Hoàn thiện chính sách về định giá đất trong Dự thảo Nghị định về đất đai

Theo dõi KTMT trên

Xây dựng Dự thảo Nghị định thi hành Luật Đất đai

Chiều 11/5, tại Hà Nội, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) Lê Minh Ngân có buổi làm việc việc với Tổng cục Quản lý đất đai, Thanh tra Bộ, Vụ Pháp chế về Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Theo Bộ TN&MT, Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai được lấy ý kiến công khai trên Cổng thông tin vào ngày 25/3/2022. Trong đó, đề xuất sửa đổi, bổ sung 6 Nghị định, gồm: Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; Sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 91/2015/NĐ-CP ngày 13/10/2015 của Chính phủ về đầu tư vốn Nhà nước vào doanh nghiệp và quản lý, sử dụng vốn, tài sản tại doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ quy định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; Sửa đổi, bổ sung Điểm b Khoản 4 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư; Sửa đổi, bổ sung Khoản 12 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Tại buổi làm việc, các đại biểu đã tập trung thảo luận về nội dung định giá đất trong Dự thảo Nghị định, trong đó tập trung vào làm rõ vấn đề thông tin giá đất (qua phỏng vấn) vì người dân khi trả lời có thể không thật; giá đất của nhà đầu tư và giá qua sàn; phương pháp so sánh và giá đất thặng dư áp dụng trong trường hợp nào… Nhiều đại biểu cho rằng, cần lấy thông tin giá đất qua giá đất giao dịch thành công (văn phòng công chứng), giá đấu giá đất thành công…

Được biết, Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 1/7/2014. Để tổ chức thi hành Luật Đất đai, Bộ TN&MT, Tư pháp, Bộ Tài chính và Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn đã tham mưu xây dựng và trình Chính phủ ban hành 25 Nghị định (trong đó có 16 nghị định ban hành mới, 7 nghị định sửa đổi, bổ sung và 2 nghị định ban hành thay thế); các Bộ, ngành đã ban hành 59 thông tư, thông tư liên tịch.

Trong đó, Bộ TN&MT đã chủ trì ban hành 46 thông tư. Việc ban hành kịp thời, đồng bộ và khá đầy đủ các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai thi hành, góp phần đưa Luật Đất đai đi vào cuộc sống.

Giá đất chưa phù hợp với thị trường

Theo dự thảo tờ trình xây dựng nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Bộ TN&MT cho rằng tuy có hàng chục nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 nhưng thời gian qua các địa phương, người dân và doanh nghiệp vẫn phản ánh, kiến nghị tháo gỡ nhiều khó khăn, vướng mắc về đất đai.

“Song song với quá trình xây dựng dự án Luật Đất đai sửa đổi, thực hiện chủ trương chung của Chính phủ về tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc cho các địa phương, người dân và doanh nghiệp, Bộ TN&MT tiếp tục chỉ đạo các cơ quan có liên quan rà soát các quy định của pháp Luật Đất đai để ban hành theo thẩm quyền hoặc trình cấp có thẩm quyền ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai để tiếp tục tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành trong khi chờ sửa đổi toàn diện Luật Đất đai” - Bộ TN&MT cho hay.

Những vướng mắc, chồng chéo qua rà soát hệ thống pháp luật về đất đai cho thấy chủ yếu liên quan tới việc phát triển quỹ đất, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn khó khăn.

Do đó, Bộ TN&MT cho rằng trong khi Quốc hội chưa ban hành Luật Đất đai sửa đổi thì sửa các nghị định liên quan đến đất đai để giải quyết những vướng mắc, tồn tại trong thực tiễn là cần thiết.

Đáng chú ý, về thông tin trong việc xác định giá đất, Bộ TN&MT cho rằng cần bổ sung quy định để “nâng cao chất lượng xác định giá đất trên cơ sở nghị định hóa quy định của Thông tư 36/2014 của Bộ TN&MT”.

Ngoài ra, cần quy định thêm việc ưu tiên chọn các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá và tại khu vực định giá đất để định giá đất. Giao trách nhiệm tổ chức điều tra, theo dõi, cập nhật, quản lý biến động giá đất cho UBND cấp tỉnh, định kỳ công bố hằng quý.

Các phương pháp xác định giá đất được Bộ TN&MT đề xuất “nghị định hóa” các phương pháp như trong Thông tư 36/2014. Đồng thời bổ sung các phương pháp so sánh trực tiếp, thu nhập. Phương pháp thu nhập yêu cầu phải giải thích thời hạn sử dụng đất trường hợp định giá để tính tiền thuê đất hằng năm là 50 năm.

Đặc biệt, dự thảo tờ trình đề xuất thêm “phương pháp thặng dư”. Phương pháp này nhằm định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất; tính tổng chi phí phát triển giả định đối với bất động sản bao gồm cả lợi nhuận rủi ro và lãi vay.

Bộ TN&MT nhận định: “Việc xác định giá đất còn kéo dài, giá đất chưa phù hợp với thị trường do vấn đề thông tin định giá và việc áp dụng các phương pháp định giá. Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian qua còn phát sinh nhiều bất cập.

Vì vậy, cần bổ sung quy định về cách thức xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá; điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá; quyền và trách nhiệm của người tham gia đấu giá”.

Lan Anh