Cảnh báo dấu hiệu rủi ro của thị trường bất động sản

Theo dõi KTMT trên

Chung cư – giá tăng nhẹ

Theo Bộ Xây dựng, trong quý I/2021, giá căn hộ chung cư tại các địa phương có xu hướng tăng đều theo tháng.

Tại Hà Nội và TP.HCM, giá căn hộ chung cư đều tăng do khan hiếm nguồn cung, dự án mới được mở bán. Giá căn hộ chung cư bình quân tăng khoảng 5-10% so với Quý IV/2020. Một số dự án có mức tăng giá cao hơn so với mức tăng bình quân như: tại Hà Nội là dự án Stellar Garden (tăng khoảng 6,4%), Seasons Avenue (tăng khoảng 5%), Xuân Mai Complex (tăng khoảng 5,4%); tại TP.HCM là dự án Feliz En Vista (tăng 4,6%), The Metropole Thủ Thiêm (tăng 5,2%), Đạt Gia Residence Thủ Đức (tăng gần 5%), West Gate Park (tăng 6,1%). Tại Bình Dương, giá giao dịch tại các dự án như Bcons Suối Tiên, The East Gate, Compass One tăng từ 4÷5% so với Quý IV/2020.

Tại các đô thị lớn, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ với mức giá dưới 25 tr/m2 rất ít, hầu như chỉ có ở các khu vực xa trung tâm; các dự án dạng này trước đây có mức giá khoảng trên dưới 20 triệu/m2 đã tăng lên khoảng trên dưới 25 tr/m2.

Căn hộ chung cư trung cấp, có mức giá khoảng 30 triệu/m2 đến trên 40 triệu/m2. Tại Hà Nội đa số dự án chung cư mới được đầu tư xây dựng thuộc phân khúc trung cấp và có giá bán giao động từ 30 – trên 40 triệu đồng, tập trung nhiều tại các quận Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Gia Lâm…. Tại TP.HCM chung cư phân khúc trung cấp có giá cao hơn tại thị trường Hà Nội giao động từ khoảng 35 – 45 triệu/m2;

Thị trường căn hộ hạng sang tại Hà Nội và TP.HCM đã ghi nhận có những dự án tại vị trí "vàng" có mức giá trên 100 triệu đồng/m2 thậm chí có dự án mức giá xấp xỉ 300 triệu đồng/m2.

Tại Hà Nội, TP.HCM có nhiều dự án mới được đầu tư xây dựng với chất lượng cao, trang thiết bị hạng sang thiết lập mức giá rất cao, cụ thể như: chung cư cao cấp The Nine - Phạm Văn Đồng có giá khoảng 50 triệu/m2, chung cư The Matrix one có giá 55-60 triệu/m2, Dự án D’. Le Roi Soleil - Quảng An có giá khoảng 80 triệu/m2, dự án Grandeur Palace Giảng Võ có giá khoảng 80 triệu/m2…; dự án chung cư The Tresor – Quận 4 có giá khoảng 60 - 70 triệu/m2, Dự án Saigon Royal - Quận 4 có giá khoảng 90 triệu/m2, dự án chung cư Sadora - Quận 2 giá khoảng 70 triệu/m2...

Đất nền, nhà riêng lẻ: Tăng nóng ở nhiều địa phương

Giá giao dịch đất nền trong khu dân cư tại thời điểm nửa cuối Quý I/2021, đặc biệt là sau dịp nghỉ Tết Nguyên đán đã xảy ra hiện tượng tăng nóng ở nhiều địa phương trên địa bàn cả nước như: Thành phố Hà Nội (các huyện Đông Anh, Đan Phượng, Thạch Thất,…), Hồ Chí Minh (TP. Thủ Đức), Thành phố Hải Phòng (huyện Thủy Nguyên), tỉnh Bắc Ninh (thị xã Từ Sơn), tỉnh Ninh Bình (huyện Gia Viễn), tỉnh Bình Thuận (thành phố Phan Thiết và thị xã La Gi), tỉnh Bình Phước (huyện Hớn Quảng), tỉnh Quảng Trị (huyện Gio Linh),…

Cụ thể, tại Hà Nội, theo ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu thị trường thì một số khu vực đất đai người dân quản lý tại các vùng ven đô, quy hoạch nâng cấp lên Quận đều bị đẩy lên tương đương 30 – 50 tr/m2; bình quân các vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20 – 30%.

Tại TP.HCM, giá nhà đất ở khu vực thành phố Thủ Đức liên tục tăng nhiều đợt từ trước thời điểm thành lập Thành phố đến nay (ví dụ trên tuyến đường Nguyễn Xiển, Nguyễn Phước Thiện, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng…,  vị trí đất mặt đường đã lên tới hơn 100 triệu đồng/m2 thậm chí gần 200 triệu; tại phường Trường Thọ, giá đất trước đây chỉ khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2 đã tăng lên tới 70 - 90 triệu đồng/m2 thậm chí 100 triệu đồng/m2).

Giá đất nền tại một số điểm cục bộ của một số địa phương có mức ghi nhận tăng cao như: vùng ven Thủ đô Hà Nội như Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (45%), một số điểm thuộc các tỉnh như Hòa Bình (46%), Bắc Ninh (20%), Hưng Yên (26%) và mới đây là Thanh Hóa; tại TP. Thủ Đức, huyện Cần Giờ của TP.HCM; Biên Hòa, Nhơn Trạch và Long Thành của tỉnh Đồng Nai,… Tuy nhiên, giao dịch chính thức được ghi nhận trên thực tế hầu như rất ít. Hình thức giao dịch tại các khu vực này chủ yếu là đặt cọc sau đó chuyển nhượng ngay khi giá tăng và xuất hiện nhà đầu tư khác có nhu cầu mua.

Giá nhà ở riêng lẻ trong các dự án tại nhiều địa phương tiếp tục có xu hướng tăng so với quý trước. Hà Nội, Hải Phòng, Đồng Nai là những địa phương có mức giá bình quân tăng khá cao so với mặt bằng chung cả nước. Mức giá bình quân tại các địa phương tăng khoảng 5-10% so với Quý IV/2020.

Một số dự án biệt thự, nhà liền kề có mức tăng giá cao so với mức tăng bình quân như: Hoàng Thành Villas (tăng khoảng 7%), Vinhomes The Harmony (tăng gần 10%) tại Hà Nội; Phú Mỹ Hưng (tăng khoảng 4,7%), Villa Riviera (tăng khoảng 6,6%), Khu đô thị Vạn Phúc City (tăng khoảng 10%) tại TP.HCM; Kim Long City (tăng khoảng 7,5%) tại Đà Nẵng; Belhomes Hải Phòng, Vinhomes Cầu Rào 2 (tăng khoảng 11%) tại Hải Phòng; Aqua City (tăng khoảng 5%), Swan Park (tăng hơn 7%) tại Đồng Nai;…

Tránh tình trạng tăng giá lan rộng, mất kiểm soát

Trong Quý I/2021, theo tổng hợp số liệu từ Sở Xây dựng các địa phương có báo cáo, có 25.386 giao dịch bất động sản thành công; tổng lượng giao dịch giảm chỉ bằng khoảng 86% so với Quý IV/2020. Riêng tại tại Hà Nội có 5.571 giao dịch thành công, tại TP.HCM có 3.449 giao dịch thành công.

Cụ thể, tại miền Bắc có 11.011 giao dịch thành công, tại miền Trung có 8.307 giao dịch thành công và tại miền Nam có 6.068 giao dịch thành công. Nhìn chung, các giao dịch thành công tập trung chủ yếu ở phân khúc bình dân, số lượng giao dịch bất động sản nhà ở cao cấp giảm hơn so với Quý trước.

Đánh giá của Cục quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), thị trường bất động sản Quý I năm 2021 còn khó khăn và có một số biến động, đặc biệt là việc tăng giá mạnh, trong thời gian ngắn của bất động sản đất nền diễn ra cục bộ tại một số khu vực. Tình trạng giá đất tăng nóng cục bộ tại một số địa  phương chỉ diễn ra trong thời gian ngắn rồi lắng xuống sau khi chính quyền địa phương kịp thời đưa ra các chỉ đạo, thông báo công khai cũng như cảnh báo tới các nhà đầu tư, người dân về quy hoạch, kế hoạch thực hiện, tình hình triển khai các dự án trên địa bàn (như thông tin quy hoạch sân bay Tec-nich tại Bình Phước, quy hoạch hành chính huyện Thủy Nguyên tại Hải Phòng, điều chỉnh bảng giá đất tại Đà Nẵng,…). 

Do vậy, cần có sự theo dõi kiểm soát và ngăn chặn, xử lý kịp thời của các Bộ, ngành, chính quyền địa phương để tránh tình trạng lan rộng, mất kiểm soát, trở thành "bong bóng" bất động sản.

Ngọc Lý