HoREA hiến kế dẹp loạt phân lô, bán nền trên đất nông nghiệp
Đối tượng tham gia đấu giá, mua các lô đất ở phải là người trong xã đó, nếu người dân trong xã không tham gia đấu giá, mua thì mới xét đến các trường hợp ở địa bàn xã khác.
Ngày 20/5/2022, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ TN&MT về việc kiến nghị sửa đổi quy định dưới Luật về tách thửa đất ở, để không xảy ra tình trạng tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp để phân lô bán nền tràn lan.
Tại văn bản này, HoREA nêu rõ, từ năm 2017 đến nay, tại một số địa phương đã xuất hiện tình trạng đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương đã nhiều lần gây ra các cơn sốt ảo giá đất đi liền với tình trạng phân lô bán nền tràn lan tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản và làm ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội, mà một trong các nguyên nhân có thể bắt nguồn từ bất cập của một số quy định dưới Luật cho phép tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
Vì thế, HoREA cho rằng, cần thiết sửa đổi một số quy định của các Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 về tách thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa và đề nghị bổ sung vào Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai” (Dự thảo Nghị định) do Dự thảo Nghị định chưa có quy định nội dung này.
Theo nghiên cứu của HoREA, tách thửa đất ở của Luật Đất đai 2013 chỉ cho phép “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị” và đã không cho phép tách thửa đối với từng loại đất hoặc các loại đất nông nghiệp hoặc đất khác không phải là đất ở.
Luật Đất đai 2013 cũng chưa quy định không đấu giá quyền sử dụng đất ở tại nông thôn mà thực hiện giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở để giải quyết nhu cầu có đất làm nhà cho các hộ nghèo tại địa phương.
Khi thực hiện quy định đấu giá công khai các lô đất ở đã xảy ra tình trạng nhiều người trúng đấu giá không phải là người dân tại xã đó mà là người từ đô thị hoặc các địa phương khác tranh mua, nhưng không có nhu cầu thực mua đất cất nhà để ở mà chỉ nhằm mục đích bán lại kiếm lãi, trong đó có giới đầu nậu, cò đất gây ra các cơn sốt ảo giá đất tại địa phương.
Do vậy, HoREA kiến nghị, cần bổ sung quy định đối tượng tham gia hộ đấu giá các lô “đất ở” phải là người trong xã đó, nếu người dân trong xã không tham gia đấu giá đất thì mới cho phép người ngoài xã tham gia đấu giá đất.
Bên cạnh đó, HoREA cũng cho rằng, vấn đề tách thửa với từng loại đất ở tại một số Nghị định hiện nay không phù hợp với thực tế. HoREA đưa ra nhiều ví dụ thể hiện việc đất nông nghiệp vẫn nằm xen kẽ với đất ở tại khu đân cư hiện hữu.
Các địa phương cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nằm xen kẽ với đất ở, hoặc là thửa đất độc lập nằm xen kẽ trong đất đô thị hoặc trong điểm dân cư nông thôn, đồng thời với cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở và thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất là hợp tình hợp lý và giải quyết được nhu cầu thiết thực của nhiều cá nhân, hộ gia đình, sát với thực tiễn.
Nếu các địa phương cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp mà vẫn giữ được mục đích sử dụng đất là đất nông nghiệp thì không phá vỡ quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp tại khu vực nông thôn.
Nhưng do công tác quản lý nhà nước chưa thật chặt chẽ, chưa thật hiệu quả (nhất là ở cấp cơ sở) nên dẫn đến tình trạng bị lợi dụng để kinh doanh bất động sản trái phép, “hô biến” các lô đất nông nghiệp có diện tích 500 m2 hoặc 1.000 m2 vừa vặn”với diện tích của 1 lô biệt thự, nhà vườn, dẫn đến tình trạng bị đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương lợi dụng“phân lô, bán nền tràn lan, gây ra các cơn sốt ảo giá đất, làm phá vỡ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng.
Để giải quyết tình trạng này, HoREA đề xuất, pháp luật về đất đai cần quy định cơ chế, điều kiện để giải quyết nhu cầu của người dân muốn được tách thửa đất đối với đất nông nghiệp nằm xen kẽ với đất ở trong cùng thửa đất, hoặc là thửa đất độc lập tại đô thị, điểm dân cư nông thôn, để vừa đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, vừa đảm bảo kết nối hạ tầng đồng bộ và phù hợp với quy hoạch.
Vĩnh Quang
