Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đối mặt tình trạng thừa nguồn cung

Theo dõi KTMT trên

Nguồn cung tăng ở hầu hết các phân khúc

Xu hướng mới ở loại hình bất động sản nghỉ dưỡng là chia sẻ lợi nhuận thay vì cam kết lợi nhuận như trước đây. Dự báo nửa cuối năm 2022, nguồn cung tăng ở hầu hết các phân khúc, sức cầu chung toàn thị trường có thể hồi phục nhưng khó có sự tăng trưởng đột biến trong ngắn hạn.

Dưới tác động của đại dịch, trong năm 2020, công suất thuê khách sạn tại Châu Á - Thái Bình Dương đạt mức thấp kỷ lục, dao động từ 25% đến 40% ở hầu hết các điểm đến nổi tiếng trong khu vực.

Hiện nay, mức độ tiêm chủng tăng và tỷ lệ tử vong do Covid-19 giảm mạnh, nhiều quốc gia đã bắt đầu thận trọng mở lại biên giới kể từ nửa cuối năm 2021. Nhờ kết quả đó, tâm lý thị trường và hoạt động đầu tư tăng trở lại tích cực.

Theo báo cáo về thị trường nghỉ dưỡng của Savills Châu Á – Thái Bình Dương công bố tháng 6/2022, khối lượng đầu tư vào khách sạn khu vực Châu Á Thái Bình Dương đạt 14,9 tỷ USD với 459 thương vụ vào năm 2021, vượt qua mức trung bình 5 năm trước đại dịch là 14,6 tỷ USD.

Thị trường tiềm năng này cũng chứng kiến sự gia tăng cả về khối lượng đầu tư và số lượng giao dịch trong năm 2021, lần lượt tăng 42,1% và 25,8% so với cùng kỳ 2021. Báo cáo của Savills ghi nhận một xu hướng đặc biệt là ngày càng nhiều doanh nghiệp bắt đầu thanh lý các tài sản không cốt lõi để thu hồi vốn.

Tiêu biểu trong số đó là việc hai tập đoàn Nhật Bản, Tập đoàn Kintetsu và Tập đoàn Seibu, được cho là đã chuyển nhượng danh mục đầu tư khách sạn của họ cho các quỹ nước ngoài lần lượt là 500 triệu USD và 1,2 tỷ USD trong năm qua.

Sự quan tâm của nhà đầu tư vẫn mạnh mẽ trong 5 tháng đầu năm 2022, khoảng cách giữa người bán và người mua dường như đã được thu hẹp. Khối lượng đầu tư tăng lên 5 tỷ USD trong quý I/2022, tăng 5,3% so với quý liền trước và tăng 86,9% so với cùng kỳ năm ngoái.

Hoạt động kinh doanh khách sạn và resort đang khôi phục trở lại sau đại dịch. Công suất và giá phòng ghi nhận sự cải thiện ở khắp mọi nơi trên thế giới và thị trường Việt Nam cũng không ngoại lệ. Kỳ nghỉ hè năm nay được xem là bước tái khởi động đầy lạc quan tại các điểm đến du lịch, theo Savills cho hay.

Ở Việt Nam, tại các địa điểm ven biển như Vũng Tàu – Hồ Tràm, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, trong mùa hè năm nay, nhiều khách sạn và resort ghi nhận tốc độ hồi phục ấn tượng, một số resort thành công trong việc thu hút khách nội địa thậm chí kỳ vọng đạt mức công suất 50-70%.

Mặt khác, để hoạt động du lịch có thể đạt được mức như năm 2019, vẫn phải chờ đến khi thị trường khách quốc tế hoàn toàn khôi phục.

Đối mặt với thách thức khác là tình trạng dư thừa nguồn cung

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương đánh giá, hiện nay có ba yếu tố chính đang cản trở quá trình khôi phục của nguồn cầu du lịch là lạm phát, chi phí chuyến bay gia tăng và sự chậm khôi phục của hai thị trường khách Trung Quốc và khách Nga.

Chuyên gia phân tích: “Chúng tôi kỳ vọng nguồn cầu sẽ hoàn toàn khôi phục vào năm 2024. Tuy nhiên bên cạnh vấn đề nguồn cầu, ngành du lịch Việt Nam còn phải phải đối mặt với thách thức khác là tình trạng dư thừa nguồn cung. Chúng tôi ước tính trong ba năm tới, nguồn cung tại các điểm đến du lịch trọng điểm sẽ tăng trưởng với tốc độ trung bình 20% mỗi năm. Với tốc độ này, nếu nguồn cầu không tăng theo kịp thì có thể dẫn đến tình trạng cung vượt cầu, qua đó sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến công suất phòng của các khách sạn, khu nghỉ dưỡng trong nước”.

Theo chuyên gia Savills đánh giá, thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam hiện có rất nhiều dự án cùng cạnh tranh trong một phân khúc với mô hình và sản phẩm tương tự nhau. Nhiều chủ đầu tư vẫn chưa thực sự chú trọng đến chất lượng, mà chỉ tập trung theo đuổi số lượng và cách tiếp cận “sao chép – cắt dán”, khiến cho các dự án bị thiếu điểm nhấn.

Có thể thấy, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam còn nhiều tiềm năng. Chỉ tính riêng trong khu vực Đông Nam Á, Việt Nam ghi nhận mức tăng trưởng lượt khách quốc tế cao nhất đạt 16,9% trong giai đoạn 2009-2019. Cùng với đó nguồn cung phòng lưu trú đạt tiêu chuẩn từ trung cao cấp cũng tăng lên nhanh chóng từ 14,000 phòng (2009) lên 94,000 phòng hiện nay. Tuy nhiên, ông Mauro Gasparotti cho rằng sản phẩm lưu trú, du lịch vẫn còn đơn điệu, thiếu các sản phẩm mang đậm nét văn hóa, truyền thống địa phương.

Ông dẫn chứng, hiện nay thị trường chủ yếu chú trọng vào quy mô, với các dự án có mật độ xây dựng dày đặc và tập trung quá nhiều vào các sản phẩm bán. Nhiều chủ đầu tư chạy đua phát triển các sản phẩm “luxury” và “wellness” nhưng chưa thật sự hiểu đúng các khái niệm này cũng như thiếu sự cân nhắc đến các yếu tố cộng hưởng xung quanh.

Một điển hình có thể thấy rõ trong những năm gần đây là sự hình thành của các dự án phức hợp quy mô lớn với sản phẩm shophouse chiếm chủ đạo. Số lượng sản phẩm lớn sẽ gây nhiều khó khăn cho quá trình vận hành cũng như kinh doanh cho thuê trừ khi dự án được hoạch định rất cẩn trọng.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhìn nhận, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang có dấu hiệu phục hồi nhưng còn nhẹ. Nguyên nhân do ảnh hưởng từ thị trường quốc tế. Quan sát, bất động sản 5 sao ở Phú Quốc, Hồ Tràm… vẫn còn ít khách quốc tế.

“Chừng nào quốc tế chưa bình thường thì bất động sản nghỉ dưỡng trong nước còn khó khăn. Niềm tin nhà đầu tư hiện chưa trở lại, họ đang chùng tay, đang quan sát, chờ đợi”, TS. Hiển đánh giá.

Đề cập triển vọng thị trường 2023, TS. Hiển nêu một số xung lực. Trước mắt tập trung vào bất động sản nghỉ dưỡng khu vực biển phía Nam. Với kinh tế ổn định, đặc biệt hạ tầng giao thông hướng biển đầu tư mạnh, thị trường theo đó có thể phục hồi cục bộ.

Cụ thể, ở khu vực phía Nam một số dự án hạ tầng sẽ được xuống tiền xây dựng trong 2023-2024 như đường Bến Lức, Long An nối Long Thành, Đồng Nai tạo kết nối miền Tây thông qua Long Thành đi qua hướng biển. Đường Vành đai 3, đường Vành đai 4… đều kết nối hướng tới biển.

“Nguyên tắc hạ tầng khởi công thì vùng đó có xung lực phát triển bất động sản”, TS. Đinh Thế Hiển cho biết.

Huyền Diệu