Điểm tin bất động sản nổi bật trong ngày 28/9

Theo dõi KTMT trên

Lo ngại lạm phát, thị trường bất động sản chịu tác động gia tăng

Chuyên gia nhận định tâm lý lo ngại lạm phát là nguyên nhân lớn tác động đến thị trường bất động sản. Dòng tiền đổ vào bất động sản nhiều trong khi nguồn cung khan hiếm khiến giá duy trì đà tăng.

Dự báo tình hình cuối năm 2022 và năm 2023, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch Đầu tư Nguyễn Chí Dũng cho biết tăng trưởng kinh tế khả năng sẽ khó khăn hơn trong quý 4 và năm 2023. Xu hướng chung của nhiều tổ chức quốc tế là nâng dự báo tăng trưởng năm 2022, hạ dự báo tăng trưởng năm 2023 của Việt Nam. Khó khăn, thách thức ngày càng tăng.

Mục tiêu phấn đấu của Việt Nam là tăng trưởng kinh tế năm 2022 vượt 7,5%; giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát năm 2022 tăng dưới 4%, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế, thúc đẩy tăng trưởng...

Mặc dù vậy, các chuyên gia nhận định tâm lý lo ngại lạm phát chính là nguyên nhân lớn tác động đến thị trường bất động sản. Lạm phát tăng cao sẽ tác động tiêu cực nhiều hơn tích cực. Dòng tiền đổ vào bất động sản nhiều trong khi nguồn cung khan hiếm khiến giá bất động sản duy trì đà tăng ở mọi phân khúc.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), hiện thị trường bất động sản có 5 vấn đề nổi bật; trong đó có việc lạm phát phủ bóng lên nền kinh tế khiến dòng tiền có những dấu hiệu chậm lại và thị trường bất động sản cũng chịu tác động.

Tuy nhiên, khảo sát của VARS với các hội viên là những nhà môi giới bất động sản đang hoạt động lại cho thấy, có tới 83% số người được hỏi cho rằng nên đầu tư bất động sản như một công cụ đối phó với lạm phát.

Trong tình hình vĩ mô diễn biến phức tạp và khó dự đoán, 90% nhà môi giới được hỏi cũng cho rằng giá căn hộ sẽ tiếp đà tăng; 53% số tham gia khảo sát tin rằng giao dịch bất động sản sẽ sôi động trong thời gian tới.

Thị trường bất động sản sụt giảm nguồn cung trầm trọng trong 3 năm qua

Ngoài việc giải ngân vẫn bị siết chặt, thị trường bất động sản đang thiếu cung, cơ cấu sản phẩm không cân đối.

Số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, kể từ năm 2019, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu không tốt. Năm 2018, cả nước có gần 200.000 sản phẩm mới đưa vào thị trường nhưng trong năm 2019 chỉ còn một nửa.

Trong 2 năm 2020-2021, dịch Covid-19 đã khiến nguồn cung tiếp tục sụt giảm. Đặc biệt, trong 9 tháng năm nay, chỉ còn khoảng 30.000 sản phẩm mới tung vào thị trường, giảm 40% so với cùng kỳ năm 2021.

Tuy nhiên, theo khảo sát của VARS, giá bất động sản đã tăng mạnh trở lại, thời điểm này đã tăng 30% so với năm 2021 và 50% so với 2019, có phân khúc tăng đến 100%.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS - cho biết, thực trạng nói chung là số lượng dự án vẫn đang còn hạn chế và chưa có dấu hiệu cải thiện, từ đó, gây mất cân đối cung cầu khiến giá sản phẩm bán và cho thuê đều tăng.

Tỷ lệ hấp thụ giảm, ít sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực và giá cao. Cùng với đó, các địa phương khó phê duyệt các dự án có đất, kể cả khu công nghiệp, khu kinh tế mặc dù nhu cầu đang rất cao. "Chúng ta đang ở trong giai đoạn phát triển. Tuy nhiên, lượng cung thiếu, lại còn không cân đối. Những dòng sản phẩm phù hợp nhu cầu thì không có, nhưng sản phẩm đầu tư, đầu cơ lại nhiều. Ngay cả bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch cũng mất cân đối trong thị trường bất động sản", ông Đính nói thêm.

Nhiều rủi ro nếu dùng đòn bẩy tài chính đầu tư địa ốc

Theo chuyên gia, thời điểm này, giới đầu tư nên cơ cấu khoản vay về 30% giá trị tài sản hoặc hạn chế vay, tăng tiền mặt dự phòng để tránh rủi ro lãi suất tăng.

Để hạn chế rủi ro dính bẫy lãi suất từ giữa cuối năm 2022 trở đi, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia đầu tư bất động sản tại TP.HCM, đưa ra loạt cảnh báo về việc sử dụng vốn vay quá đà trong đầu tư tài sản.

Theo đó, ông khuyến nghị nhà đầu tư cơ cấu khoản vay về mức 30% giá trị tài sản, mốc an toàn mới so với mốc cũ 50%; hạn chế sử dụng nhiều đòn bẩy, hoặc phải cân đối trong khả năng dòng tiền ổn định có thể trả lãi và nợ gốc ngân hàng hàng tháng mà không ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống. Ngoài ra, nhà đầu tư cần tăng khoản dự phòng, đề phòng trường hợp thu nhập bị sụt giảm đột ngột trong tình hình kinh tế khó khăn.

Ví dụ, những lúc bình thường, bạn có 1,5 tỷ đồng tiền mặt, thu nhập hàng tháng 50 triệu đồng, có thể mua nhà hoặc đất 3 tỷ đồng, trong đó 50% vốn tiền mặt và 50% vốn vay. Tuy nhiên, tình hình hiện nay, bạn nên giảm giá trị mua còn 2,1 tỷ để tỷ lệ vốn tiền mặt trên vốn vay là 70% : 30% và nên giữ lại một lượng tiền mặt dành cho quỹ dự phòng.

Ông Kiên đánh giá, dù ngân hàng vừa qua có thông báo nới room tín dụng nhưng bất động sản không có nhiều cơ hội tiếp cận vốn vay. Vì vậy, người có nhu cầu cần vay tiền đầu tư nhà đất nên thận trọng khi được môi giới hoặc sale hứa hẹn có thể vay vốn bởi đây có thể là lời hứa suông. Nếu tin vào lời hứa đó dẫn đến việc nhà đầu tư xuống tiền mua nhưng không thể vay vốn đối ứng có thể vỡ kế hoạch tài chính.

“Sóng nhẹ” bất động sản xuất hiện ở một vài khu vực ven TP.HCM

Dù chưa nhộn nhịp nhưng giao dịch BĐS đã bắt đầu xuất hiện tại một số khu vực như Nhơn Trạch, Long Thành, Cẩm Mỹ (Đồng Nai), Châu Đức, Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu).

Suốt khoảng thời gian dài lặng sóng, thị trường BĐS đang ở trạng thái "hồ hởi" và có niềm tin mạnh vào giai đoạn cuối năm nay. Hiện tại, giao dịch đã bắt đầu xuất hiện tại một số khu vực vốn im lìm thanh khoản mấy tháng qua.

Khảo sát tại thị trường khu vực Nhơn Trạch (Đồng Nai) cho thấy, các phòng công chứng đã đông hơn trở lại so với thời điểm tháng 5,6 và tháng 7/2022. Môi giới khu vực này cũng rộn ràng đăng tin, dẫn khách đi xem đất. Theo môi giới tên T, hiện nhà đầu tư đã liên hệ lại để đi xem đất thổ cư và nông nghiệp. Riêng với các nhà đầu tư có tài chính mạnh "gom" đất trước đó, hiện đnag tìm mua thêm.

"Tuy nhiên, hiện mức giá đất khu vực đang đi ngang hoặc nhích nhẹ chưa thể hiện mức tăng rõ nét ở giai đoạn này", nam môi giới cho biết .

Tại phòng công chứng K.N trên địa bàn Long Tân, Nhơn Trạch (Đồng Nai) hiện các hoạt động mua bán đã rộn ràng hơn thời điểm tháng 7/2022. Các hồ sơ chủ yếu là mua bán công chứng. Trong đó, hoạt động trả kết quả hồ sơ cũng khá đông. Tuy nhiên, nếu so với đầu năm 2022, lượng hồ sơ công chứng tại phòng công chứng này ít hơn, nguyên nhân đến từ hoạt động đầu tư còn chưa trở lại sau khoảng thời gian bị siết tín dụng.

Trong khi đó, tại Cẩm Mỹ (Đồng Nai), các nhà đầu tư bắt đầu lẻ tẻ quay lại thị trường. Đất nông nghiệp vị trí đẹp, giá tốt đã có giao dịch. Anh V, ngụ TP.Thủ Đức (TP.HCM) mới giao dịch thành công mảnh đất hơn 1.000 m2 cho một nhà đầu tư thân thiết tại khu vực này cho biết, suốt mấy tháng qua, thị trường chậm, các nhà đầu tư muốn bán cũng khó.

Theo môi giới này, mức giá bán chênh so với thời điểm đầu năm 2022 nhưng hoạt động đầu tư bắt đầu vào "guồng" để đón đầu sức mua cuối năm nay.

Huyền Diệu