Hội Kinh tế Môi trường Việt Nam gửi góp ý về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Theo dõi KTMT trên

Cụ thể, ngày 12/3, Hội Kinh tế Môi trường Việt Nam (VIASEE) đã có văn bản số 03/2023/PC-VIASEE về việc Góp ý cho dự thảo Luật Đất đai 2023 (sửa đổi) gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội; Ủy ban Kinh tế của Quốc hội; Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường Quốc hội; Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường Quốc hội; Bộ Tài nguyên và Môi trường; Ban soạn thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Văn bản do PGS.TS Lưu Đức Hải, Chủ tịch Hội Kinh tế Môi trường Việt Nam ký.

Trước đó, ngày 9/3, tại trụ sở Hội Kinh tế Môi trường Việt Nam (tầng 3 Cung Trí thức, số 1 Tôn Thất Thuyết, quận Cầu Giấy, Hà Nội) đã diễn ra buổi Tọa đàm: "Góp ý về các quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và vấn đề bảo vệ môi trường ở Việt Nam". Buổi Tọa đàm được Hội Kinh tế Môi trường Việt Nam (VIASEE) giao Viện Chính sách Kinh tế Môi trường tổ chức nhằm mục đích huy động trí tuệ, tâm huyết của giới chuyên gia, nhà khoa học để góp ý, hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), bảo đảm chất lượng, khoa học, khả thi, đồng bộ, hiệu quả; phản ánh ý chí, nguyện vọng, vì lợi ích nhân dân và tạo không gian, nguồn lực cho sự phát triển của đất nước.

Sau đây, Tạp chí Kinh tế Môi trường xin đăng tải nguyên văn Văn bản số  03/2023/PC-VIASEE về việc Góp ý cho dự thảo Luật Đất 2023 (sửa đổi) của Hội Kinh tế Môi trường Việt Nam:

Thực hiện Nghị quyết số 671/NQ-UBTVQH Ngày 23 tháng 12 năm 2022 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về việc tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), ngày 31 tháng 12 năm 2022, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 170/NQ-CP ban hành kế hoạch tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai 2023 (sửa đổi).

Ngày 9 tháng 3 năm 2023, Hội Kinh tế Môi trường Việt Nam đã tổ chức buổi Tọa đàm “Góp ý các quy định của Dự thảo Luật Đất đai (Sửa đổi) và vấn đề bảo vệ môi trường ở Việt Nam” để lấy ý kiến đóng góp của các tổ chức, cá nhân, chuyên gia và Nhà khoa học về dự thảo Luật Đất đai 2023 (sửa đổi). Tại buổi Tọa đàm, các đại biểu tham dự đã nhất trí cao về vai trò, vị trí và tầm quan trọng của Luật Đất đai đối với xã hội và nền kinh tế đất nước. Dự thảo Luật đất đai 2023 (sửa đổi) đã có nhiều thay đổi về phương pháp tiếp cận, cách thức xử lý các mối quan hệ xã hội và quan hệ kinh tế, cơ bản phản ánh được các quan điểm chỉ đạo tại Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII (Nghị quyết 18) về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao". Nhận thức được rằng, bởi tính thiết yếu và vai trò quan trọng của Luật đất đai đối với xã hội và nền kinh tế, Dự thảo Luật đất đai 2023 (Sửa đổi) cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về mặt nội dung, lấy ý kiến rộng rãi của đông đảo các tầng lấp quần chúng nhân dân để tạo tính đồng thuận cao.

Trên quan điểm khoa học về các vấn đề bảo vệ môi trường, đặc biệt là các khía cạnh kinh tế môi trường trong dự thảo Luật đất đai, Hội Kinh tế Môi trường Việt Nam tổng hợp ý kiến và đệ trình một số ý kiến góp ý như sau:

1.Về vấn đề định nghĩa đất đai

- Dự thảo Luật Đất đai 2023 (Sửa đổi) chưa có định nghĩa thế nào là “Đất đai”, nên cần bổ sung định nghĩa này vào Dự thảo Luật đất đai để đảm bảo tính rõ ràng về đối tượng và phạm vi điều chỉnh của văn bản luật

- Chúng tôi cho rằng: cần xem xét lại các định nghĩa trong Điều 3, có thể bỏ bớt đi lại một số định nghĩa ít có ý nghĩa quan trọng hoặc đã được đề cập tương đối rõ trong các điều khoản của văn bản sửa đổi này; nhưng cần bổ sung thêm định nghĩa ĐẤT và ĐẤT ĐAI; cụ thể như sau:

• Đất là: phần trên cùng của bề mặt Trái đất, thường nằm trên mặt nước hoặc nằm dưới nước không sâu; nơi thực vật hoặc động vật có thể sống được, nơi con người có thể xây nhà ở và thực hiện các hoạt động sản xuất (công, nông, lâm nghiệp và dịch vụ) và hoạt động sống của mình.
• Đất đai là vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích, chủ sở hữu cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi mang tính chu kỳ; có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất và toàn bộ tài nguyên đi liền với nó trong hiện tại và tương lai.

2.Nguyên tắc sử dụng đất

- Dự thảo hiện hành đã đề xuất 03 nguyên tắc sử dụng đất (Điều 6), tuy nhiên, khi xem xét ở khía cạnh kinh tế môi trường, chúng tôi thấy rằng, vì đất thường có tài nguyên đi kèm với đất (trên mặt đất – nước và HST nước; trong đất: khoáng sản và dinh dưỡng; dưới mặt đất: khoáng sản, nước ngầm và không gian ngầm); nên đề nghị bổ sung một nguyên tắc chung bên cạnh 3 khoản nguyên tắc đã có: Sử dụng hiệu quả tài nguyên và giá trị đi kèm với đất.

3.Phân loại đất (Điều 10) và căn cứ để xác định loại đất (Điều 11)

- Điều 10 đưa ra phân loại đất đai (không trùng với tiêu đề phân loại đất) căn cứ vào mục đích sử dụng đất (vốn có từ trước và không căn cứ vào đặc điểm và giá trị tài nguyên đi kèm đất) thành các loại: (i) Nhóm đất nông nghiệp; (ii) Nhóm đất phi nông nghiệp; (iii)  Nhóm đất chưa sử dụng.

- Phân loại theo cách này chưa rõ để thấy hết tiềm năng sử dụng tối ưu của đất đai (vì những cái hiện có do lịch sử để lại, mà hiện nay khoa học phát triển giá trị đó thay đổi); ưu tiên sử dụng các loại này như thế nào? (ví dụ đất đang canh tác nông nghiệp, nhà ở, đất phát hiện được loại khoáng sản quý); cũng như có những vùng chưa xác định được mục đích sử dụng tối ưu thì sao ? Do đó, cần sửa lại tên điều khoản và bổ sung nội hàm trên vào điều khoản nói trên.

- Điều 11. Căn cứ để xác định loại đất (tên điều khoản cần sửa lại chính xác là: Căn cứ để xác định loại đất đai): cũng sử dụng cái đã có (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ về quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhật; quyết định giao đất và cho thuê đất). Trong khi căn cứ xác định loại đất phải là ‘thành phần, tính chất và giá trị của đất’ mang tính chất khoa học không được đề cập. Hơn nữa, rất nhiều đất hiện nay còn chưa được cấp quyền sử dụng, hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

4.Hoạt động điều tra, đánh giá đất đai (Điều 56)

- Điều khoản này còn rất chung chung, chủ yếu điều tra sử dụng đất và đánh giá đất nông nghiệp, chưa quan tâm tới các giá trị tài nguyên đất đi kèm.

5.Về quy hoạch sử dụng đất

- Quy hoạch sử dụng đất quốc gia (Điều 63): Cần bổ sung thêm tiêu chí “phân tích lựa chọn phương án sắp xếp, phân bổ không gian …” để thống nhất với Luật Quy hoạch hiện hành.

- Cần bổ sung quy định dẫn chiếu tới Luật bảo vệ môi trường trong các quy phạm về lập quy hoạch. Theo quy định tại Luật Bảo vệ môi trường 2020, “Quy hoạch, kế hoạch, dự án và hoạt động có sử dụng đất phải xem xét tác động đến môi trường đất, có giải pháp phòng ngừa ô nhiễm, suy thoái môi trường, bảo vệ môi trường đất”. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2023 đã có nhiều quy định về vấn đề bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu, mà cụ thể là tại khoản 41, Điều 3 định nghĩa về quy hoạch sử dụng đất), Điều 60 về Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất), Điều 63 về Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia; Điều 64. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; Điều 65. về Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện …. Tuy nhiên, cách tiếp cận của Dự thảo Luật đất đai sửa đổi quy định về vấn đề bảo vệ môi trường không đủ sâu sắc và cụ thể như trong Luật Bảo vệ môi trường 2020, nhưng cũng không dẫn chiếu tới quy định tại Luật Bảo vệ môi trường 2020. Do đó, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi nên bổ sung các cụm từ dẫn chiếu tới quy định của Luật bảo vệ môi trường 2020 khi đưa ra các quy phạm về vấn đề bảo vệ môi trường. Một giải pháp khác, Dự thảo Luật đất đai sửa đổi nên đưa ra một nguyên tắc riêng cho các quy phạm liên quan đến vấn đề bảo vệ môi trường, trong đó dẫn chiếu tới Luật bảo vệ môi trường 2020. Nói cách khác, để giải quyết được mối quan hệ giữa Luật Đất đai và Luật bảo vệ môi trường một cách rõ ràng, thì cần xác lập rõ nguyên tắc ưu tiên áp dụng của Luật Bảo vệ môi trường đối với các vấn đề chuyên ngành liên quan đến bảo vệ môi trường. Sự thiếu vắng các nguyên tắc sẽ dẫn tới nguy cơ áp dụng một cách tuỳ tiện hoặc bỏ sót các nghĩa vụ về bảo vệ môi trường, hoặc tạo ra sự chồng chéo về công tác thực thi pháp luật về sau.

6.Đất sử dụng cho hoạt động khai thác khoáng sản (Điều 196)

- Cần có quy định chi tiết hơn, ví dụ: khai thác lộ thiên tạo thành địa hình không trả lại đất như ban đầu, khai thác hầm lò để lại hậu  quả về sau, ngoại ứng tiêu cực với khu đất không khai thác nằm liền kề, thời hạn bàn giao và trả lại đất sau khai thác.

7.Các vấn đề khác về ngoại ứng của đầu tư hạ tầng chưa được làm rõ trong dự thảo

- Đất đai không thu hồi cho dự án nhưng nằm gần với dự án (hạ tầng kỹ thuật, dự án phát triển KTXH) có thể thay đổi giá chưa rõ sẽ điều chỉnh như thế nào:

+ Một số dự án hạ tầng kỹ thuật (làm đường, công viên, v.v.) gia tăng giá trị đất mà bản chất sự gia tăng là tác động ngoại ứng tích cực. Lợi ích của sự gia tăng có được chia sẻ giữa người được hưởng với nhà nước đã đầu tư dự án không ?

 + Ngược lại một số đầu tư khác lại làm giảm giá trị của đất nằm kề thì ai sẽ đền bù cho người bị hại (ví dụ Nhà nước đầu tư bãi rác làm giảm giá trị đất nằm kề bãi rác, vậy người dân có đất có được đền bù hay chỉ là sự may rủi gây ra do quy hoạch; tương tự nếu nhà nước cấp phép đầu tư khai thác khoáng sản làm giảm giá trị của đất nằm kề thì ai chịu trách nhiệm đền bù.

- Các ngoại tác động tích cực và tiêu cực đến chất lượng môi trường đóng vai trò quan trọng trong việc định giá giá đất. Ngoại ứng tích cực có thể làm tăng giá trị của giá đất bằng cách nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân trong khu vực và bằng cách tạo ra lợi ích kinh tế, trong khi ngoại tác tiêu cực có thể làm giảm giá trị của giá đất bằng cách áp đặt chi phí cho người dân trong khu vực và bằng cách giảm hoạt động kinh tế. Hiểu được những ngoại ứng này là rất quan trọng để đưa ra các quyết định chính sách đất đai sáng suốt nhằm cân bằng các tác động kinh tế, xã hội và môi trường của việc sử dụng và quản lý đất đai. Bằng cách tính đến các yếu tố ngoại ứng, chính sách đất đai có thể khuyến khích các hoạt động sử dụng đất bền vững, bảo vệ các khu vực nhạy cảm về môi trường và thúc đẩy phát triển kinh tế đồng thời giảm thiểu tác động tiêu cực đến con người và môi trường.

- Dựa trên những phát hiện từ phân tích kinh tế lượng áp dụng trong định giá đất, những khuyến nghị sau cần xem xét để bổ sung vào Dự thảo Luật đất đai 2023 (Sửa đổi):

+ Bảo vệ và bảo tồn các khu vực nhạy cảm về môi trường: Chính sách đất đai cần ưu tiên bảo vệ và bảo tồn các khu vực nhạy cảm về môi trường, chẳng hạn như vùng đất ngập nước, rừng và môi trường sống của động vật hoang dã. Những khu vực này có thể có giá trị môi trường đáng kể và cũng có thể cung cấp các dịch vụ hệ sinh thái quan trọng, chẳng hạn như lọc nước và hấp thụ carbon.

+ Khuyến khích các biện pháp sử dụng đất bền vững: Chính sách đất đai có thể khuyến khích các biện pháp sử dụng đất bền vững, chẳng hạn như cơ sở hạ tầng xanh và nông nghiệp bền vững. Những thực hành này có thể giúp giảm tác động của các hoạt động của con người đối với môi trường và cũng có thể mang lại những lợi ích kinh tế quan trọng, chẳng hạn như tăng cơ hội du lịch và giải trí.

+ Tạo động lực bảo vệ môi trường: Chính sách đất đai có thể tạo động lực cho các cá nhân và tổ chức tham gia vào các hoạt động bảo vệ môi trường,

8.Về phương pháp định giá đất

- Luật đất đai 2013 đang quy định năm phương pháp định giá truyền thống, bao gồm: (i)Phương pháp so sánh trực tiếp, (ii)  Phương pháp chiết trừ, (iii)  Phương pháp thu nhập, (iv) Phương pháp thặng dư, (v) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, hiện đang được sử dụng tại Việt Nam và nhiều nước khác trên thế giới, tuy nhiên các phương pháp này đòi hỏi nhiều thời gian, chỉ thích hợp cho các khu đất riêng lẻ, phụ thuộc nhiều vào quan điểm và năng lực cá nhân/cơ quan định giá, khó kiểm tra và có độ chính xác không ổn định, vì thế thường gây khiếu kiện. 

- Với sự xuất hiện của các phương tiện tính toán dùng máy tính điên tử từ nửa đầu thế kỷ XX, đã hình thành nhiều công cụ tính toán định giá đất hàng loạt (còn được gọi là AVM, hay automatic valuation methods). Dựa trên hệ quả của sự phát triển như vũ bão của lĩnh vực Trí tuệ nhân tạo (Artificial Intelligence, hay AI), hiện nay trên thế giới có hai phương pháp định giá đất chủ đạo dùng công cụ máy tính, đó là (a) Phương pháp Học máy (Machine Learning Method) và (b) Phương pháp Hồi quy Hedonic (Hedonic Regression Method).

- Dự thảo Luật đất đai 2023 (Sửa đổi) nên tạo hành lang pháp lý cho việc sử dụng Phương pháp Hồi quy Hedonic trong việc tính toán giá đất liên quan đến công tác đền bù, khi sự chênh lệch giá cả có thể giải thích được cho công chúng rộng rãi bằng tác động không đồng đều của các yếu tố (cả vật thể và phi vật thể) trong việc tạo nên giá trị đất. Bên cạnh đó, phương pháp Học máy nên sử dụng trong các tình huống khi giá trị tuyệt đối của tài sản đóng vai trò quyết định, như khi định giá tài sản thế chấp hoặc tranh chấp về bồi thường tài sản tại tòa án.

9.Về cơ sở dữ liệu đất đai

- Hiện nay thông tin về giá trị đất đai còn nhiều hạn chế, chưa thành cơ sở dữ liệu đủ để đánh giá được giá trị của một khu đất, thửa đất cụ thể. Đây có thể là nút thắt cần tháo gỡ để có cơ sở tiến hành giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất tránh được những bất cập như hiện nay. Về cơ bản, đã hình thành cơ sở lý thuyết và những phương pháp tính được giá trị của một khu đất, một thửa đất bằng đơn vị tiền tệ nhưng chưa được áp dụng nhiều ở Việt Nam. Dự thảo Luật Đất đai 2023 (Sửa đổi) nên tạo cơ chế hình thành các tổ chức (nhà nước hoặc tư nhân) tính toán, xây dựng cơ sở dữ liệu đối với giá trị của đất đai. Cơ sở dữ liệu này có thể cung cấp cho những người có nhu cầu (Theo hình thức chuyển nhượng) để sử dụng làm dữ liệu đầu vào xác định giá giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất. Nếu Luật đất đai được thông qua đưa vào thực thi thì các quy định trong Luật cùng những Quy hoạch đang được xây dựng cả ở cấp quốc gia và cấp tỉnh/thành phố sẽ cung cấp những dữ liệu rất cần thiết, rất cơ bản cho cơ sở dữ liệu về giá trị đất đai. Và, nếu kết hợp được với cơ chế thị trường về cung cầu đất đai thì trong tương lai gần sẽ hình thành được cơ chế đủ mạnh để kiểm soát các giao dịch mua bán chuyển nhượng đất đai, tránh được những bất cập và cả hành vi thao túng, tham nhũng liên quan đến phân bổ đất đai. Khi đó đất đai sẽ được phân bổ đến người sử dụng nó hiệu quả nhất.

- Theo quy định tại Điều 160, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2023, “1. Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai được xây dựng thống nhất theo tiêu chuẩn, quy chuẩn quốc gia, triển khai đồng bộ trong phạm vi cả nước.

2. Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai gồm các thành phần:
3. a) Cơ sở dữ liệu về văn bản quy phạm pháp luật về đất đai;
4. b) Cơ sở dữ liệu địa chính;
5. c) Cơ sở dữ liệu điều tra, đánh giá đất đai;
6. d) Cơ sở dữ liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

đ) Cơ sở dữ liệu giá đất;

1. e) Cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai;
2. g) Cơ sở dữ liệu về thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai;
3. h) Cơ sở dữ liệu khác liên quan đến đất đai”.

Vấn đề của cơ sở dữ liệu là tạo ra khả năng tổng hợp liên ngành để có thể sử dụng phần mềm máy tính phân tích phục vụ công tác quản lý. Tuy nhiên, cả hai đạo luật quan trọng này đều không nhắc đến tính liên thông, kết nối của các cơ sở dữ liệu đất đai và môi trường, đặc biệt là trong bối cảnh đất đai là một thành phần quan trọng của môi trường. Nên chăng, dự thảo Luật đất đai nên bổ sung quy định về liên thông dữ liệu đất đai với dữ liệu về bảo vệ môi trường để làm cơ sở cho việc thực hiện các hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai. Ví dụ: Cơ sở dữ liệu về vi phạm pháp luật trong lĩnh vực môi trường của các chủ thể sử dụng đất sẽ được làm cơ sở để xem xét các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ….

10.Về chế tài thu hồi đất do vi phạm pháp luật môi trường

- Điều 80, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định 09 trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, tuy nhiên, không có bất kỳ quy định nào liên quan đến thu hồi đất do vi phạm pháp luật về môi trường. Trong số 09 trường hợp nêu trên, chỉ có trường hợp “Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi hủy hoại đất mà tiếp tục vi phạm” thuộc diện bị áp dụng chế tài thu hồi đất. Tuy nhiên, khoản 28, Điều 3, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi giải thích “Hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lượng đất, gây ô nhiễm đất, làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định”, và quy định tại khoản 3, Điều 3, Nghị định 91/2019/NĐ-CP về Xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai thì “Hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình hoặc làm suy giảm chất lượng đất hoặc gây ô nhiễm đất mà làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định, trong đó:

a). ……………………

1. c) Gây ô nhiễm đất là trường hợp đưa vào trong đất các chất độc hại hoặc vi sinh vật, ký sinh trùng có hại cho cây trồng, vật nuôi, con người”.

Định nghĩa về huỷ hoại đất trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2023, Nghị định 91/2010/NĐ-CP nêu trên không đầy đủ và phản ánh hiệu quả nội hàm của khái niệm về vi phạm pháp luật môi trường.

- Luật Bảo vệ môi trường 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành có quy định nhiều biện pháp xử lý vi phạm liên quan đến hành vi vi phạm pháp luật môi trường, nhưng không thể quy định về vấn đề thu hồi đất do thẩm quyền liên quan đến thu hồi đất được xác lập cho Luật Đất đai. Trong bối cảnh các vấn đề về bảo vệ môi trường ngày càng trở nên quan trọng trong đời sống kinh tế, các hoạt động vi phạm pháp luật về môi trường diễn ra một cách tinh vi và gây nhiều tác động xấu tới đời sống kinh tế và xã hội, thì việc đưa chế tài về thu hồi đất do vi phạm pháp luật môi trường là hết sức quan trọng, nhằm tạo khả năng răn đe và cảnh tỉnh các tổ chức, cá nhân có thực hiện các hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực có sử dụng đất.

11.Một số đề xuất khác liên quan đến môi trường đối với dự thảo

- Thứ nhất, đối với nội dung sử dụng đất nông nghiệp, cần rà soát, xem xét lại nội dung quy định liên quan đến bảo vệ môi trường trong các trường hợp sử dụng đất phục vụ cho sản xuất nông nghiệp. Ngăn chặn được thời gian vừa qua sản xuất nông nghiệp quá lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật và phân hóa học làm ô nhiễm, suy thoái đất.

- Thứ hai, đối với đất chưa sử dụng cần quy định duy trì, bảo vệ hệ sinh thái tự nhiên nhằm bảo đảm chất lượng đất không bị suy giảm.

- Thứ ba, đối với đất sử dụng phi nông nghiệp, cần quy định cụ thể và chi tiết hơn và lồng ghép bảo vệ môi trường phù hợp với từng loại đất này như đất khu công nghiệp, đất đô thị, đất khu dân cư, đất sử dụng xử lý chất thải…

- Thứ tư, trong quy định luật đất đai sửa đổi nên nghiên cứu, cân nhắc và bổ sung nội dung đất đai phải được “hạch toán đầy đủ trong nền kinh tế”. Vì đây là quan điểm của Đảng đưa ra tại Nghị quyết 18-NQ/TW.

- Thứ năm, trong nội dung xác định giá đất, đối với nguyên tắc xác định giá đất cần tính tới yếu tố môi trường rõ hơn dựa trên nguyên tắc “chất lượng môi trường” được cấu thành trong giá đất.

- Thứ sáu, nên bỏ quy định đối tượng là "hộ gia đình sử dụng đất", chỉ ghi tên chủ quyền sử dụng nhằm loại trừ nhiều vướng mắc và tranh chấp trong giao dịch về quyền sử dụng đất trong thực tế; giảm thiểu tình trạng tranh chấp trong nội bộ gia đình khi ghi chủ sở hữu là hộ gia đình.

- Thứ tám, cần tiếp tục hoàn chỉnh hơn các quy định về khung giá đất, cách tính giá đất theo giá thị trường, vấn đề thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai nhằm hoàn thiện cơ chế định giá đất, trao quyền chủ động cho các địa phương ban hành bảng giá đất phù hợp với thị trường. Theo đó, cần có quy trình định giá đất cụ thể, thẩm định giá đất bảo đảm tính khách quan, yếu tố chuyên môn để quyết định giá đất theo cơ chế thị trường và xử lý triệt để tình trạng chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các địa phương; đồng thời, xây dựng các chế tài và quy trình xử lý nhanh và nghiêm khắc các hành vi sai phạm trong xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất.

- Thứ chín, cần có quy định cụ thể hóa việc công khai và số hóa các quy hoạch đất đai và hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cũng như việc thu thập và xây dựng, chính thức hóa cơ sở dữ liệu quốc gia và địa phương về giá nhà đất để tham khảo, so sánh, xác định bảng giá hàng năm đủ lớn, đủ độ tin cậy để phục vụ công tác định giá đất theo các phương pháp so sánh hay thu nhập. Nhà nước cũng cần sớm có hướng dẫn cụ thể về cách thức xác định bảng giá đất hàng năm của các tỉnh, địa phương.

- Thứ mười, cần cụ thể hóa toàn diện và chi tiết hơn các nội dung xung quanh vấn đề thu hồi đất, thẩm quyền giải quyết khiếu nại về đất đai. Theo đó, dự thảo Luật đất đai cần tiếp tục định nghĩa rõ và sâu hơn, minh bạch hơn trường hợp việc thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng khi và chỉ khi dự án đó có đối tượng thụ hưởng phải là nhân dân, ngân sách đầu tư là của Nhà nước và lợi nhuận phải do Nhà nước thu. Đồng thời, cần định nghĩa cụ thể việc thu hồi đất và tính tiền thuê đất, giao đất phục vụ cho tổ chức tôn giáo hay cơ sở tôn giáo, nhằm tránh hiện tượng doanh nghiệp lợi dụng tôn giáo để tổ chức hoạt động kinh doanh.

- Thứ mười một, cần làm rõ hơn khái niệm “Lợi ích vật chất” trong dự thảo khi quy định “Bồi thường quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước bồi hoàn cho người sử dụng đất bằng tiền, bằng đất hoặc bằng lợi ích vật chất”. Nếu không cụ thể rất dễ dẫn tới hiện tượng các cơ quan thu hồi lạm dụng để bồi thường không thỏa đáng cho người dân.

- Thứ mười hai, cên cạnh đó, việc giải quyết tranh chấp đất đai như quy định tại Điều 225 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là phù hợp và Ủy ban Nhân dân các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan để làm căn cứ cho toà án giải quyết theo thẩm quyền. Tuy nhiên, cần bổ sung quy định cho trường hợp quá thời hạn mà không được cung cấp tài liệu, chứng cứ hoặc văn bản trả lời thì toà án đề nghị cơ quan quản lý cấp trên của Ủy ban Nhân dân được yêu cầu chỉ đạo ủy ban nhân dân cấp dưới thực hiện cung cấp tài liệu, chứng cứ hoặc trả lời bằng văn bản của tòa án.

Trên đây là một số ý kiến góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai 2013 (Sửa đổi) của Hội Kinh Tế Môi Trường Việt Nam. Chúng tôi sẵn sàng cử chuyên gia, nhà khoa học giải trình và làm rõ hơn nữa các ý kiến góp ý nêu trên để Dự thảo Luật có thể hoàn thiện hơn nữa.

BBT