Đâu là giải pháp khi người lao động vẫn đang ngóng nhà giá rẻ?

Theo dõi KTMT trên

Giá nhà ở cao, thiếu nguồn cung những phân khúc bình dân

Theo các nhà phát triển bất động sản (BĐS) cho biết, có hai điểm chính làm cho giá thành nhà ở khá cao là giá đất cao và thời gian làm thủ tục hành chính kéo dài khiến doanh nghiệp chịu lãi suất nhiều.

Đối với thị trường BĐS TP.HCM đang được đánh giá là có dấu hiệu lệch pha cung cầu và sự phát triển thiếu bền vững khi giá tăng cao nhưng thiếu nguồn cung ở những phân khúc bình dân. Trong năm 2021, cả TP.HCM chỉ ghi nhận 20 dự án phát triển nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng, trong đó không hề có dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân nào được triển khai.

Thực tế cho thấy, nhiều người có thu nhập thấp cần căn hộ từ 50-60 m2, giá từ 1 tỷ đồng trở lại và tính ra giá bán tầm dưới 20 triệu đồng/m2 thì những người lao động có thu nhập thấp mới có thể cố gắng tiếp cận được.

Thời điểm hiện tại, trên địa bàn TP.HCM hầu như không còn một dự án nào có mức giá này. Các dự án được xem là rẻ nhất của thị trường thì hiện nay đang được điều chỉnh giá bán tiệm cận mức từ 25-30 triệu đồng/m2 dù vị trí khá xa trung tâm chủ yếu là vùng ven nhưng số lượng cũng không phải là quá nhiều để lựa chọn.

Trong khi đó với công nhân hay người có thu nhập thấp hiện nay chỉ có thể dành khoảng 15-20% thu nhập hàng tháng cho tiền nhà ở vì còn phải lo nhiều chi phí khác đang ngày càng đắt đỏ.

Báo cáo mới nhất của UBND TP.HCM về thị trường BĐS TP.HCM cũng nêu lên rõ một thực trạng đó hiện cơ cấu sản phẩm mất cân đối, chưa đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường và đảm bảo an sinh xã hội.

Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường của trang Batdongsan ông Nguyễn Ngọc Hiếu cho biết, việc giá bán tăng cao đã khiến nhiều người không thể tìm được sản phẩm bất động sản ở các khu vực họ mong muốn và phù hợp mức ngân sách dự kiến.

Phần lớn nhóm đối tượng này là những người có nhu cầu mua nhà ở thực. Bất cập giá bán dẫn đến một tỷ lệ lớn người mua nhà tại Việt Nam cho rằng, giá BĐS thiếu sự hợp lý và trở thành sản phẩm quá đắt đỏ với người lao động, và không thể mua được nhà trong bối cảnh nhiều người đang mất thu nhập, chịu ảnh hưởng tài chính vì Covid-19.

Giải pháp nào cho nhà ở giá rẻ?

Đã có không ít câu hỏi đặt ra là vì sao sau thời gian dịch bệnh giá nhà lại được đẩy lên cao vượt quá tầm với như vậy? Theo quan điểm của nhiều doanh nghiệp BĐS thì nguyên nhân chính đó là giá đất cao và thời gian làm thủ tục hành chính kéo dài khiến doanh nghiệp chịu lãi suất nhiều và chi phí đầu vào tăng cao. Đặc biệt, nhiều doanh nghiệp chuyên phân khúc nhà giá rẻ khi hỏi đến đều than phiền thủ tục pháp lý cho nhà ở xã hội hiện nay quá chậm.

Với nhà ở thương mại thì doanh nghiệp thường mất 3 năm để hoàn thiện pháp lý, 2 năm xây dựng, tổng cộng là 5 năm. Tuy nhiên, đối với nhà ở xã hội thì đến 5 năm vẫn chưa xong thủ tục. Nhiều lần các doanh nghiệp kiến nghị cơ quan chức năng được thực hiện song song nhiều thủ tục hành chính để rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư một dự án BĐS, nhưng đến nay vẫn chưa có kết quả. Thời gian hoàn thành thủ tục pháp lý kéo dài làm lợi nhuận của doanh nghiệp khi dự án hoàn thành xuống thấp.

Hiện, lợi nhuận của nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp được cho là ở khoảng 10%. Như vậy, giả sử sau 5 năm dự án mới triển khai xong và thực hiện việc phân phối thì tính ra lợi nhuận của doanh nghiệp chưa đến 2% mỗi năm.

Vấn đề thứ nữa không kém phần quan trọng cho bài toán phát triển nhà giá thấp chính là lấy quỹ đất ở đâu. TP.HCM dự kiến xây một triệu căn nhà giá rẻ cho người thu nhập thấp trong kế hoạch phát triển nhà ở từ 2021-2025.

Tuy nhiên, đặt ra đề bài thì phải có lời giải thực tế. Đối với những thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM là nơi giá đất cao hơn nhiều so với địa phương khác thì có thể thấy việc đầu tư xây dựng nhà ở giá thấp sẽ khó khả thi nếu Nhà nước không có cơ chế ưu đãi về giá đất.

Ngoài ra, việc giá nhà tăng cao cũng một phần xuất phát từ tình trạng doanh nghiệp thu gom lượng lớn đất đai để phát triển dự án nhưng thực chất chỉ phát triển có lệ nhằm mục đích găm giữ chờ giá tăng, trong khi các nhà phát triển thực thụ khác lại thiếu đất, thiếu dự án trầm trọng, hậu quả để lại là giá nhà tăng liên tục.

Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam TS Sử Ngọc Khương cho rằng, một triệu căn nhà giá rẻ là một chỉ tiêu thực sự thử thách. Thử thách nằm ở hai biến số: Quỹ đất và thủ tục pháp lý.

Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội hay nhà giá thấp ở TP.HCM không thiếu nhưng điều quan trọng là làm thế nào có được quỹ đất giá rẻ để doanh nghiệp phát triển dự án, TS Khương nói.

Đề xuất  của TS Sử Ngọc Khương: “Nếu doanh nghiệp tự đi “làm đất” (tức là đi mua đất, làm các thủ tục đất để giao lại thành phố, thành phố giao ngược lại cho dự án) thì giá đất rất cao. Cách làm đó tốn nhiều thời gian, không thể làm được. Do đó, nếu Chính phủ hoặc chính quyền thành phố có được một quỹ đất giao luôn cho doanh nghiệp để triển khai dự án thì điều này mới khả thi”.

Đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS cho rằng, để giải quyết vấn đề khó khăn liên quan đến quỹ đất dành cho dự án nhà ở thương mại giá thấp, đề xuất Chính phủ cho phép các dự án phát triển nhà ở thương mại, đầu tư khu đô thị chưa sử dụng hết quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội (đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật) để xây dựng nhà ở thương mại giá thấp.

Trường hợp chuyển quỹ đất 20% sang làm nhà ở thương mại giá thấp thì chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, như đối với phần diện tích đất xây dựng nhà ở thương mại trong dự án.

Ông Phan Văn Mãi, Chủ tịch UBND TP.HCM, cho biết thời gian tới, TP.HCM sẽ phát triển 01 triệu căn hộ giá rẻ để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho công nhân tại thành phố.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, nên nói đây là 01 triệu căn hộ giá thấp, vì nói nhà giá rẻ thường đi đôi với chất lượng không đảm bảo. Trong khi đó, nhà giá thấp phù hợp với quan niệm quốc tế về phát triển nhà ở giá thấp (low cost houses: vẫn có các tiện ích, dịch vụ tối thiểu cho cư dân, được quản lý vận hành chuyên nghiệp).

Tuy nhiên, tại Việt Nam, nhiều doanh nghiệp BĐS không mặn mà phát triển loại hình nhà giá thấp hay nhà ở xã hội.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành (Lê Thành), mục tiêu hoạt động của một công ty là lợi nhuận. Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội lợi nhuận chỉ 10-15%, thấp hơn nhiều so với dự án nhà ở thương mại. Thời gian thực hiện dự án nhà ở xã hội là 05 năm. Với 05 năm đó, doanh nghiệp mất đi cơ hội kinh doanh dự án nhà ở thương mại khác.

Ở góc nhìn của người viết bài này nhận thấy, vấn đề phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại những đô thị lớn như TP.HCM nói riêng và các khu đô thị khác nói chung trên cả nước ta đã được đề cập rất nhiều, song đến thời điểm này vẫn là một bài toán chưa tìm ra lời giải.

Để tạo thêm nguồn cung cho loại hình nhà ở này, ông Lê Hữu Nghĩa cho rằng Nhà nước cần ưu đãi cho doanh nghiệp vay vốn để xây nhà lưu trú cho công nhân. Tất cả chi phí xây dựng nhà ở công nhân cần được đưa vào chi phí sản xuất hợp lệ, để khuyến khích doanh nghiệp.

Bùi Hằng (T/h)