Sửa Luật Đất đai: Giá đất cần bám sát giá thị trường để ngăn tiêu cực

Theo dõi KTMT trên

Luật Đất đai 2013 cần sớm được sửa đổi quy định về giá đất để ngăn chặn doanh nghiệp “trục lợi” giá đất, làm thất thu ngân sách lớn.

Khung giá đất “không ăn nhập” giá thị trường

Về chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2021 và điều chỉnh chương trình năm 2020, Chính phủ đề nghị rút luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, chờ sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII sẽ tiến hành sửa đổi căn cơ theo định hướng chiến lược xây dựng, phát triển đất nước trong giai đoạn mới. Đồng thời đề nghị Quốc hội có thể xem xét ban hành nghị quyết để kịp thời tháo gỡ một số vướng mắc liên quan đến Luật Đất đai. Tuy nhiên, Phó chủ tịch Quốc hội Phùng Quốc Hiển đề nghị với dự án Luật đất đai cần nhìn tổng thể, giải quyết bài bản chứ không thể giải quyết một vài điểm.

Liên quan đến dự án sửa Luật Đất đai 2013, có nhiều ý kiến góp ý về một số nội dung nổi cộm, cần được sửa ngay, đặc biệt là quy định về giá đất, minh bạch thông tin nhằm hạn chế những tiêu cực, thất thoát khi giao dịch đất đai.

Chia sẻ với báo chí, ông Nguyễn Văn Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu lập pháp (Ủy ban Thường vụ Quốc hội), Ủy viên Ủy ban Pháp luật của Quốc hội chỉ ra một số quy định của Luật Đất đai đang xung đột với không ít quy định của các luật khác, như Luật Đấu thầu, Luật Lâm nghiệp, Luật Đầu tư công... nếu không sửa ngay, thì sẽ gây hậu quả không nhỏ.

Đơn cử, Luật Đất đai không có cơ chế đấu thầu dự án có sử dụng đất, mà chỉ có đấu giá đất. Đối với những dự án đầu tư công có sử dụng đất thì phải thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất. Còn Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đấu thầu lại quy định cả đấu thầu, cả đầu tư công lẫn đầu tư tư nhân. Thực tế, mỗi địa phương lại thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu dự án có sử dụng đất khác nhau.

Một điểm “nghẽn” khi thực hiện các dự án BT là Luật Đất đai không có yêu cầu về định giá, mà chỉ quy định Nhà nước giao đất cho thực hiện dự án. Theo phản ánh, các doanh nghiệp công nghệ cao muốn đầu tư vào nông nghiệp nhưng theo Luật Đất đai, họ phải qua nhiều bước rất vòng vèo, sau khi đàm phán nhận chuyển nhượng của các hộ gia đình thì mới quay lại làm việc với Nhà nước để thuê đất.

Luật Đất đai hiện không quy định công khai thông tin về Nhà nước giao đất cho thuê đất hay giá đất, đã tạo “kẽ hở” cho các đối tượng, doanh nghiệp thâu tóm đất đai, tham nhũng khi người dân không được biết, không giám sát được.

Vấn đề bất cập lâu nay là khung giá đất do Nhà nước quy định lại không bám sát giá thị trường, thậm chí thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế. Do Chính phủ quản lý theo khung giá đất, nhưng mỗi địa phương lại có một khung giá đất riêng. Các giao dịch đất đai thực tế có giá trị cao hơn trên giấy tờ pháp lý, không những Nhà nước bị thất thu thuế, mà cá nhân tham gia những giao dịch này có thể đối mặt với rủi ro pháp lý khi gian lận thuế. Những bất cập này đã tạo khoảng chênh lệch giá rất lớn, dẫn tới nảy sinh tiêu cực, vi phạm đất đai, mà Nhà nước bị thất thu rất lớn.

Theo luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, Nhà nước đã quy định khung giá đất ​song thực tế việc định giá đất hiện nay về cơ bản vẫn phụ thuộc vào ý chí chủ quan của con người. Hiện khung giá đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường. “Nếu hoàn toàn xác định giá đất theo giá thị trường thì việc phát triển kinh tế xã hội ắt bị ảnh hưởng nặng nề, còn nếu cứ giữ nguyên cơ chế khung giá đất như hiện nay sẽ tạo ra xung đột dai dẳng, phức tạp trong xã hội”, ông Tú đánh giá.

Hơn nữa, việc tồn tại song song 2 giá đất sẽ gây khó xử cho Nhà nước trong việc trả tiền bồi thường cho người dân bằng khung giá đất, nhưng lại thu thuế của dân bằng giá (giao dịch) thị trường, sẽ khiến cho người dân có suy nghĩ là chúng ta đang ứng xử hai mặt trong một vấn đề.

Do đó, theo ông Tú vấn đề giá đất cần phải được xử lý căn cơ khi tiến hành sửa Luật Đất đai.

Các chủ đầu tư đua nhau “trục lợi” đất đai

Trong quá trình đầu tư dự án sử dụng quỹ đất lớn, việc thu hồi đất và đền bù cho người dân luôn xảy ra những mâu thuẫn, xung đột rất căng thẳng. Nguyên nhân là do giá đền bù được áp theo khung giá đất, thấp hơn nhiều so với giá thị trường nên dẫn tới khiếu kiện, không đồng thuận.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất lại ồ ạt xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở để thực hiện dự án kinh doanh bất động sản. Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất lại thấp. Sau khi chuyển đổi, giá đất tăng gấp hàng chục, thậm chí cả trăm lần, đem lại khoản “siêu lợi nhuận”.

(Ảnh minh họa)

Không ít chủ đầu tư đã lợi dụng chính sách pháp luật đất đai còn chưa bao phủ hết, còn kẽ hở để “trục lợi” từ đất đai, làm ngân sách Nhà nước thất thu lớn.

Luật sư Trương Anh Tú cho rằng, để giải quyết triệt để tình trạng này, trước hết cần phải minh định và bóc tách các mục đích thu hồi đất khác nhau, làm cơ sở xây dựng các điều kiện, tài chính thu hồi khác nhau.

Cụ thể, đối với các dự án thu hồi đất vì lợi ích công cộng, an ninh – quốc phòng thì tiếp tục áp dụng khung giá đất như hiện nay.

Đối với các dự án thuộc nhóm đem lại lợi ích cho các thành phần khác như dự án xây dựng nhà ở, đất sản xuất kinh doanh thì cần tuân theo giá thị trường.

Để thống nhất cơ chế, trình tự thu hồi thì Nhà nước có thể chủ động thu hồi đất bằng cách tạm ứng tiền đền bù cho người dân (bằng chính nguồn thu của những dự án tương tự) và thực hiện bán đấu giá công khai khu đất cho các nhà đầu tư. Tiền bán đấu giá đất sẽ được chia cho người bị thu hồi đất, phần còn lại nộp vào ngân sách (hoặc quỹ thu hồi đất quốc gia).

Khi quyền lợi của các bên được đảm bảo, thống nhất và minh bạch, thì người dân sẽ đồng thuận, triệt tiêu sự xung đột như hiện nay, đem lại nguồn thu khổng lồ cho ngân sách Nhà nước.

Hải Nam