Đồng Nai: Cần giải pháp phù hợp để thị trường bất động sản phát triển bền vững
Việc hạ tầng phát triển đã giúp tỉnh Đồng Nai trở thành “thỏi nam châm” thu hút nhà đầu tư trong lĩnh vực BĐS nhưng việc thị trường thiếu ổn định, nhiều nhà đầu tư “đầu cơ”, “lướt sóng” khiến BĐS Đồng Nai phát triển không tương xứng với tiềm năng.
“Sốt ảo” khiến thị trường bất ổn
Nhiều năm trở lại đây, Đồng Nai luôn là nơi thu hút nhiều nhà đầu tư vào lĩnh vực bất động sản (BĐS) do địa phương này được đầu tư hàng loạt dự án giao thông trọng điểm. Cụ thể như dự án Cảng hàng không quốc tế Long Thành, đường Vành đai 3 - TP. HCM, các tuyến đường cao tốc: Bến Lức - Long Thành, Dầu Giây - Phan Thiết, Biên Hòa - Vũng Tàu, Dầu Giây - Liên Khương… đang được ưu tiên triển khai và đẩy nhanh tiến độ.
Theo khảo sát, từ năm 2018 đến đầu năm 2022, giá đất nông nghiệp, phi nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai liên tục tăng. Hiện nay, tuy giá đất đã hạ nhiệt nhưng vẫn giữ ở mức khá cao và thiết lập mặt bằng giá mới. Theo nhiều chuyên gia BĐS, việc giá đất hiện nay bị đẩy lên cao hơn giá trị thực ảnh hưởng rất lớn đến việc thu hút đầu tư vào tỉnh và các dự án đang triển khai ở khâu bồi thường, giải phóng mặt bằng và thu hồi đất.
Trước việc thị trường BĐS phát triển thiếu ổn định, giá đất liên tục tăng cao, Chi cục trưởng Chi cục Quản lý đất đai (Sở TN&MT tỉnh Đồng Nai) Nguyễn Hồng Quế đánh giá: “So với đầu năm 2018, giá đất ở Đồng Nai hiện đã tăng từ 2-5 lần, trong đó có những khu vực giá bị các “cò đất” thổi lên cao hơn giá trị thật làm ảnh hưởng rất lớn đến các công trình, dự án đang triển khai đến khâu bồi thường, giải phóng mặt bằng. Vì người dân có đất bị thu hồi sẽ so sánh giá bồi thường với giá đất “sốt ảo” ngoài thị trường và thường khiếu nại về giá. Dự án khó thu hồi đất sẽ ảnh hưởng đến tiến độ vì vốn đầu tư tăng cao”.
Qua tìm hiểu tại một số địa phương, giá đất nông nghiệp tăng gấp nhiều lần so với trước đây như khu vực H.Xuân Lộc, H.Cẩm Mỹ dao động từ 6-15 tỷ đồng/ha, tùy theo từng vị trí, càng gần các trục đường giao thông lớn giá càng cao. Tương tự, tại khu vực H.Tân Phú, H.Định Quán đất nông nghiệp cũng được sang nhượng với giá từ 3-8 tỷ đồng/ha; khu vực H.Thống Nhất, H.Trảng Bom dao động từ 10-16 tỷ đồng/ha…
Theo Phó chủ tịch UBND H.Xuân Lộc Nguyễn Văn Linh cho biết, tại một số tuyến đường mới mở ra, giá đất nông nghiệp ven đường tăng từ 8-10 lần. Người mua đa số từ nơi khác đến và chủ yếu là đầu tư đợi giá tăng sẽ bán ra. Vì giá đất tăng cao nên nhiều người đã tách nhỏ đất nông nghiệp 1-2 ngàn m2/thửa cho dễ bán. Việc này ảnh hưởng rất lớn đến quá trình tích tụ đất đai và phát triển nông nghiệp thành vùng sản xuất lớn theo hướng hàng hóa. Huyện đã đề xuất tỉnh một số giải pháp thắt chặt trong quản lý đất đai, tránh tình trạng phân lô, bán sào đất nông nghiệp phá vỡ quy hoạch.
Hạn chế nạn “đầu cơ”, “lướt sóng”, không nên thắt chặt tín dụng
Theo PGS-TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam chia sẻ, để thị trường BĐS phát triển bền vững cần nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS như: Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS… đảm bảo đồng bộ, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, tăng cường quản lý.
Ông Thiên cho rằng, các địa phương nên tăng cường công tác quản lý nhà nước về quy hoạch, xây dựng, thị trường BĐS và quản lý đất đai để có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc tách thửa, phân lô bán nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch. Ngoài ra, tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch BĐS, các hoạt động môi giới BĐS để kịp thời chấn chỉnh. Xử lý nghiêm các hành vi đưa thông tin không chính xác, gây nhiễu loạn, tác động tiêu cực đến hoạt động thị trường BĐS.
Thời gian gần đây, dòng vốn đổ vào BĐS tại Việt Nam đã giảm do các ngân hàng hạn chế cho vay. Do đó, thị trường BĐS chững lại, nguồn cung giảm, vì nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn về vốn trong triển khai các dự án. Bên cạnh đó, người mua BĐS cũng ít, một số nhà đầu tư thứ cấp buộc phải bán sản phẩm ra để thu hồi vốn thanh toán cho ngân hàng vì đã tới ngày đáo hạn.
Nguồn vốn cho vay với lĩnh vực BĐS bị siết chặt nên tình trạng đầu cơ đất đai hạ nhiệt, tuy nhiên siết tín dụng vẫn tác động xấu đến cả thị trường. Theo đó, nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, Nhà nước nên ban hành các chính sách quản lý chặt thị trường BĐS, hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng, không nên thắt chặt tín dụng.
Đồng Nai nằm ở trung tâm đầu mối giao thông của Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam nên thị trường BĐS của tỉnh trong những năm tới sẽ tiếp tục thu hút nhiều nhà đầu tư dự án về khu dân cư, khu đô thị và người mua nhà, đất. Quản lý tốt thị trường BĐS và phát triển theo hướng lành mạnh, bền vững sẽ góp phần phát triển cho kinh tế - xã hội của địa phương. Trong những năm gần đây, BĐS đóng góp hơn 10% cho GRDP của tỉnh.
Trong nhiều cuộc họp liên quan đến thị trường BĐS, Phó chủ tịch UBND tỉnh Võ Văn Phi đã yêu cầu các địa phương tăng cường công tác quản lý đất đai, hạn chế tình trạng phân lô, bán sào đất nông nghiệp, đồng sở hữu. Các trường hợp vi phạm về đất đai xử lý nghiêm, dứt điểm. Đồng Nai đã kiến nghị Chính phủ sửa đổi, bổ sung những bất cập trong Luật Đất đai năm 2013 để quản lý đất đai, phát triển BĐS ổn định bền vững.
Mới đây, trong hội nghị phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh và bền vững do Chính phủ tổ chức, TS Trần Du Lịch góp ý, cần những giải pháp linh hoạt để thị trường BĐS phát triển bền vững nên duy trì dòng vốn và tháo gỡ thủ tục hành chính để thị trường hấp thụ được vốn. Hạn chế đầu cơ BĐS có thể dùng 2 công cụ để điều chỉnh là yêu cầu thực hiện đúng quy định của Nhà nước, sử dụng thuế và phí.
Thanh Vũ
