Bất động sản ‘hàng hiệu’: Tiền chảy về túi ai? (Kỳ cuối)

Loại hình bất động sản “hàng hiệu” đang ở trong thời kỳ “tranh tối tranh sáng”, giá trị thực bị đẩy lên quá cao, lại chưa có cơ chế quản lý phù hợp nên lợi nhuận chảy hết về túi chủ đầu tư.

Dưới góc nhìn pháp lý, Luật sư Trương Anh Tú – Chủ tịch Law firm cho rằng: "Theo đánh giá chủ quan của tôi thì với bất kỳ loại nhà nào, chi phí cũng chỉ ở mức 30 triệu đồng/m2, ngay cả khi đó là những căn hộ dát vàng. Rõ ràng chúng ta thấy rằng, những căn hộ được định giá 100, 200, thậm chí là 600 triệu/m2 thực sự là có giá trên trời, phi thực tế".

Dưới đây, Tạp chí Kinh tế Môi trường xin giới thiệu bài viết của Luật sư Trương Anh Tú về loại hình bất động sản "hàng hiệu", thuộc phân khúc nhà ở cao cấp đang gây được sự chú ý của giới đầu tư.

Nhà dát vàng cũng chỉ 30 triệu đồng/m2

Bất động sản “hàng hiệu”, hay còn gọi là bất động sản cao cấp, hiện nay theo quy định của pháp luật cũng như trong giới kinh doanh bất động sản chưa có những khái niệm cụ thể.

Từ thực tế giao dịch trên thị trường, có thể tạm hiểu bất động sản “hàng hiệu” là bất động sản có giá bán gấp hai, gấp ba lần giá bán những bất động sản là nhà chung cư thông thường.

Đối chiếu theo con số này thì hiện nay những bất động sản là nhà chung cư có giá trên 100 triệu đồng/m2 được coi là bất động sản “hàng hiệu”. Ngoài ra, chúng đều được quản lý, hay ít nhất là “gắn mác” quản lý bởi một tập đoàn quản lý khách sạn danh tiếng.

Bất động sản ‘hàng hiệu’: Tiền chảy về túi ai? (Kỳ cuối) - Ảnh 1 — Dự án bất động sản "hàng hiệu" Grand Marina Saigon (quận 1, TP.HCM) được giao dịch với mức giá 18.000 USD/m2.

Vài năm trở lại đây, các công ty bất động sản đã xây dựng hàng loạt những dự án nhà ở cao cấp với các mức giá mà hầu hết người dân Việt Nam không thể với tới. Chẳng hạn như dự án Grand Marina Saigon tại vị trí cảng Ba Son đắc địa, do Tập đoàn Marriott International hợp tác với Masterise Homes - Grand Marina Saigon, quy mô 10 ha, được phát triển bởi sự hợp tác giữa Masterise Homes (thuộc Masterise Group, tiền thân là CTCP Thảo Điền) và Tập đoàn Marriott International, được giao dịch với mức giá 18.000 USD/m2, tương đương 423 triệu đồng/m2.

Dự án D1 Mension, mặt tiền đường Võ Văn Kiệt, phường Cầu Kho theo tiêu chuẩn Singapore…, tự nhận mình là "6 sao", giá chào bán chính thức là 6.000 USD/m2, tương đương 145 triệu đồng/m2. Dự án căn hộ chung cư hạng sang “6 sao” khác như The Marq Nguyễn Đình Chiểu, quận 1, giá chào bán dự kiến vào khoảng 6.500 - 8.000 USD, tương đương 163 - 174 triệu đồng/m2.

Tại TP.Hà Nội, đơn cử dự án căn hộ siêu cao cấp - Masterise D’.San Raffle, ngã tư Hàng Bài – Hai Bà Trưng được quản lý bởi đơn vị The Ritz-Carlton thuộc Marriott Intercontinental, giá chào bán dự kiến lên tới 30.000 USD/m2, khoảng 691.470.000 đồng/m2 và nhiều dự án được định danh cao cấp khác.

Tại sao các công ty bất động sản lại định giá sản phẩm của mình cao đến như vậy? Đối với một bất động sản, cấu thành nên giá trị nhà bao giờ cũng xuất phát từ tiền đất, chi phí xây dựng trên mét vuông, chi phí quản lý, lãi suất ngân hàng, các chi phí khác, thậm chí là tiêu cực phí. Ngoài ra, mức lợi nhuận thông thường của các dự án bất động sản rơi vào khoảng 20%.

Như chúng ta đã biết, các dự án nhà siêu sang chủ yếu tập trung tại khu vực nội thành của hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, nguồn gốc của 99% các loại đất này hầu hết là đất của Nhà nước, đất của các doanh nghiệp Nhà nước sau một quá trình nhập nhằng, “khắc nhập, khắc xuất”, đã biến “từ của công thành của ông”. Các ông chủ dự án thâu tóm những mảnh đất vàng này với những mức giá rất rẻ, khác xa so với giá trị thực trên thị trường.

Thông thường, hầu hết tiền sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước chỉ tương đương với khung giá đất, mà khung giá đất ở các đô thị chỉ dao động ở mức khoảng trên dưới 50 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, chủ đầu tư chỉ nộp tiền sử dụng đất trên cơ sở tỉ lệ diện tích đất xây dựng, chứ không phải 100% đất dự án, đó là chưa kể sau đó họ xây dựng 20, 30 đến 40 tầng và như vậy, hệ số sử dụng đất có thể lên gấp 10 gấp 20 lần. Tức là một mét vuông đất “đẻ” ra 10 đến 20 m2 nhà, nên giá trị đất trong cấu thành giá bán nhà của mỗi căn hộ là rất thấp.

Bất động sản ‘hàng hiệu’: Tiền chảy về túi ai? (Kỳ cuối) - Ảnh 2 — Luật sư Trương Anh Tú.

Phần giá trị xây dựng, tôi có tham khảo các chuyên gia xây dựng hàng đầu Việt Nam, họ cho biết giá trị xây dựng của các căn hộ cao cấp hiện nay ở Việt Nam rơi vào khoảng trên dưới 10 triệu đồng/m2. Một dự án triển khai từ lúc bắt đầu cho đến lúc có thể nhận tiền của những người mua nhà khoảng 2-3 năm, như vậy chi phí ngân hàng tùy từng dự án rơi vào khoảng từ 10 đến 30% chi phí của dự án (không phải là doanh thu của dự án). Trên đây là ba trong số các chi phí cơ bản để cấu thành nên giá trị một căn hộ, ngoài ra còn một số chi phí khác như chi phí quản lý, lợi nhuận, thậm chí là tiêu cực phí.

Tính tất cả các chi phí, theo đánh giá chủ quan của tôi thì với bất kỳ loại nhà nào, chi phí cũng chỉ ở mức 30 triệu đồng/m2, ngay cả khi đó là những căn hộ dát vàng. Rõ ràng chúng ta thấy rằng, những căn hộ được định giá 100, 200, thậm chí là 600 triệu/m2 thực sự là có giá trên trời, phi thực tế, rất khó được thị trường hấp thụ, nhất là với những lớp người tinh hoa siêu giàu.

Hàng loạt rủi ro đẩy về phía khách hàng

Với những loại căn hộ này, có lẽ phải chờ đợi khoảng 10 đến 20 năm nữa thị trường mới có khả năng hấp thụ một cách thực chất. Cũng không loại trừ khả năng ở thời điểm hiện tại, các chủ đầu tư “nổ” mức giá trên trời, nhưng sau đó dùng các thủ thuật về bán hàng giảm giá hay đưa thêm các combo để thu hút người mua.

Ở góc độ người tiêu dùng, giá trị lên đến một vài triệu đô la/căn hộ thì căn biệt thự dưới mặt đất có giá tương đương sẽ có giá trị sử dụng và đẳng cấp tốt hơn. Về phía nhà đầu tư, nếu họ đầu tư để bán lại thì chắc chắn sẽ thất bại, dùng để cho thuê thì không đem lại lợi ích kinh tế vì khó có ai chấp nhận bỏ ra cả 100.000 USD để thuê một căn hộ như vậy trong vòng một năm.

Bên cạnh đó, cần lưu ý rằng, các tập đoàn quản lý khách sạn lớn trên thế giới có thể chỉ “gắn mác” giúp các chủ đầu tư bán được sản phẩm hoặc họ có tham gia vào nhưng một thời gian sau 5 năm, 10 năm họ rút lui, dự án sẽ “hiện nguyên hình” là những dự án thông thường ở trong nước. Theo đó, giá trị về đẳng cấp của căn hộ biến mất, giống như bị “lạc mất linh hồn”, lúc này chắc chắn căn hộ sẽ bị giảm giá rất “sâu”. Nhưng nếu họ quản lý, mở lại lâu dài, thì chưa chắc những chủ căn hộ đã chịu đựng được những chi phí trên trời cho việc quản lý.

Thông thường, những dự án siêu sang hầu hết nằm ở trong nội thành của các đô thị lớn, nơi mà Nhà nước thường không quy hoạch những vị trí đất này cho việc xây dựng nhà ở, có thể chủ đầu tư chỉ được giao đất thương mại dịch vụ, tức là đất xây dựng siêu thị, tòa nhà văn phòng, nhưng lại “nổ” với người mua nhà rằng đây là đất ở và nhà ở như trường hợp của một tòa tháp ở TP.HCM vừa qua, khách hàng đã nhận trái đắng.

Trong trường hợp bằng cách nào đó mà chính quyền địa phương “chiếu cố” cho họ để xây dựng nhà ở, thì thông thường chiều cao của tòa nhà sẽ bị giới hạn ở mức 10, 20 tầng. Với những căn hộ xây dựng ở các tầng trên cao, khả năng diện tích xây dựng tầng trái phép là rất cao, điều này sẽ gây ra hậu quả khôn lường cho những người mua nhà.

Bất động sản ‘hàng hiệu’: Tiền chảy về túi ai? (Kỳ cuối) - Ảnh 3 — Khách hàng cần thận trọng với bất động sản "hàng hiệu". Ảnh minh họa.

Trên thực tế, chủ đầu tư những dự án này thường nổ với người mua nhà là dự án siêu sang dự án "6 sao", dự án "8 sao"…. Tuy nhiên, theo hệ thống pháp luật về nhà ở của Việt Nam hiện nay tuyệt đối không có khái niệm nhà siêu sang, nhà hàng hiệu, lại càng không có nhà "6 sao", nhà "8 sao". Loại sao là áp dụng theo tiêu chuẩn Việt Nam đối với dịch vụ lưu trú tức là khách sạn, tuyệt nhiên Nhà nước không có quy định sao gạch cho đối tượng là nhà ở. Danh xưng đó chẳng qua chỉ là những sự hợm hĩnh của các chủ đầu tư, nhằm thu hút khách hàng.

Điểm yếu lớn nhất của những dự án này, thường là do diện tích đất ở nội thành hạn chế, nên dự án hầu như không có những tiện ích công cộng đáng kể như công viên, trường học khu vui chơi giải trí, một vài tiện ích gắn liền với tòa nhà chẳng hạn như là bể bơi, phòng tập gym thông thường lại thuộc sở hữu của chủ đầu tư, dân cư phải nộp tiền, trong khi những tiện ích này đã được phân bổ trong giá trị xây dựng của toàn bộ tòa nhà.

Nhà nước phải quản lý bằng chính sách

Đành rằng giá cả của những nhà loại nhà ở thương mại, do thị trường điều tiết, hợp lý thì tồn tại và tồn tại thì phải hợp lý. Tuy nhiên, tất cả chỉ là lý thuyết khi mà loại nhà này đang trong thời kỳ “tranh tối, tranh sáng”, rất cần thiết bàn tay của quản lý nhà nước can thiệp bằng những cơ chế chính sách phù hợp hoặc cũng có thể bằng sự tuyên truyền, các chuyên gia cũng nên có nhiều ý kiến để người dân có thêm nhiều kênh tham khảo, hòng minh bạch thông tin tránh việc người mua nhà bị các chủ đầu tư vụ lợi.

Những người mua nhà dù có tinh hoa và thông thái đến đâu đi chăng nữa thì chúng ta cũng đừng quên rằng, trong giao dịch này họ là người tiêu dùng. Mà người tiêu dùng chính là người yếu thế trong tham gia giao dịch với người bán hàng.

Dưới góc độ xã hội, trong khi phần lớn dân số Việt Nam hiện nay, đặc biệt là những người trẻ tuổi lập nghiệp tại các đô thị lớn đang trong tình trạng hết sức khó khăn về nhà ở, việc xuất hiện các căn hộ siêu sang như là sự thách thức với mục tiêu xây dựng xã hội công bằng, dân chủ, văn minh. Vô hình chung, nó sẽ trở thành biểu tượng, minh chứng cho sự bất bình đẳng về thu nhập, về nhà ở đang ngày càng được khoét sâu ở xã hội Việt Nam đương đại.

Tóm lại, trong bối cảnh kinh tế xã hội Việt Nam hiện nay, việc phát triển loại hình căn hộ siêu sang đã và đang đem đến rất nhiều thách thức cho mục tiêu phát triển bền vững mà Chính phủ đang hướng đến.

Ông Nguyễn Đức Hiển, Phó Trưởng ban Ban Kinh tế Trung ương cho rằng, thị trường bất động sản có vai trò quan trọng, tạo ra các tài sản giá trị cho nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, tạo điều kiện phát triển cho các thị trường khác.

Tuy nhiên, thị trường vẫn còn nhiều hạn chế, phát triển chưa bền vững, có nguy cơ mất ổn định. Nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, chính sách pháp luật nhưng chưa được bổ sung, dẫn tới việc quản lý thị trường chưa hiệu quả trong khi chính sách đất đai chưa nhất quán, thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư bất động sản còn phức tạp kéo dài.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cũng cho biết, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều tồn tại như hệ thống pháp luật liên quan còn chồng chéo mâu thuẫn, chưa đồng bộ, cơ cấu sản phẩm chưa phù hợp tại một số địa phương, khu vực, dư thừa nguồn cung nhà ở trung, cao cấp nhưng lại thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp.

Hiện vẫn còn tình trạng nhiều dự án nhà ở chưa đủ cơ sở pháp lý, điều kiện huy động vốn hoặc dự án không có thật để lừa đảo, chiếm đoạt tài sản. Tính minh bạch của thị trường từ đầu tư, tạo lập sản phẩm đến giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê vẫn còn hạn chế, tình trạng đầu cơ còn diễn ra phổ biến, giao dịch bất động sản sơ cấp vẫn khó kiểm soát, nhiều rủi ro cho khách hàng do không bắt buộc thực hiện qua sàn giao dịch.

Trong khi đó, nguồn lực tài chính cho đầu tư các dự án bất động sản chưa đa dạng, bền vững, vẫn chủ yếu phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng.

Để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững, minh bạch, theo đại diện lãnh đạo Bộ Xây dựng, trong năm 2020 Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung 3 Nghị định liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở xã hội, xây dựng lại nhà chung cư và dự án nhà ở thương mại.

Nhà nước cũng sẽ đẩy mạnh mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ, giá thấp, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ chi phí thực hiện trong đầu tư xây dựng, đồng thời hoàn thiện hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản gắn với việc tăng cường kiểm soát thị trường, kịp thời ngăn chặn không để thị trường “sốt”, “nóng”, “đóng băng”...

Luật sư Trương Anh Tú