Điểm nghẽn pháp lý đất ở nông thôn, rào cản cần tháo gỡ cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng

Theo dõi KTMT trên

Điểm nghẽn pháp lý

Tại Tọa đàm “Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam” diễn ra chiều ngày 21/4, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng, bất động sản du lịch cấu thành bởi hai yếu tố, đó là bất động sản và du lịch. Vì vậy, nó liên quan và tác động, ảnh hưởng nhiều nhất đến hai lĩnh vực là thị trường bất động sản và hoạt động du lịch, cùng hàng trăm ngành, nghề, lĩnh vực khác.

Điểm nghẽn pháp lý, trong khoảng 2-3 năm gần đây, bất động sản du lịch ở Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ, thậm chí có những bước nhảy vọt thì đứng khựng lại bởi hai cú sốc là vấn đề pháp lý và đại dịch Covid-19.

Có thể nói, đại dịch Covid-19 là khách quan và đang từng bước được khắc phục, tạo đà hưng phấn và khẳng định niềm tin cho nhà đầu tư. Nhưng vấn đề pháp lý thì không những không được giải quyết triệt để mà lại còn ngày càng trầm trọng hơn.

Nhất là việc cấp giấy chứng nhận, cụ thể là sổ hồng, sổ đỏ cho các loại hình mới như: Condotel, shophouse, shoptel, villa hay gọi chung là căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng. Lý do là bởi chưa có quy định của pháp luật rõ ràng, tức là các loại hình này chưa được đề cập đến một cách tường minh trong các văn bản pháp luật.

Để tiếp tục thu hút đầu tư và phát triển kinh tế - xã hội địa phương, một số nơi đã “tháo gỡ” bằng cách đưa ra một hình thức mới là phát triển bất động sản du lịch (biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng) trên đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở). Sau một thời gian phát triển mạnh mẽ thì loại hình này cũng lại bị tạm dừng, khách hàng không được cấp sổ hồng, sổ đỏ gây ảnh hưởng đến quyền lợi và đóng băng các giao dịch về loại hình này.

Tạo xung lực mới hồi phục thị trường bất động sản cho các địa phương

Mặt khác, đây là một thực tế pháp lý không thể không giải quyết, mà giải quyết được càng sớm thì càng giảm thiểu được thiệt hại cho cả số đông là khách hàng, chủ đầu tư, kinh tế địa phương và nói chung là cả nền kinh tế. Đặc biệt, trong bối cảnh Chính phủ đang quyết liệt thực hiện các biện pháp để phục hồi kinh tế sau đại dịch mà du lịch được xem là một trọng tâm và bất động sản được coi là nhân tố cần được thúc đẩy, tạo sự ổn định.

Ông Doanh nói: “Để khơi thông được điểm nghẽn pháp lý trong việc cấp sổ đỏ nói trên, cần có sự thay đổi về tư duy quản lý và tiếp cận vấn đề từ tư duy lợi ích. Tức là nếu như thực hiện việc cấp sổ đỏ cho các dự án bất động sản du lịch trên “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã hoàn thành, được nghiệm thu và đưa vào sử dụng thì có hại gì, có lợi gì.

Thứ nhất, ngay kết luận của Thanh tra Chính phủ cũng đã khẳng định: “Loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng (tại tỉnh Khánh Hòa gọi là “đất ở không hình thành đơn vị ở”) đã và đang phát triển ngày càng mạnh tại Khánh Hòa và nhiều địa phương khác. Việc đầu tư, xây dựng loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng đã mang lại một số hiệu quả như: Thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư, thúc đẩy về tăng tốc độ và quy mô phát triển du lịch, dịch vụ; góp phẩn giải quyết việc làm, tăng thu ngân sách nhà nước…”.

Thứ hai, với khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”, chính quyền địa phương ở những nơi này đã đứng trên lợi ích xã hội để thực hiện. Bởi lẽ, bản chất của loại hình này đã là “đất ở” và đã là đất ở (dù là đất ở đô thị hay nông thôn) thì đương nhiên được cấp sổ đỏ lâu dài.

Tuy nhiên, địa phương đã đưa thêm khái niệm “không hình thành đơn vị ở” chính là để giới hạn loại hình này chỉ được dùng để cho thuê hay sử dụng không thường xuyên, tránh việc hình thành “đơn vị ở” làm gia tăng dân số, gây áp lực lên hạ tầng… Điều đó không chỉ đem lại lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng, mà còn góp phần làm giảm đi áp lực về hạ tầng và công tác quản lý hành chính.

Thứ ba, việc cấp sổ hồng, sổ đỏ cho loại hình này chỉ giới hạn ở các dự án đã hoàn thành, đã được nghiệm thu và đưa vào sử dụng không tạo ra tiền lệ, gây áp lực lên nhà quản lý. Bởi sau kiến nghị của Thanh tra Chính phủ thì loại hình này đã được tạm dừng, không cấp phép dự án mới.

Thứ tư, nếu thực hiện cấp sổ đỏ, sổ hồng cho các dự án đã hoàn thành, được nghiệm thu, sẻ bảo đảm được quyền lợi của các bên là chính quyền địa phương, chủ đầu tư, khách hàng. Điều đó vừa giữ được uy tín của chính quyền, uy tín của doanh nghiệp và quyền lợi của khách hàng, đặc biệt vừa khơi thông được thị trường, dòng vốn và tháo gỡ ngòi nổ tiềm tàng nguy cơ gây bất ổn trật tự địa phương từ những bức xúc của số đông khách hàng. Đặc biệt, lợi ích quan trọng nhất của khách hàng được đảm bảo là quyền sở hữu khi mua sản phẩm được xây dựng trên đất ở lâu dài, điều này đã được Hiến pháp bảo hộ.

Thứ năm, gián tiếp tác động tích cực đến hoạt động du lịch bởi sẽ cung cấp thêm cơ sở lưu trú cho hoạt động du lịch, thậm chí là loại cao cấp, từ đó góp phần thúc đẩy du lịch, nhất là trong bối cảnh Chính phủ cho phép mở cửa du lịch trở lại từ 15/3 và thị trường du lịch đang trên đà tăng trở lại một cách mạnh mẽ.

Thứ sáu, tạo xung lực mới và góp phần hồi phục thị trường bất động sản cho các địa phương vốn đã chịu cú sốc về pháp lý và đại dịch Covid-19 suốt hơn hai năm qua.

Như vậy, việc cấp sổ đỏ cho những khách hàng đã mua căn hộ trong các dự án thuộc loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở” chỉ có lợi chứ không có hại”.

Mặt khác, ông Doanh cho rằng, chính quyền các địa phương không thể tự tiện thực hiện sau khi Thanh tra Chính phủ đã có kết luận “pháp luật hiện hành chưa có quy định về loại đất ở không hình thành đơn vị ở trong khu du lịch”. Vì vậy, trước hết cần phải luật hóa vấn đề thực tiễn mới phát sinh này để tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện.

Nếu giải quyết từ gốc, thì cần phải sửa đổi từ Luật Đất đai. Tuy nhiên, mặc dù đã được Quốc hội đưa vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh từ năm 2019, nhưng kế hoạch sửa đổi Luật Đất đai bị hoãn nhiều lần và thông tin mới nhất là lại có đề xuất lùi tiếp, thậm chí còn không đưa ra thời gian lùi cụ thể.

Chính vì thế, nếu chờ đợi sửa luật thì sẽ không biết đến bao giờ, trong khi kinh tế nói chung và kinh tế thị trường nói riêng đòi hỏi hàng hóa, dòng vốn không thể ngừng luân chuyển. Đó là chưa nói nếu việc ách tắc tiếp tục kéo dài cũng đồng nghĩa với việc chúng ta sẽ bỏ lỡ nhiều cơ hội cho việc phát triển du lịch và thị trường bất động sản nói riêng và phát triển kinh tế nói chung. Những thiệt hại đó khó có thể đong đếm. Hơn nữa, nó trái với nguyên tắc cơ bản nhất của kinh tế thị trường.

Có thể nói, trong khi chờ đợi việc sửa đổi luật, trong đó cơ bản là Luật Đất đai, cần thiết phải sớm ban hành văn bản pháp luật thích hợp (chẳng hạn như pháp lệnh, Nghị định hay một văn bản giải thích luật…) để điều chỉnh vấn đề mới phát sinh nói trên. Tất nhiên, không thể ban hành một văn bản luật chỉ để giải quyết một nội dung “đất ở không hình thành đơn vị ở” được, mà có thể gom những vấn đề cấp bách, cần điều chỉnh ngay để khơi thông những điểm nghẽn trong đời sống xã hội, đặc biệt là liên quan đến phát triển kinh tế (chủ yếu là vấn đề đất đai) để điều chỉnh trong một văn bản luật.

Thực ra đề xuất này không có gì mới mà thực tế đã được các ngành, các hiệp hội, các chuyên gia, các nhà quản lý địa phương nhiều lần đề xuất, nhưng đến nay vẫn chưa được thực hiện. Nguyên nhân thì có nhiều, trong đó có nguyên nhân liên quan đến nhiều lĩnh vực, nhiều bộ ngành nhưng lại không có bộ ngành nào nhiệt tình sốt sắng đưa vai gánh vác, lãnh trách nhiệm từ việc đề xuất đến tổ chức thực hiện.

Do đó, tốt nhất và cũng là khả thi nhất, là Chính phủ giao cho Bộ Tài Nguyên và Môi trường đứng ra chủ trì, phối hợp chặt chẽ với Bộ Xây dựng và một số bộ liên quan (như Bộ Văn hóa – Thể thao và Du lịch, Bộ Kế hoạch – Đầu tư…) sớm tổ chức soạn thảo văn bản luật nói trên.

Những yếu tố khách quan đang tác động tiêu cực đến nền kinh tế toàn cầu và kinh tế nước ta như đại dịch Covid-19, cuộc xung đột ở Ukraine là rất lớn. Nếu chúng ta lại tự tạo thêm trở ngại cho mình thì việc phục hồi và phát triển kinh tế sẽ càng thêm khó khăn chồng chất. Do đó, việc gỡ bỏ những điểm nghẽn, những nút thắt về pháp lý và những bất hợp lý gây thất thoát tài nguyên, nguồn lực, để khơi thông cho dòng chảy kinh tế là hết sức cần thiết và mang tính cấp bách, đòi hỏi sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ và bản lĩnh, tinh thần trách nhiệm của các bộ, ngành, ông Doanh phát biểu.

Bùi Hằng