Bất động sản 'hàng hiệu': 'Thổi giá' như lan đột biến (Kỳ 1)
Bất động sản "hàng hiệu" đang bước vào giai đoạn loạn giá bán khi có sự chênh lệch từ 2-4 lần giữa các dự án. Hơn nữa, loại hình này đang dấy lên lo ngại khiến giấc mơ nhà ở của người thu nhập thấp càng thêm xa vời.
Lời tòa soạn
Bất động sản "hàng hiệu" đang được ví như hoa đua nở ở thị trường trong nước. Tại khu vực TP.HCM, hàng loạt dự án được cho là "hàng hiệu" xuất hiện có giá bán hàng trăm triệu đồng m2 khiến nhiều người ngỡ ngàng.
Hiện chưa có quy định cụ thể để một dự án bất động sản được công nhận là "hàng hiệu". Người ta "ngầm quy ước" với nhau chủ yếu dựa vào giá bán và danh tiếng của chủ đầu tư cộng với đơn vị liên kết, quản lý dự án. Vì vậy, các dự án này sẽ mang tính thời hạn trong khoảng thời gian nhất định.
Nhiều chuyên gia cho rằng, việc phát triển ồ ạt bất động sản "hàng hiệu" có thể dẫn tới hệ lụy khó lường về mục tiêu nhà ở quốc gia. Hơn nữa, tình trạng "thổi giá" một cách "siêu thực" ở các dự án này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người đầu tư.
Khoảng cách giá bất động sản "hàng hiệu" ngày càng xa
Theo báo cáo của một số tổ chức bất động sản cho thấy, trong quý I/2021, thị trường căn hộ tại TP.HCM vắng bóng các dự án nhà ở bình dân, thay vào đó là hàng loạt dự án cao cấp, hạng sang vốn được mọi người gọi với cái tên mỹ miều "hàng hiệu". Đơn cử như một dự án chung cư tọa lạc trên đường Tôn Đức Thắng (phường Bến Nghé, quận 1) với mức giao dịch thành công 18.000 USD/m2 (tương đương 423 triệu đồng/m2, từ 18 - 24 tỉ đồng/căn) được ra mắt vào cuối tháng 3/2021.
Dự án bất động sản "hàng hiệu” nói trên có tên thương mại Grand Marina Saigon, quy mô 10 ha, được phát triển bởi sự hợp tác giữa Masterise Homes (thuộc Masterise Group, tiền thân là Công ty cổ phần Thảo Điền) và Tập đoàn Marriott International. Trước đó, dự án có tên The Centennial Sài Gòn, do Alpha King làm chủ đầu tư.
Theo giới thiệu từ nhà phát triển dự án, đây là khu phức hợp quy mô lớn. Bên cạnh việc cung cấp nhiều tiện ích được quảng bá chuẩn 5 sao, mật độ cây xanh bao quanh dự án đạt 60%, vật liệu xây dựng và nội thất xa xỉ...
Trao đổi với Tạp chí Kinh tế Môi trường ngày 23/6, ông Jason Turnbull, Phó Tổng giám đốc kiêm Giám đốc tài chính của Masterise Homes cho biết, đây là dự án đầu tiên tại Việt Nam đưa giá trị đẳng cấp quốc tế đến khách hàng - một giá trị vô hình nhưng vô cùng quan trọng đối với những khách hàng thành đạt. Bởi họ khát khao được cộng đồng và xã hội công nhận và tôn trọng. Sở hữu một căn hộ tại Grand Marina là một minh chứng cho sự thành công và khẳng định địa vị của khách hàng.
Vị này thông tin, Grand Marina Saigon là dự án bất động sản "hàng hiệu" đầu tiên và duy nhất hiện nay tại TP.HCM. Dự án nhận được sự quan tâm lớn của khách hàng, 2 đợt mở bán cho thấy, giá trị mỗi giao dịch bất động sản hàng hiệu vẫn nằm trong khả năng chi tiêu và đầu tư của các gia đình thu nhập ổn định và cao tại Việt Nam.
"Trong quá trình phát triển, Masterise Homes luôn tuân theo tôn chỉ mang những lợi ích cao nhất đến cho khách hàng. Vì thế, ngoài bất động sản hàng hiệu, Masterise Homes cũng đang phát triển những sản phẩm bất động sản khác cho những nhóm khách hàng khác nhau tại thị trường Việt Nam. Masterise Homes cam kết tất cả các khách hàng sẽ nhận được những sản phẩm, dịch vụ và giá trị tương xứng với giá trị thương mại đã chi trả", ông Jason Turnbull khẳng định.
Sau cú "chốt giá" cực sốc của Grand Marina Saigon, thị trường địa ốc tiếp tục ngỡ ngàng trước mức giá dự kiến của dự án bất động sản hàng hiệu tiếp theo - One Central Saigon (quận 1, TP.HCM) vào khoảng 25.000 - 30.000 USD/m2 (tương đương 650 - 800 triệu đồng/m2). Dù theo Masterise Homes, dự án One Central Saigon chưa được công bố chính thức, nhưng nhiều người đồn đoán, để sở hữu 1 căn hộ khoảng 60 m2 bao gồm 1 phòng ngủ tại dự án này phải bỏ ra số tiền vào khoảng 45 tỉ đồng (tương đương gần 2 triệu USD).
One Central Saigon tiền thân là dự án Spirit of Saigon do Tập đoàn Bitexco làm chủ đầu tư. Sau đó, dự án được “sang tay” cho Công ty TNHH Saigon Glory. Hiện nay, cái tên Masterise Homes đã xuất hiện trên tường rào chắn của công trình đang được xây dở dang này.
Đại diện Masterise Homes khẳng định, hiện nay chỉ có Grand Marina Saigon là dự án bất động sản "hàng hiệu" đầu tiên và duy nhất hiện nay tại TP.HCM. Nhưng thực tế trên thị trường TP.HCM cũng đang xuất hiện nhiều dự án của những chủ đầu tư khác cũng đang nằm trong phân khúc bất động sản "hàng hiệu" nhưng Empire City (phường Thủ Thiêm, quận 2, TP.HCM) do Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương làm chủ đầu tư đang bán với giá từ 12.000 - 14.000 USD/m2.
Về thương hiệu chủ đầu tư, cổ đông của Liên doanh Thành phố Đế Vương gồm: Denver Power Ltd (thuộc Gaw Capital Partners, quĩ đầu tư tư nhân lớn có trụ sở tại Hong Kong); Corredan Ce Pte. Ltd, thành viên của Tập đoàn Keppel Land; Công ty cổ phần Bất động sản Tiến Phước và Công ty TNHH Bất động sản Trần Thái.
Hay dự án The Marq ở vị trí trung tâm quận 1, TP.HCM, được quảng cáo có thiết kế đỉnh cao, tiện ích cao cấp nhưng hiện giá của căn hộ dao động chỉ ở mức từ 7.000 - 8.000 USD/m2 (tương đương từ 170 - 210 triệu/m2), thấp hơn Empire Ciy và thấp hơn từ 2-4 lần so với Grand Marina Saigon và One Central Saigon.
Dự án The Marq được triển khai bởi Hongkong Land và An Khang (một công ty có liên quan đến Tập đoàn Hoa Lâm). Nếu so về thương hiệu, The Marq cũng không yếu thế, bởi Hongkong Land được biết đến là tập đoàn đầu tư, quản lý và phát triển bất động sản hàng đầu khu vực.
Nằm trong phân khúc nhà "hàng hiệu" khác ở TP.HCM, có thể kể đến một loạt dự án có mức giá khác nhau nữa như: The River (quận 2) do Refico làm chủ đầu tư, bán với mức giá đạt 5.400 USD/m2; Metropole Thủ Thiêm do Công ty cổ phần Quốc Lộc Phát làm chủ đầu tư và nhà phát triển là SonKim Land với giá bán giao động từ 170-185 triệu đồng/m2...
Mức giá 'siêu thực'
Trao đổi với Phóng viên Tạp chí Kinh tế Môi trường về giá của bất động sản "hàng hiệu" tại TP.HCM, PGS.TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) cho rằng đây là mức giá "trên trời", "siêu thực", có dấu hiệu của việc đẩy giá hoặc là chiêu "đánh bóng" thương hiệu sản phẩm, nhằm huy động vốn của nhà đầu tư.
“Đây là một loại hình mới, tuy nhiên cũng phải tuân theo thị hiếu, không ai dại dột ném tiền qua cửa sổ, nhất là trong bối cảnh dịch bệnh, kinh tế khó khăn như hiện nay. Ngay cả bất động sản cao cấp, thượng hạng, penthouse cũng không đến mức độ như vậy. Đây có thể coi là mức giá “trên trời”, rất khó thực thi, ngay cả ở Tokyo của Nhật Bản thì cũng không có mức giá cao đến vậy”, PGS.TS Ngô Trí Long nói.
Thông tin trên báo chí cho biết, nhiều dự án sau khi ra mắt đã ghi nhận giao dịch thành công mức giá 18.000 USD/m2, tức là đã có người người mua thực tế. Tuy nhiên, PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, đây có thể là chiêu trò câu kéo, “cò nhau” như lan đột biến. Chủ đầu tư dựa vào cái mác hàng hiệu để đưa ra mức giá cao nhằm huy động vốn.
Từ đó, PGS. TS Ngô Trí Long khuyến cáo các nhà đầu tư cần cảnh giác, thận trọng khi thực hiện giao dịch, góp vốn đầu tư. Các tổ chức tín dụng cũng cần thẩm định chặt chẽ, kỹ lưỡng khi chủ đầu tư đem dự án ra thế chấp, vay vốn ngân hàng.
Về giao dịch thực tế, ông Long giữ nguyên nhận định với mức giá này ít người quan tâm thực chất, dự án khó có thể mua bán thành công. Bên cạnh đó, việc các dự án hàng hiệu đều đang trong quá trình xây dựng, chưa hoàn thiện, nghiệm thu để đi vào hoạt động cũng chính là cơ sở để các chuyên gia hoài nghi về chất lượng thật sự của dự án.
Chỉ dành cho người giàu
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, trong trường hợp doanh nghiệp trong nước hợp tác với thương hiệu quản lý bất động sản nổi tiếng toàn cầu, để sử dụng tên của bất động sản hàng hiệu thì chủ đầu tư dự án phải trả chi phí không hề nhỏ cho đơn vị quản lý thương hiệu.
Chi phí này được được tính đủ trong giá bán nhà, kể cả chi phí quảng bá sản phẩm ở trong nước và nước ngoài cũng được tính vào giá bán nhà, và người mua nhà chính là đối tượng thụ hưởng và phải thanh toán số tiền này.
Bên cạnh đó, chi phí vận hành dự án bất động sản hàng hiệu cũng rất đắt đỏ mà chủ sở hữu nhà chung cư là người phải thanh toán. Nếu chủ sở hữu không thuê đơn vị quản lý vận hành đạt chuẩn, không đảm bảo chất lượng công tác quản lý vận hành, thì tòa nhà có nguy cơ không được tiếp tục sử dụng tên thương hiệu bất động sản hàng hiệu nữa.
Trong khi đó, nếu chính chủ sở hữu thương hiệu là chủ đầu tư thì tên thương hiệu được sử dụng ổn định lâu dài theo dự án, nhưng đối với dự án được thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng thương hiệu bất động sản hàng hiệu thì thời hạn sử dụng phải theo giao kết hợp đồng có thời hạn có thể là 10 năm, 15 năm… Hết thời gian thỏa thuận sẽ không còn được phép sử dụng tên thương hiệu này.
Thêm một vấn đề cần lưu ý, dự án bất động sản hàng hiệu chỉ giải quyết nhu cầu nhà ở cho giới nhà giàu, siêu giàu và cho lãnh đạo các tập đoàn nước ngoài cần lưu trú.
Hiện nay, tỉ lệ dân số là người rất giàu, siêu giàu tại Việt Nam còn hạn chế. Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản EZ Việt Nam, với số lượng người siêu giàu năm tại Việt Nam năm 2020 chỉ khoảng chưa đến 400 người.
Do vậy, có thể nói tính thanh khoản cho các căn hộ hàng hiệu vẫn là câu hỏi còn bỏ ngỏ. Việc mua để cho thuê lại các bất động sản hàng hiệu không phải là chuyện dễ dàng, vì chính căn hộ đã rất kén chọn khách hàng. Rõ ràng, đây không phải sân chơi dành cho các doanh nghiệp bất động sản yếu kém, các nhà đầu tư “tay mơ”.
Kỳ 2: Bất động sản 'hàng hiệu': Tiềm ẩn nhiều rủi ro
Nhận dạng bất động sản "hàng hiệu"
Theo đơn vị tư vấn quốc tế Savills, bất động sản "hàng hiệu" được định nghĩa khái quát là mô hình dự án nhà ở được hợp tác giữa một thương hiệu nổi tiếng thế giới (thông thường là các công ty quản lý khách sạn có thương hiệu) và một đơn vị phát triển dự án. Công ty quản lý khách sạn sẽ cấp quyền sử dụng thương hiệu của họ cho đơn vị phát triển dự án để tiếp thị và bán các sản phẩm dự án bất động sản hàng hiệu.
Công ty quản lý khách sạn sẽ đặt ra các tiêu chuẩn trong phát triển và quản lý vận hành dự án bất động sản hàng hiệu để đảm bảo chất lượng và sự nhất quán giữa các dự án mang cùng một thương hiệu. Những tiêu chuẩn này nhằm bảo vệ thương hiệu của công ty quản lý khách sạn và tạo nhận diện một cách thống nhất về thương hiệu đối với khách hàng trên toàn cầu.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, bất động sản "hàng hiệu” có hai dòng sản phẩm. Một là, do các thương hiệu có uy tín thương hiệu toàn cầu phát triển dự án và kinh doanh sản phẩm. Hai là do sự hợp tác giữa một thương hiệu quản lý bất động sản nổi tiếng toàn cầu với một doanh nghiệp phát triển dự án trong nước.
Ông Châu nhận định, một số chủ đầu tư kinh doanh sản phẩm dự án nhà ở cao cấp hạng sang, siêu sang theo phương thức “đứng trên vai người khổng lồ” khi kết hợp với các thương hiệu nước ngoài phát triển dự án.
Thanh Anh
