Sức ép doanh nghiệp bất động sản những tháng cuối năm
Nhận định về thị trường bất động sản thời gian tới, theo các chuyên gia, môi trường lãi suất dần tăng lên; room tín dụng bị thắt chặt hơn đối với nhóm bất động sản và ảnh hưởng từ việc phát hành trái phiếu có thể tạo ra áp lực về dòng tiền doanh nghiệp.
Nguồn cung bất động sản nhà ở Hà Nội ở mức rất thấp
Với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng cùng làn sóng dịch chuyển lên các thành phố lớn đang tạo ra sức ép về nhà ở lên các đô thị thời gian qua, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung mới tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM đang ở mức thấp trong hai năm qua.
Theo thống kê của một công ty chuyên tư vấn, nghiên cứu về thị trường bất động sản cho thấy, hiện nay nguồn cung bất động sản nhà ở tại Hà Nội đang ở mức rất thấp.
Như năm 2018, số lượng căn hộ mới tung ra thị đạt mức trên 30.000 căn và lên đến gần 40.000 vào năm 2019 thì đến năm 2020, con số này giảm đáng kể, ở quanh mức 20.000 căn. Năm 2021, cũng ghi nhận lượng nguồn cung sơ cấp ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm.
Đến quý I/2022, không có dự án mới được đưa ra thị trường mà toàn bộ nguồn cung sơ cấp đến từ giai đoạn tiếp theo của 6 dự án đã công bố. Điều này tương ứng với mức giảm -17% so với năm ngoái; trong đó, phân khúc nhà ở giá rẻ cũng đang thiếu nguồn cung mới; các căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/m2 tại các dự án hiện có đã được hấp thụ hết.
Tình trạng lệch pha cung – cầu trên đang làm giấy lên lo ngại tạo nên sức ép đè nén thị trường bất động sản những tháng cuối năm, đẩy giá tăng cao.
Phân khúc cao cấp tiếp tục thống lĩnh cả thị trường
Mặt khác, theo báo cáo của Công ty CP Chứng khoán BIDV (BSC), hiện nay, ngoài sức ép về chênh lệch cung – cầu, thị trường bất động sản đang chịu một loạt áp lực khác của việc lãi suất dần tăng lên; room tín dụng bị thắt chặt hơn đối với nhóm bất động sản và ảnh hưởng từ việc phát hành trái phiếu. Do đó, đơn vị này hạ mức đánh giá về phân khúc bất động sản thương mại từ mức khả quan xuống trung cấp.
Lý giải cho nhận định trên, BSC đưa ra dẫn chứng cho biết, thời gian qua, phân khúc cao cấp tiếp tục thống lĩnh cả thị trường TP.HCM và Hà Nội trong bối cảnh nguồn cung vẫn còn hạn chế được dẫn dắt bởi một vài dự án lớn.
Báo cáo cho thấy, nguồn cung toàn thị trường bất động sản của Hà Nội và TP.HCM trong quý II/2022 ghi nhận mức tăng trưởng mạnh đạt lần lượt là 4.675 sản phẩm (+32% YoY) và 14.644 sản phẩm (x2.68 lần), tuy nhiên các sản phẩm đều tập trung chính tại một vài dự án lớn Vinhomes Grand Park (chiếm đến 88% nguồn cung tại thị trường TP.HCM).
Cùng với đó, phân khúc cao cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường Hà Nội và TP.HCM, khiến giá bán bình quân tiếp tục nhích tăng đạt lần lượt 1,872 USD/m2 (+13.2% QoQ) và 2,455 USD/m2 (+2.7% QoQ). Tỷ lệ hấp thụ dự án đạt bình quân quanh mức 70-80%.
Dự báo, số lượng căn hộ mở bán nửa cuối năm 2022 vẫn còn rất thấp so với nhu cầu chung, đặc biệt phân khúc trung cấp. Tuy nhiên, theo CBRE, nguồn cung mới thị trường TP.HCM và Hà Nội sẽ có cải thiện đáng kể lần lượt đạt 22.000 căn hộ (HCM, +46% YoY) và 20.000 căn hộ (HN, +25% YoY).
Lũy kế đến hết quý II/2022, số lượng nguồn cung mới dự kiến mở bán nửa cuối năm 2022 tại hai thị trường TP.HCM và Hà Nội lần lượt là 6.478 căn và 11.800 căn; trong đó phân khúc cao cấp và phân khúc hạng sang tiếp tục dẫn dắt, điều này dẫn đến sự lệch pha giữa nhu cầu thực tế (phân khúc trung cấp) so với phân khúc các chủ đầu tư giới thiệu trong vài năm trở lại đây (phân khúc cao cấp và hạng sang).
Nhận định của BSC: "Do các yếu tố "cơn gió ngược chiều", bao gồm: môi trường lãi suất dần tăng lên; room tín dụng bị thắt chặt hơn đối với nhóm bất động sản có thể ảnh hưởng đến sức mua của thị trường và ảnh hưởng từ việc phát hành trái phiếu có thể tạo ra áp lực về dòng tiền doanh nghiệp".
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản bị tác động bởi hàng loạt các yếu tố như lạm phát phủ bóng lên nền kinh tế, dòng tiền có những dấu hiệu chậm lại; thanh khoản giảm rõ rệt; chính sách siết tín dụng và hạn chế nguồn cung làm cho giá nhà bị đẩy lên, vượt quá sức mua của phần lớn người dân. Các kênh huy động vốn yếu và thiếu. Nhà đầu tư dần mất niềm tin…
Chính những điều đó đã ảnh hưởng tới thị trường bất động sản Việt Nam. Cụ thể, đối với nhà ở, dòng tiền dễ chủ yếu phân bố vào các dạng bất động sản đầu cơ nên đẩy giá nhà tăng quá nhanh. Nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp không được chú trọng, dẫn đến thiếu nguồn cung cho phân khúc mà nhu cầu để ở thực rất cao.
Trong 6 tháng cuối năm, ông Đính cho rằng, thị trường bất động sản đang trải qua thời kỳ tái cân bằng. Giá nhà sẽ chịu áp lực tăng do chi phí tăng: lạm phát, nhu cầu nhà ở cao và nguồn cung thấp tiếp tục khiến chi phí tăng vọt. Thanh khoản sẽ giảm, dòng tiền dễ không còn. Các nhà đầu tư cũng có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và trở nên thận trọng hơn.
Huyền Diệu
