Đầu tư farmstay: Cẩn thận đi vào 'vết xe đổ' condotel?
Mô hình kinh doanh trang trại kết hợp du lịch nghỉ dưỡng (farmstay) đang nở rộ ở nhiều tỉnh thành. Trong khi hành lang pháp lý cho loại hình này chưa có gì rõ ràng khiến việc đầu tư vẫn chứa đựng nhiều rủi ro.
Gần đây, loại hình kinh doanh mới kết hợp trang trại với du lịch nghỉ dưỡng (farmstay) bắt đầu thu hút sự quan tâm của giới đầu tư. Nhiều website, trang mạng xã hội ra sức quảng cáo cho loại hình này như một dạng đầu tư "thời thượng", đón đầu phân khúc du khách rủng rỉnh tiền, vừa đáp ứng nhu cầu trải nghiệm sinh thái vừa được phục vụ tiện nghi hơn so với loại hình bình dân homestay.
Không chỉ mời gọi du khách, nhiều dự án farmstay còn kêu gọi đầu tư với cam kết lợi nhuận lên đến 25-30%/năm.
Trong khi đó, câu chuyện pháp lý và thực tế đang diễn ra cho thấy loại hình kinh doanh này có nhiều rủi ro tiềm ẩn.
Lỗ hổng pháp lý, quản lý địa phương
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nếu là dự án farmstay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và hoạt động kinh doanh du lịch, thì là điều bình thường.
Tuy nhiên, theo ông Châu, đáng lo ngại là tình trạng các tổ chức, cá nhân tự ý phân lô đất nông nghiệp, đất rừng để xây dựng trái phép các farmstay. Nếu farmstay chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt dự án, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại, dịch vụ như trên thì cần phải được chấn chỉnh, xử lý kịp thời.
“Đặc biệt, cần phải kiên quyết ngăn chặn, xử lý các trường hợp tổ chức, cá nhân tự ý phân lô đất nông nghiệp, đất rừng để xây dựng trái phép các cơ sở lưu trú du lịch và bán, huy động vốn trái phép các lô farmstay cho các nhà đầu tư thứ cấp” - ông Châu góp ý.
Nguyên nhân phát triển tự phát loại hình farmstay, ông Châu chỉ ra rằng có thể bắt nguồn từ văn bản dưới Luật Đất đai. Theo quy định của Luật Đất đai thì chỉ cho phép tách thửa đối với đất ở nông thôn và đất ở đô thị.
Thế nhưng, quy định tại Nghị định 01/2017 của Chính phủ lại cho phép tách thửa đối với từng loại đất, theo đó UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
Theo HoREA, các quy định trên không phù hợp với Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai, vì đã cho phép tách thửa đối với cả các loại đất không phải là đất ở, có thể làm gia tăng tình trạng phân lô bán nền tràn lan, hoặc tách thửa đất nông nghiệp, đất rừng… khó kiểm soát.
Ngoài ra, HoREA cho rằng có thể từ việc buông lỏng quản lý của chính quyền địa phương đối với loại hình kinh doanh farmstay của một số doanh nghiệp trên địa bàn. Hoặc từ hoạt động đầu tư kinh doanh loại hình farmstay của một số tổ chức, cá nhân nhưng không tuân thủ pháp luật.
Cần cẩn trọng khi đầu tư
Một số luật sư cho rằng, đầu tư vào farmstay lúc này là vô cùng mạo hiểm và đầy rủi ro do chưa có khung pháp lý điều chỉnh các dự án farmstay. Hơn nữa, đa phần các dự án farmstay hiện nay được thực hiện trên đất nông nghiệp, nên rất khó khăn để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đừng để farmstay "nối bước" condotel
Farmstay hiểu theo nghĩa gốc là thị trường về đất nông nghiệp mà ở đó các tổ chức, cá nhân kinh doanh sản xuất theo quy mô lớn. Tuy nhiên qua tìm hiểu hoạt động farmstay ở Việt Nam hiện nay là tập hợp của những hiện tượng bất thường.
Farmstay vừa giống như bất động sản vừa giống như du lịch lại vừa giống như sản xuất nông nghiệp. Cũng như condotel hay officetel, farmstay là một thuật ngữ khó hiểu làm nhà đầu tư dễ nhầm tưởng rằng đây là một loại bất động sản trong hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam.
Theo ghi nhận trên thị trường, farmstay mấy năm trước đã xuất hiện ở các tỉnh phía Nam như Lâm Đồng, Bình Thuận, khoảng hơn một năm nay phát triển mạnh ở phía Bắc. Bản chất farmstay là đất nông nghiệp không được tự do chuyển đổi, chuyển nhượng tách thửa nên rất rủi ro khi đầu tư.
Nhà đầu tư cần tỉnh táo để farmstay không trở thành "cú sốc" như condotel khi chủ đầu tư không hoàn thành đúng cam kết lợi nhuận với khách hàng như đã diễn ra cuối năm 2019.
Luật sư Trương Anh Tú (Đoàn luật sư TP.Hà Nội)
Ngoài ra, việc cam kết lợi nhuận và cam kết khi không ra được sổ đỏ thì chủ đầu tư mua lại cũng tiềm ẩn rủi ro như condotel, officetel. Vì vậy, nếu trong tương lai không có lợi nhuận, dự án farmstay đi vào bế tắc… dễ xảy ra trường hợp chủ đầu tư “xù” cam kết và khách hàng gánh chịu thiệt hại.
Liên quan đến vấn đề này, trao đổi với Tuổi Trẻ, nguyên thứ trưởng Bộ TN&MT Đặng Hùng Võ nhận định việc các chủ đầu tư kêu gọi đầu tư theo kiểu phân lô, bán nền trong các dự án farmstay là hành vi trái pháp luật vì bản thân farmstay là đất trang trại nông nghiệp.
"Chúng ta phải hiểu rõ việc họ kinh doanh đón khách đến tham quan, trải nghiệm nông nghiệp thì được phép, còn kinh doanh theo kiểu bán nhà thì không được vì Nhà nước không cho tách thửa đất nông nghiệp".
Theo ông Đặng Hùng Võ, chủ đầu tư kêu gọi đầu tư vào farmstay với "lợi nhuận khủng" không trái pháp luật dân sự, nhưng người góp vốn phải tỉnh táo để đi đến quyết định. "Chưa biết gì về farmstay mà lại ký hợp tác đầu tư, sau này lỗ mình phải chịu vì đây là giao dịch dân sự" - ông Đặng Hùng Võ cảnh báo.
Trong văn bản gửi Thủ tướng và các bộ, ngành gần đây về hoàn thiện khung pháp lý về các loại hình căn hộ du lịch, ông Lê Hoàng Châu đã kiến nghị cần phải kiên quyết ngăn chặn, xử lý các trường hợp tự ý phân lô đất nông nghiệp, đất rừng để xây dựng trái phép các cơ sở lưu trú du lịch và bán, huy động vốn trái phép các lô farmstay cho các nhà đầu tư thứ cấp.
Tuy nhiên, theo ông Châu, loại hình dự án farmstay là nhu cầu mới của thị trường du lịch và thị trường bất động sản du lịch, nên rất cần xây dựng khung pháp lý để điều chỉnh, đảm bảo sự phát triển lành mạnh và bền vững.
Phát hiện nhiều sai phạm
Thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng, Bộ TN&MT đã có công văn gửi tất cả các địa phương trên cả nước đề nghị kiểm tra, rà soát khu vực tồn tại mô hình farmstay (mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng).
Cụ thể, hiện đã có 25 địa phương gửi báo cáo, rà soát sơ bộ về thực trạng mô hình farmstay. Trong đó, 7 tỉnh có 68 mô hình farmstay, 42 mô hình có xây dựng dự án đầu tư, 26 mô hình hộ gia đình tự sản xuất kinh doanh, với tổng diện tích trên 412 ha.
Đặc biệt, có 4 tỉnh với 21 mô hình farmstay có sai phạm về đất đai trên diện tích hơn 132 ha. Các sai phạm chủ yếu là chuyển mục đích sai phép; thực hiện dự án khi chưa được giao; xây dựng trái trên đất nông, lâm nghiệp được giao quản lý, sản xuất.
Đáng chú ý, tại các tỉnh, thành phố “nở rộ” hình thức farmstay trên đất nông nghiệp, lâm nghiệp nhưng vẫn chưa có kết quả kiểm tra, rà soát như: Lâm Đồng, Tp.HCM, Đồng Nai, Ninh Thuận, Bình Thuận, Hà Nội, Hòa Bình…
Hoài Thu
