Nếu lãi suất ngân hàng tăng, điều gì sẽ xảy ra với thị trường bất động sản?

Theo dõi KTMT trên

Lạm phát của Việt Nam trong bối cảnh hiện tại

Thời điểm hiện tại, mức lạm phát của Việt Nam đang có dấu hiệu gia tăng mạnh, nhất là sau 2 năm chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19 cộng với sự leo thang của giá xăng dầu và các loại hàng hoá.   

Nhiều chuyên gia dự báo, giá xăng tăng, giá hàng hoá cũng có xu hướng tăng, vàng biến động, chỉ số lạm phá tăng, nhà đất cũng sẽ đội giá.

Chuyên gia tài chính TS. Nguyễn Trí Hiếu so với thời điểm trước xung đột Nga - Ukraine, có thể nói lạm phát của Việt Nam trong bối cảnh hiện tại đã đi vào "khúc quanh" mới. Áp lực sẽ không đơn giản chỉ là các yếu tố phục hồi trong nước, đứt gãy chuỗi cung ứng do dịch bệnh mà sẽ nặng nề hơn nhiều.

Việc hàng loạt các lệnh cấm vận được ban hành với Nga sẽ tạo hiệu ứng về mặt khan hiếm hàng hoá rất lớn, ảnh hưởng tới tất cả các doanh nghiệp, nhà đầu tư. Nếu tính trạng này tiếp tục kéo dài, khủng hoảng, lạm phát sẽ càng trở nên nghiêm trọng hơn. Điều này có thể khiến các ngân hàng thương mại phải tăng lãi suất huy động, theo TS. Hiếu cho hay.

Thực tế nhận thấy, nhất là khi lãi suất tăng sẽ là “mối nguy tiềm ẩn” ảnh hưởng tới thanh khoản cũng như dòng tiền đầu tư của các lĩnh vực kinh tế, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản (BĐS). Bởi đây là kênh đầu tư sử dụng đòn bẩy nợ vay rất lớn. Việc tăng lãi suất huy động sẽ khiến lãi suất cho vay cũng đi lên theo nguyên lý “nước lên thuyền lên”, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của doanh nghiệp cũng như người dân.

Ông Nguyễn Văn Sơn, Giám đốc Công ty Bất động sản Sơn Nga cho biết: “Nếu tăng lãi suất, doanh nghiệp BĐS sẽ chịu nhiều khó khăn và rủi ro nhất. Vì bản thân doanh nghiệp BĐS khi hoạt động cũng chủ yếu trên nguồn vốn đi vay ngân hàng, bản thân người mua nhà cũng phải vay tiền, nên ngành này sẽ chịu tác động kép”.

Thời gian trước, thị trường nhà đất từng nhiều lần chịu ảnh hưởng tiêu cực trong mỗi chu kỳ lãi suất đi lên với giai đoạn đầu thường có hiện tượng nhiều nhà đầu tư vì không chịu nổi áp lực nên phải bán cắt lỗ nhanh, rồi sau đó thị trường sẽ rơi vào giai đoạn trầm lắng, đóng băng trong suốt thời gian dài.

3 năm gần đây các ngân hàng đã mạnh tay triển khai các chương trình cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi trong 1-2 năm đầu, thu hút nhiều người vay vốn để mua nhà, đầu tư bất động sản. Sau thời gian này, lãi suất thả nổi trong bối cảnh xu hướng lãi suất có thể tăng trở lại sẽ khiến áp lực tài chính tăng lên, khi thu nhập nhiều người trong 2 năm trở lại đây đã bị tác động tiêu cực do ảnh hưởng của dịch bệnh.

Theo ông Vũ Trường Thắng, Tổng giám đốc Winhousing nhận định, áp lực lạm phát tăng còn đến từ gói bơm hỗ trợ nền kinh tế cùng với việc đẩy nhanh hoạt động đầu tư công, giá xăng dầu tăng. 

Mới đây, thông tin giá xăng tăng chính thức vào ngày 11/3 trở thành nhân tố khiến tâm lý nhà đầu tư lo ngại nhiều hơn về nguy cơ lạm phát sẽ tăng vượt kỳ vọng. Để kiềm chế lạm phát, lãi suất ngân hàng sẽ buộc điều chỉnh theo hướng tăng. Điều này cũng đồng nghĩa, khi lãi suất tăng sẽ tác động đến tính thanh khoản của dòng tiền đầu tư trong lĩnh vực BĐS, bởi đây là kênh sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. 

Tổng giám đốc MLAND Pro ông Cao Minh Thành cho hay, tăng lãi suất là một trong những công cụ siết dòng tiền vào lĩnh vực BĐS. Ông Thành phân tích, nếu lãi suất thấp, người dân có xu hướng rút tiền đổ vào lĩnh vực bất động sản để tìm kiếm mức lợi nhuận tốt hơn. Nhưng nếu lãi suất cao, ngược lại, người dân sẽ gửi tiền vào ngân hàng, dòng tiền vào BĐS hạn chế. Mặt khác, lãi suất cho vay tăng, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính không có khả trả nợ sẽ buộc phải bán cắt lỗ. 

Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, thời điểm cách đây hơn 10 năm, khi lạm phát tăng cao, lãi suất cũng được đẩy lên. Kịch bản xảy ra, đó là nhiều đại gia bất động sản ngã ngựa vì không thể chịu nổi việc trả lãi cho ngân hàng. Thị trường xảy ra tình trạng sụt giảm mạnh về thanh khoản. Thế nên, việc tăng lãi suất sẽ tác động mạnh nhất đến nhóm các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính mạnh. 

Diễn biến của thị trường BĐS sau cơn sốt nóng 2009-2010 đã bắt đầu dần đổi chiều từ thời điểm cuối năm 2010. Khi đó, dự báo về mức lạm phát 2 con số dần trở thành hiện thực, vượt xa mức dự kiến 8,5%, và chỉ tiêu GDP cả năm gần như chắc chắn sẽ hoàn thành. Ngày 5/11/2010, Ngân hàng Nhà nước chính thức nâng lãi suất cơ bản VND từ 8%/năm lên 9%/năm, mục đích là nhằm thắt chặt tiền tệ, kiềm chế lạm phát. 

Điều gì sẽ xảy ra với thị trường bất động sản?

Với lạm phát tăng nhanh cũng có thể ảnh hưởng tới tiến độ một số dự án đầu tư cơ sở hạ tầng. Hệ quả là giá cả của những dự án bất động sản, nhà đất tại các khu vực trước đây được đánh giá sẽ hưởng lợi từ các dự án cơ sở hạ tầng thì nay sẽ bị ảnh hưởng theo, thậm chí rơi vào thời kỳ trầm lắng kéo dài.

Thị trường BĐS với kịch bản của ở thời điểm hiện tại khi lãi suất tăng sẽ không rớt thảm như 2011-2013 bởi các chuyên gia cho rằng sự điều tiết của Nhà nước đã nhịp nhàng hơn. Nhà đầu tư cũng thông thái, biết đánh giá phân tích thị trường. Song nguy cơ đói vốn và sự cắt lỗ là diễn biến sẽ xảy ra nếu như lãi suất tăng để kiềm chế lạm phát.

Theo ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia BĐS cho biết lạm phát cao trong năm 2022 có thể khoét sâu vào điểm yếu của thị trường BĐS, là tính thanh khoản kém. Bởi theo chuyên gia này, hầu hết nhà đầu tư sử dụng tiền nhàn rỗi đã ôm hàng từ đầu năm ngoái đến nay đang rơi vào tình trạng quá tải hàng (ôm trữ hàng nhiều), nhưng khó thanh khoản do neo giá cao, nên họ sẽ hạn chế việc mua thêm. Nhưng các nhà đầu tư này cũng không vội “xả hàng”, vì họ không bị áp lực bởi lãi suất ngân hàng.

Đáng chú ý, khi lạm phát, bên cung sẽ đẩy giá BĐS lên cao để trừ hao trượt giá, khiến thị trường BĐS thiết lập mặt bằng giá mới. Thậm chí, các dự án hình thành trong tương lai cũng tính sẵn giá bán của 2-3 năm sau khi bàn giao sản phẩm vì chủ đầu tư tính luôn phần lạm phát vào giá thành. Do đó, trong 1 năm tới rất có thể sẽ xuất hiện nghịch lý giá nhà đất liên tục leo thang, nhưng không ai mua.

Ông Nguyễn Văn Sơn - Giám đốc Công ty Bất động sản Sơn Nga nhận định về vấn đề này cho biết, trên tạp chí điện tử Bất Động Sản Việt Nam: “Nếu tăng lãi suất, doanh nghiệp BĐS sẽ chịu nhiều khó khăn và rủi ro nhất. Vì bản thân doanh nghiệp BĐS khi hoạt động cũng chủ yếu trên nguồn vốn đi vay ngân hàng, bản thân người mua nhà cũng phải vay tiền, nên ngành này sẽ chịu tác động kép”. 

Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa ông Trần Khánh Quang cho rằng, lạm phát sẽ càng đẩy giá nhà đất tăng thêm dù trước đó, 2 năm Covid, giá BĐS đã tăng mất kiểm soát.

Mặt khác, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn BĐS cho rằng, khi lạm phát xảy ra, bên nắm tài sản sẽ đẩy giá cao lên để trừ trượt giá. Giá bất động sản thiết lập mặt bằng mới. Nghịch lý giá nhà đất sẽ liên tục leo thang nhưng thanh khoản lại ì ạch.

Theo thống kê của batdongsan.com.vn ghi nhận, 52% số người tham gia khảo sát cho rằng giá BĐS tại Việt Nam hiện đang quá cao và là trở ngại lớn nhất đối với những khách hàng mua nhà.

Trong khi đó, thị trường BĐS Hà Nội và TP.HCM lại ghi nhận tình trạng lệch pha cung cầu nghiêm trọng. Cụ thể, nguồn cung sản phẩm căn hộ, đất nền đặc biệt là phân khúc có mức tài chính tầm trung rất khan hiếm.

Theo số liệu của Savills cho thấy, tỷ lệ nguồn cung nhà ở năm 2021 tại Hà Nội giảm 19% so với năm trước đó và thấp nhất trong 5 năm gần đây. Đặc biệt, phân khúc nhà ở giá bình dân ngày càng trở nên khan hiếm và không có nguồn cung mới cho sản phẩm căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng một m2.

Nguồn cung nhà ở tại TP.HCM năm 2021 so với năm 2020 về tổng số dự án đưa ra thị trường giảm hơn 35% và tổng số căn nhà giảm hơn 14%. Về cơ cấu sản phẩm cũng bộc lộ rõ sự mất cân đối, khi tỷ lệ phân khúc căn hộ bình dân chiếm 0%, phân khúc căn hộ trung cấp chiếm 26%, trong khi phân khúc căn hộ cao cấp chiếm 74%.

Bộ Xây dựng đánh giá về lượng tồn kho BĐS 2021, nguồn cung hầu hết các phân khúc BĐS mới của thị trường đều hạn chế. Đối với phân khúc đất nền, TP.HCM gần như không có nguồn cung loại hình này trong suốt nhiều tháng qua.

Theo tìm hiểu của người viết bài này, sự thiếu hụt nguồn cung, áp lực lạm phát sẽ tiếp tục kéo dãn giá BĐS gia tăng. Đối với người mua nhà ở thực, đây chính là trở ngại lớn khi mức tài chính eo hẹp. Đặc biệt, trong bối cảnh lạm phát, các chi phí sinh hoạt phát sinh trong khi thu nhập bấp bênh vì ảnh hưởng dịch bệnh, giấc mơ sở hữu căn nhà với người dân có thu nhập trung bình càng trở nên khó khăn.

Nhiều chuyên gia cho rằng, người mua nhà cần phải có bài toán tài chính hợp lý bởi việc sử dụng đòn bẩy ngân hàng giai đoạn này rất rủi ro. Nhất là khi thu nhập của người dân đang bấp bênh do tác động của dịch bệnh.

Vậy câu hỏi đặt ra là: Liệu đây có phải là thời điểm tốt để xuống tiền mua nhà khi chỉ số lạm phát đang đứng trước áp lực gia tăng trong khi giá nhà chưa có dấu hiệu sụt giảm? Nhiều người có nhu cầu mua nhà ở thực đang lo ngại giá nhà sẽ tăng mạnh, cơ hội sở hữu nhà của họ sẽ xa vời.

Bùi Hằng (T/h)