông tin của Công chứng; Áp dụng phần mềm xử lý dữ liệu để ước tính giá trị đất đai do Nhà nước quy định dựa trên cơ sở dữ liệu giá đất thị trường của các giao dịch đất đai.

Các giải pháp ở trên đưa ra hoàn toàn khả thi và chỉ cần thời gian ngắn khoảng 1 năm để triển khai. Theo tôi, chúng ta chỉ cần xây dựng để ban hành khung pháp luật sửa đổi, quảng bá cho người dân hiểu và làm. Giá trị đất thị trường có thể tính hàng ngày chứ không nói hàng năm. Đây là giải pháp cần làm, và đó là giải pháp quan trọng nhất trong đổi mới yếu tố cơ bản nhất của tài chính đất đai.

Huyền Diệu