"Siết" tình trạng chuyển nhượng, mua bán nhà đất hai giá bằng cách nào?

Theo dõi KTMT trên

Để giảm thiểu tình trạng này, Tổng cục Thuế đang triển khai đồng bộ nhiều giải pháp để quản lý thuế đối với hoạt động mua bán chuyển nhượng bất động sản (BĐS).

Quản lý hoạt động chuyển nhượng BĐS gặp nhiều khó khăn

Theo Phó Vụ trưởng Vụ Quản lý thuế doanh nghiệp nhỏ và vừa, hộ kinh doanh cá nhân (Tổng cục Thuế) Lý Thị Hoài Hương, việc quản lý hoạt động chuyển nhượng BĐS hiện nay gặp nhiều khó khăn, do liên quan đến rất nhiều Luật cũng như nhiều cơ quan ban ngành và ý thức tự giác thực hiện nghĩa vụ thuế của người dân chưa cao.

Cơ quan quản lý thuế đang gặp nhiều khó khăn trong việc quản lý hoạt động chuyển nhượng BĐS bởi theo quy định pháp luật về thuế, người nộp thuế kê khai, nộp thuế không đúng với giá thực tế chuyển nhượng thì cơ quan thuế có quyền ấn định thuế. Tuy nhiên, cơ quan thuế không có chức năng điều tra nên việc thu thập thông tin làm căn cứ ấn định thuế gặp nhiều khó khăn, bà Hương cho biết.

Bà Lý cũng cho biết quy định về thời hạn liên thông giải quyết thủ tục hành chính đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS đối với cơ quan thuế là 5 ngày làm việc. Trong khi hồ sơ đến cơ quan thuế thường sát ngày hẹn trả kết quả hoặc chậm dẫn đến áp lực rất lớn về thời gian trả kết quả xác định nghĩa vụ tài chính về đất. Quan trọng hơn, các văn bản quy phạm pháp luật hiện nay chưa quy định cơ chế kiểm soát dòng tiền đối với các giao dịch chuyển nhượng BĐS nên sẽ tạo khoảng trống pháp lý để các tổ chức cá nhân, kê khai nộp thuế thấp hơn giá trị giao dịch thực tế.

Hiện nay phát sinh trường hợp chuyển nhượng BĐS với giá thể hiện trên hợp đồng không đúng với giá thực tế giao dịch. Theo đó người mua và người bán có thể thỏa thuận và lập song song 2 loại hợp đồng.

Cụ thể, một là hợp đồng chuyển nhượng BĐS có công chứng chứng thực theo quy định với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế giao dịch để làm thủ tục đăng ký biến động. Hai là, hợp đồng viết tay do hai bên tự ký ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp tại toà án.

Có nhiều trường hợp hồ sơ mới trúng đấu giá đất sau khi có giấy chứng nhận đã làm hợp đồng bán lại giá thấp hơn nhiều giá trúng đấu giá hoặc bằng giá của UBND tỉnh, thành phố. Đối với hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì giá trị hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai của bên thứ 2 cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư hoặc khi đã được cấp sổ thì người nộp thuế sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư, nhằm trốn thuế, tránh thuế, bà Hương phân tích.

Mặt khác, một số trường hợp hai bên mua và bán BĐS không ký kết hợp đồng chuyển nhượng mà ký kết hợp đồng ủy quyền (trong đó người được ủy quyền có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với BĐS) nhằm tránh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS.

Để đảm bảo công bằng giữa các tổ chức, cá nhân nộp thuế, tránh thất thu thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, hiện nay, Tổng cục Thuế đang nghiên cứu, tham mưu với các cơ quan chức năng sửa đổi, bổ sung đồng bộ các văn bản quy phạm pháp luật về thuế liên quan đến căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và thuế thu nhập doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, cơ quan thuế sẽ tăng cường phối hợp với các cơ quan liên quan trong quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, đề xuất UBND tỉnh, thành phố xây dựng Đề án chống thất thu đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản và chủ động phối hợp với các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan tham mưu, báo cáo UBND tỉnh, thành phố xây dựng Bảng giá đất sát với giá đất phổ biến trên thị trường.

Ngoài ra, cơ quan thuế các cấp sẽ chủ động phối hợp với Sở Tư pháp chỉ đạo các Tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn: tuyên truyền, hướng dẫn người dân kê khai đúng thực tế giá mua bán trong các giao dịch chuyển nhượng bất động sản; thu thập thông tin, rà soát cơ sở dữ liệu để xác định doanh thu, đôn đốc kê khai, nộp thuế theo quy định, đồng thời sẽ xử lý nghiêm các tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm, qua đó từng bước nâng cao hiệu quả quản lý thuế đối với hoạt động mua bán, chuyển nhượng BĐS.

Đấu tranh chống hoạt động mua bán nhà hai giá

Thông tin từ Cục Thuế TP.Hà Nội ngày 3/4/2022, cho biết, đơn vị này đề nghị người nộp thuế cần nghiêm chỉnh chấp hành pháp luật về thuế. Đồng thời, nếu phát hiện hành vi khai sai, gian lận và trốn thuế liên quan đến hoạt động mua bán, chuyển nhượng BĐS thì thông báo tới cơ quan Thuế hoặc các cơ quan chức năng.

Nhà, đất luôn là một tài sản lớn, lâu dài với mỗi gia đình và cá nhân. Tài sản này ngoài là nơi để ở, còn có thể được sử dụng cho các giao dịch dân sự khác như chuyển nhượng, góp vốn, vay vốn ngân hàng, thừa kế hoặc chứng minh thu nhập để phục vụ nhu cầu du học, du lịch, thông tin từ Cục Thuế TP.Hà Nội bất động sản cho biết.

Cục Thuế TP.Hà Nội thời gian qua đã tuyên truyền tới người nộp thuế trên địa bàn bằng nhiều hình thức để truyền tải thông điệp “Người nộp thuế thực hiện trung thực về việc kê khai giá thực tế chuyển nhượng BĐS trên hợp đồng chuyển nhượng cũng như khi kê khai các nghĩa vụ thuế phát sinh để bảo vệ chính quyền lợi của bản thân”. Tuy nhiên, tình trạng kê khai giá chuyển nhượng trên hợp đồng công chứng, kê khai nộp thuế, phí chưa đúng giá thực tế còn diễn ra khá phổ biến.

Nhằm tránh những rủi ro pháp lý không đáng có với cơ quan Thuế, cơ quan chức năng cũng như khi phát sinh các tranh chấp, khiếu kiện do nguyên nhân từ việc kê khai giá chuyển nhượng BĐS không chính xác, trung thực và đầy đủ, Cục Thuế TP.Hà Nội đề nghị, người nộp thuế cần nghiêm chỉnh chấp hành pháp luật về thuế và các pháp luật có liên quan khi kê khai giá mua bán chuyển nhượng trên hợp đồng công chứng và khi kê khai nghĩa vụ về thuế, phí phải nộp.

Cùng với đó, đấu tranh, phát hiện và thông báo đến cơ quan Thuế, cơ quan chức năng mọi hành vi khai sai, gian lận và trốn thuế liên quan đến hoạt động mua bán, chuyển nhượng BĐS.

Người nộp thuế có trách nhiệm khai chính xác, trung thực, đầy đủ các nội dung trong hồ sơ khai thuế hoặc hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính; có trách nhiệm giải trình, bổ sung thông tin tài liệu đầy đủ, đúng thời hạn theo yêu cầu của cơ quan quản lý thuế.

Với các cơ quan quản lý thuế có trách nhiệm kiểm tra thông tin người nộp thuế kê khai trên hồ sơ khai thuế và thực hiện tính thuế, thông báo thuế cho người nộp thuế.

Trường hợp thông tin trên hồ sơ khai thuế của người nộp thuế không đầy đủ, không chính xác, cơ quan quản lý Thuế có quyền không chấp nhận hồ sơ khai thuế hoặc thông báo cho người nộp thuế để giải trình, bổ sung thông tin tài liệu.

Cơ quan quản lý Thuế có quyền ấn định thuế, xử phạt vi phạm hành chính về thuế theo quy định của pháp luật về Quản lý thuế đối với các hành vi khai sai, trốn thuế chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự.

Trong trường hợp vi phạm pháp luật về thuế mà có dấu hiệu tội phạm trốn thuế theo quy định tại Điều 47 Bộ Luật hình sự số 12/2017/QH14 ngày 20.06.2017 của Quốc Hội, Cơ quan quản lý Thuế sẽ chuyển hồ sơ đến cơ quan Điều tra theo quy định của pháp luật.

Luật sư Trương Thanh Đức, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam cho rằng: “Không có một cơ sở nào để cán bộ thuế khẳng định được rằng hồ sơ nào là hợp lý hay không hợp lý, có chăng chỉ dừng ở mức khuyến nghị đề nghị người mua bán làm đúng theo thỏa thuận theo thực chất của giao dịch còn nếu người ta vẫn khẳng định dùng giá khác thì không có căn cứ gì để bắt buộc, mà nó sẽ phải xử lý bằng những vụ điều tra riêng thậm chí là hình sự thì mới có thể xem xét kết luận được”.

Hiện nay Khung giá đất do Chính phủ ban hành được xây dựng 5 năm một lần, khoảng thời gian khá dài và không phù hợp với thực tế biến động thị trường. Theo các chuyên gia việc điều chỉnh khung giá đất cần được điều chỉnh linh hoạt theo biến động thị trường và không cố định ở một mức thời gian nào.

“Tôi cho rằng phải quy định giá cả thị trường ví dụ từ 10 hay 20% trở lên cái giá đó là hoàn toàn có thể khảo sát đánh giá được thì chúng ta buộc phải điều chỉnh trong vòng 6 tháng, 5 tháng gì đấy. Nếu như dưới mức đấy thì chúng ta có thể giữ ổn định không cần xác định là bao nhiêu năm”, Luật sư Đức nói.

PSG.TS Lê Xuân Trường, Trưởng khoa Thuế và Hải quan, Học viện Tài chính chia sẻ: “Nếu như tới đây chúng ta sửa Luật đất đai, chúng ta giao hoàn toàn quyền về xác định giá đất do UBND Tỉnh quy định và không giới hạn trong khung do chính phủ quy định nữa đồng thời điểu chỉnh những quy trình về xác định giá đất của UBND cấp tỉnh thì giá do UBND tỉnh quy định sẽ sát hơn so với giá thị trường”.

Ngoài ra để việc thu thuế chuyển nhượng được minh bạch cần phải thiết lập cơ chế kiểm soát dòng tiền đối với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Theo đó các chuyên gia đề xuất  quy định bắt buộc mọi giao dịch bất động sản phải được thực hiện qua ngân hàng và đây sẽ là cơ sở cho việc kiểm soát, truy xuất và thu được thuế.

Bùi Hằng