Hiến kế phục hồi thị trường bất động sản

Năm 2021, kết quả kinh doanh của một số công ty bất động sản bết bát, nguyên nhân chính là do tình hình Covid-19 trong nước diễn biến phức tạp với tốc độ lây lan nhanh chóng và chưa có dấu hiệu dừng lại, đi kèm gánh nặng chi phí.

Cả doanh thu và lợi nhuận đều tụt sâu

Kết thúc năm 2021, nhiều "ông lớn" bất động sản hoạt động kinh doanh không như kỳ vọng khi cả doanh thu và lợi nhuận đều tụt sâu. Như Công ty cổ phần Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân, trong báo cáo tài chính năm 2021 (đã kiểm toán) được công bố tuần trước, lợi nhuận sau thuế so với năm 2020 của “ông trùm” nhà ở xã hội này chỉ đạt 4,15 tỷ đồng, giảm 57%.

Tổng giám đốc Nguyễn Thanh Phong cho biết, nguyên nhân chủ yếu là do tình hình Covid-19 trong nước diễn biến phức tạp với tốc độ lây lan nhanh chóng và chưa có dấu hiệu dừng lại. “Cả nước đang oằn mình chống dịch, nên các nhà đầu tư hạn chế giao dịch trong giai đoạn này, dẫn đến doanh thu bán hàng năm 2021 không đạt như kỳ vọng”.

Hiến kế phục hồi thị trường bất động sản - Ảnh 1 — *Ảnh minh họa*

Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ năm 2021 thực tế của Hoàng Quân mới bằng 61% con số năm trước do chỉ đạt 346,7 tỷ đồng, trong đó 331 tỷ đồng đến từ mảng kinh doanh bất động sản, nhưng con số này vẫn giảm 39% so với năm 2020. Mặt khác, trong kỳ, nhà phát triển nhà ở xã hội này phát sinh khoản hàng bán bị trả lại gần 67,8 tỷ đồng, gấp 2,3 lần năm trước.

Tương tự, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và Đô thị Nam Hà Nội ghi nhận 122,48 tỷ đồng doanh thu và 2,38 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế. So với năm 2020, doanh thu đã giảm 24,19%, còn lợi nhuận sau thuế lao dốc tới 93,38%. Nguyên nhân được chỉ ra là do Công ty Nam Hà Nội không thu về được đồng nào từ bất động sản, mà doanh thu cả năm đến từ hoạt động xây lắp, bán hàng hóa và cung cấp dịch vụ, trong khi năm 2020 bất động sản đóng góp khoản doanh thu hơn 54,6 tỷ đồng.

Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP.HCM (CII) chịu tác động nặng nề từ đại dịch Covid-19 đã ôm khoản lỗ hơn 246 tỷ đồng trong năm 2021. Đặc biệt, riêng quý IV/2021, lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ trên Báo cáo tài chính hợp nhất lỗ 375 tỷ đồng.

Ông Lê Quốc Bình, Tổng giám đốc CII nêu: “Nguyên nhân chủ yếu là do tình hình dịch Covid-19, giãn cách xã hội ảnh hưởng tới lưu lượng xe lưu thông, làm giảm doanh thu thu phí các dự án cầu đường. Các dự án xây dựng phải tạm ngừng hoạt động một thời gian, làm trễ tiến độ khiến doanh thu hoạt động kinh doanh bất động sản, doanh thu từ hoạt động xây dựng, duy tu, xây lắp công trình giảm”.

Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ năm 2021 của CII chỉ đạt 2.916 tỷ đồng, giảm 46% so với năm trước, do doanh thu bất động sản trượt sâu xuống còn 1.229 tỷ đồng, chỉ bằng 32,7% so với năm trước.

Cũng do ảnh hưởng của Covid-19 khiến tiến độ thu tiền, trả nợ gặp khó khăn, làm chi phí lãi vay tăng cao so với cùng kỳ năm trước. Mặt khác, đại diện CII cho biết, dù doanh nghiệp này đã chuyển nhượng một phần khoản đầu tư vào công ty con, cải thiện dòng tiền và có lợi nhuận kế toán 595 tỷ đồng trên báo cáo riêng của công ty mẹ, lợi nhuận thực hợp nhất là 488 tỷ đồng, nhưng theo quy định của chế độ kế toán hiện hành, khoản này chưa được ghi nhận vào kết quả kinh doanh trên Báo cáo tài chính hợp nhất.

Kết thúc năm 2021, lợi nhuận sau thuế của CII đảo chiều từ 472 tỷ đồng năm 2020, sang lỗ 246,5 tỷ đồng. Riêng công ty mẹ lỗ 341 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận sau thuế năm trước là 253 tỷ đồng. Tuy vậy, tổng tài sản năm 2021 của CII vẫn tăng hơn 1.400 tỷ đồng so với năm trước, lên 30.965 tỷ đồng. Nhà phát triển bất động sản này đang có lợi thế khi nắm trong tay quỹ đất lớn ở Thủ Thiêm (TP.HCM).

Phía CII đánh giá khó khăn hiện nay chỉ là tạm thời, khi mà Covid-19 đã được kiểm soát, các dự án bất động sản sắp hoàn thành của họ dự kiến được bàn giao trong năm 2022, còn các dự án BOT trọng điểm đã và sẽ bắt đầu đưa vào khai thác từ cuối năm 2022, giúp cải thiện đáng kể tình hình tài chính và kết quả kinh doanh trong thời gian tới.

Đối với Công ty cổ phần DRH Holdings, gánh nặng chi phí tài chính đã kéo giảm lợi nhuận. Riêng quý IV/2021, lợi nhuận sau thuế của nhà phát triển bất động sản này giảm 31,67% so với cùng kỳ năm trước còn 7,76 tỷ đồng, do chi phí tài chính tăng gấp đôi lên hơn 20,8 tỷ đồng. Tính chung cả năm, lợi nhuận sau thuế của DRH Holdings đạt gần 14 tỷ đồng, bằng 27% của năm trước do doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ sụt giảm 38%, đạt 48,1 tỷ đồng, trong khi chi phí tài chính tăng 2,2 lần, lên 54,3 tỷ đồng.

Công ty cổ phần Xây dựng và Phát triển đô thị tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũng trong tình cảnh tương tự, chứng kiến doanh thu thuần bán hàng và cung cấp dịch vụ quý IV/2021 giảm 32,8% và chỉ đạt 88,15 tỷ đồng. Doanh thu giảm, nhưng chi phí giá vốn không giảm tương ứng, khiến lợi nhuận gộp trong kỳ của công ty này bốc hơi mạnh, còn 2,7 tỷ đồng, trong khi con số cùng kỳ năm trước là 27,4 tỷ đồng.

Gỡ rào cản cho thị trường BĐS

Tại Diễn đàn Gỡ rào cản, thêm xung lực bứt phá cho thị trường BĐS trong năm 2022, dưới sự điều phối của TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh, các chuyên gia, nhà quản lý và lãnh đạo cấp cao của các doanh nghiệp BĐS đã đưa ra dự báo về xu hướng, triển vọng và cơ hội đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam trong giai đoạn tới.

Nhận định của các chuyên gia tại tọa đàm đều cho rằng, hơn 2 năm qua, dịch bệnh Covid-19 đã gây ra những ảnh hưởng nặng nề đến kinh tế - xã hội của đất nước. Trong khó khăn, thử thách, cùng với các ngành kinh tế khác, nhiều doanh nghiệp BĐS đã nỗ lực vượt khó, chủ động thay đổi, tái cấu trúc mạnh mẽ, thực hiện chuyển đổi số, tăng tốc hoàn thành dự án đúng tiến độ và bảo đảm chất lượng.

"Khủng hoảng từ dịch Covid-19 mang lại bất lợi cho thị trường BĐS nhưng cũng để chúng ta nhận ra rằng, BĐS càng phải phát triển lành mạnh và bền vững. Với các dự án quy mô lớn, của các doanh nghiệp có uy tín thì càng có nhiều cơ hội" - GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế quốc dân, khẳng định.

Cùng với đó, GS.TS. Hoàng Văn Cường nhìn nhận: "Thị trường BĐS năm 2022 có nhiều cơ hội song không phải ai cũng nắm bắt được cơ hội, điều đó chỉ phụ thuộc vào những doanh nghiệp chuyên nghiệp, nhà đầu tư chuyên nghiệp".

Ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng Giám đốc Công ty EnCity Phát biểu về cơ hội của thị trường BĐS Việt Nam nhìn từ quy hoạch chỉ ra 4 cơ hội như: BĐS công nghiệp vẫn đang nóng trên thị trường.

Đầu tư công về hạ tầng giao thông sẽ có tác động rất lớn đến thị trường; yêu cầu tái thiết đô thị với 2.000 chung cư cũ cần được cải tạo ở Hà Nội và TPHCM tương tương với 500 ha quỹ đất và cuối cùng, nhu cầu sống xanh với 61% người có nhu cầu sống gần không gian xanh và có sân vườn, 45% muốn chuyển ra ngoại ô và các khu vực ít đông đúc hơn. Đây cũng là cơ hội lớn cho các doanh nghiệp BĐS đi theo xu hướng này.

Ông Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, dưới góc độ của chuyên gia kinh tế, đánh giá, một trong những xung lực quan trọng là nền kinh tế phục hồi khá nếu Việt Nam thực hiện tốt:

Chương trình phòng, chống dịch và Chương trình phục hồi, phát triển kinh tế - xã hội năm 2022-2023; quy hoạch được quan tâm; đầu tư cơ sở hạ tầng được coi là 1 trong 3 đột phá chiến lược; đầu tư công được thúc đẩy; thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở 2021-2023

Mặt khác, các chính sách tài khóa như: Miễn giảm thuế, tiền thuê đất, phí, lệ phí; gia hạn thời hạn nộp thuế, tiền thuê đất; tăng chi đầu tư phát triển; hỗ trợ lãi suất các doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh… cũng tạo điều kiện và thúc đẩy thị trường BĐS sôi động trở lại.

Bàn về giải pháp để thị trường BĐS phục hồi và tăng trưởng trong giai đoạn tới, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, các doanh nghiệp cần tận dụng tối đa các nguồn hỗ trợ, tiết giảm chi phí, giữa lao động, tăng năm suất, sử dụng mô hình 5R - Respond (Thích ứng); Recover (Phục hồi); Restructure (Tái cấu trú); Re-invent (Đổi mới); Resilience: (Tăng sức đề kháng).

Cùng với đó, các doanh nghiệp cũng nên chủ động tìm hiểu, tiếp cận Chương trình phục hồi; phục hồi xanh, tăng trưởng xanh bởi BĐS xanh đang là xu thế, chuyển đổi số, đón đầu xu hướng mới liên quan đến hành vi thay đổi của khách hàng; thích ứng, quản lý thay đổi, quản lý rủi ro… là tất yếu.

|Sự thiếu đồng bộ, chưa cập nhật và thay đổi của các quy định phù hợp với thực tiễn của thị trường trong Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư… và một số Nghị định, văn bản chuyên ngành có liên quan đang gây khó khăn cho công tác thực thi chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, nhất là việc cơ cấu lại nguồn cung, tập trung vào phát triển các phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp phục vụ nhu cầu của số đông", PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội nhận định.

Để nâng cao hiệu quả của quản lý Nhà nước về kinh doanh BĐS nói chung cần tích cực rà soát, sửa đổi bổ sung các các quy định có liên quan của Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Bộ Xây dựng cho biết, thị trường bất động sản trong quý III/2021 gặp nhiều khó khăn hơn so với trước. Tại nhiều địa phương đặc biệt là tại Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh, Bình Dương,… các DN đầu tư, kinh doanh bất động sản phải tạm dừng hoạt động nên hầu như các dự án bị ngưng trệ, không có dự án được hoàn thành và mở bán. Các bất động sản giao bán trên thị trường chủ yếu từ nguồn cung của các dự án mở bán trong giai đoạn trước...

Bùi Hằng