Dự báo thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2022-2030

Theo dõi KTMT trên

Các dự báo mới đây của các chuyên gia bất động sản (BĐS) cho thấy, môi trường kinh tế Việt Nam giai đoạn 2022-2030 dần hồi phục sau ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 và dần lấy lại đà tăng trưởng, tốc độ tăng trưởng GDP bình quân khoảng 6,5-7%/năm trong giai đoạn 2021-2025 và 7-7,5% trong giai đoạn 2022-2030, cao hơn giai đoạn 2011-2020 (6%/năm).

Môi trường kinh tế vĩ mô vững chắc sẽ tiếp tục là nền tảng cơ sở thúc đẩy các hoạt động kinh tế, thu hút đầu tư mạnh mẽ vào các lĩnh vực, trong đó đặc biệt là thị trường hoạt động BĐS sẽ ngày càng có vai trò quan trọng hơn trong tương lai. Dự báo thị trường BĐS sẽ tiếp tục phát triển mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn trong giai đoạn sắp tới.

Về xu hướng thị trường bất động sản

Thứ nhất, phân khúc BĐS nhà ở sẽ tiếp tục phát triển và thay đổi theo tác động của nền kinh tế, xu hướng tiêu dùng và đặc biệt là trạng thái bình thường mới thời kỳ hậu dịch Covid. Trong đó, thị trường nhà ở có thể sẽ tiếp tục phát triển theo xu hướng đa hệ; nhu cầu nhà ở trung bình và thấp tiếp tục là xu hướng chủ đạo của thị trường cùng với nhu cầu về không gian xanh, đa tiện ích, hạ tầng cơ sở đầy đủ. Các dự án BĐS nhà ở được thiết kế hướng theo mô hình dự án BĐS xanh, BĐS sinh thái ở các khu vực ngoại ô thành phố để thu hút nhà đầu tư, do vừa đáp ứng nhu cầu môi trường sống trong lành, vừa đáp ứng xu hướng đầu tư căn nhà thứ 2 của người dân đô thị.

Thứ hai, phân khúc BĐS văn phòng, bán lẻ và nghỉ dưỡng sẽ có nhiều thay đổi, đặc biệt sau giai đoạn dịch bệnh và tác động từ cách mạng công nghiệp 4.0. Cụ thể, BĐS bán lẻ sẽ chịu tác động từ xu hướng thay đổi sang phương thức bán hàng đa kênh, đa phương thức và linh hoạt vhơn. BĐS văn phòng cũng sẽ điều chỉnh từ các thay đổi theo yêu cầu giãn cách xã hội, từ đó điều chỉnh thiết kế không gian làm việc đa năng, đa tiện ích, có thể vừa làm việc và vừa hội họp.

BĐS nghỉ dưỡng cũng sẽ điều chỉnh thay đổi theo hướng tăng cường quản lý chuyên nghiệp, quan tâm hơn để yếu tố vệ sinh, an toàn sức khỏe và cũng sẽ được thiết kế để có thể sử dụng đa năng, linh hoạt hơn như vừa có thể ở, làm việc và nghỉ ngơi; theo đó, xu thế ngôi nhà thứ hai “second home” sẽ còn tiếp tục trong giai đoạn tới. Nếu vấn đề pháp lý cho mô hình BĐS này được tháo gỡ, cộng với việc các chủ đầu tư minh bạch hơn về mặt tài chính, thì triển vọng tăng trưởng của thị trường này sẽ rất khả quan khi dịch bệnh được khống chế. Bởi thị trường du lịch Việt Nam ngày càng rút ngắn.

Khoảng cách với những thị trường du lịch nổi bật tại ASEAN như Thái Lan, Malaysia, Singapore và Indonesia. Ngoài ra, giá BĐS nghỉ dưỡng của Việt Nam vẫn đang ở mức thấp nhất so với các nước trong khu vực và trên thế giới.

Thứ ba, phân khúc BĐS logistics trong tương lai cũng có thể điều chỉnh thay đổi theo hướng nghiên cứu phát triển các dự án gần nguồn sản xuất, đa dạng hóa nguồn đầu vào, tăng tính tiện nghi, linh hoạt và khả năng đáp ứng nhanh, ứng dụng cách mạng công nghệ 4.0 vào cấu trúc vận hành của các trung tâm  logistics. Yếu tố ưu tiên đất sạch, quản lý chuyên nghiệp và đa dạng dịch vụ cũng đặt ra yêu cầu thay đổi và phát triển đối với loại hình BĐS khu công nghiệp.

Thứ tư, phân khúc BĐS khu công nghiệp được sự báo tiếp tục phát triển trong thời gian tới. Việt Nam tham gia vào nhiều hiệp định thương mại như CPTPP, EVFTA, RCEP… Cùng với đó là sự bùng phát của dịch Covid-19 đã làm gián đoạn chuỗi cung ứng toàn cầu trong các năm 2020-2021, tọa ra sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang các nước như  như Thái Lan, Malaysia, Indonesia, Việt Nam hay Ấn Độ… Vì vậy dòng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS khu công nghiệp được kỳ vọng tiếp tục gia tăng. Ngoài ra, lĩnh vực BĐS công nghiệp cũng nhận được nhiều chính sách ưu đãi của Nhà nước như miễn giảm tiền thuê đất, ưu đãi về thuế đối với các nhà đầu tư. Chúng ta có cơ hội để trở thành một trung tâm sản xuất mới ở châu Á với vụ trí gần Trung Quốc, chi phí lao động thấp.

Thứ năm, phân khúc đất nền được đánh giá có nhiều tiềm năng. Bởi đất nền ngày một khan hiếm, đây vẫn tiếp tục là kênh hấp dẫn người mua. Tại Hà Nội, do quỹ đất khu trung tâm hạn chế, nguồn cung mới trong các năm tới sẽ chủ yếu tập trung ở các vùng lân cận như huyện Đan Phượng, Chương Mỹ, Đông Anh, Mê Linh…

Đối với TP.HCM, việc sáp nhập một số quận, huyện để hình thành các thành phố vệ tinh đã thúc đẩy các dự án đất nền tại các quận, huyện lân cận phát triển. Nhu cầy phát triển dự án ra các tỉnh, thành lân cận Hà Nội và TP.HCM là một xu thế tất yếu để giải bài toán quỹ đất trung tâm khan hiếm, đồng thời đón đầu việc phát triển cơ sở hạ tầng tại những tỉnh như Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hòa Bình, Hà Nam… ở miền Bắc và Bình Dương, Long An, Biên Hòa, Đồng Nai… ở miền Nam hay các tỉnh, thành phố có tiềm năng du lịch ở miền Trung như Đà Nẵng, Khánh Hòa…

Thậm chí, một nhà đầu tư có tiếng tăm đã tìm đến cơ hội phát triển dự án BĐS  đất nền tại các tỉnh Tây Bắc và Tây Nguyên.

Về nhu cầu bất động sản

Tăng trưởng nhu cầu bất động sản giai đoạn 2021-2030 được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng, với tốc độ tăng có thể còn mạnh mẽ hơn giai đoạn trước. Dự báo tăng trưởng nhu cầu không chỉ căn cứ vào nền tản tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, xu hướng tăng cường đầu tư, thương mại, mà còn dựa trên nhu cầu thực tế của người dân. Cụ thể.

Thứ nhất, thu nhập bình quân đầu người vào năm 2030 dự báo tăng lên 6.000-6.500 USD (gấp đôi so với hiện nay);

Thứ hai, tuổi thọ bình quân tiếp tục tăng lên, trong giai đoạn 2021-2030 đạt 75 tuổi (cao hơn bình quân hiện nay là 74 tuổi) theo Chiếnlược phát triển dân số đến năm 2030;

Thứ ba, Chính phủ nâng độ tuổi hưu trí lên mức cao hơn, từ đó sẽ gia tăng quy mô lực lượng lao động, dẫn tới nhu cầu BĐS văn phòng, khu công nghiệp cũng như BĐS nói chung tăng trưởng mạnh hơn so với giai đoạn trước.

Tăng trưởng nhu cầu BĐS sẽ không phát triển đồng đều với tất cả các thị trường và phân khúc BĐS, mà sẽ chịu tác động thay đổi từ các xu hướng hiện tại, bao gồm các vấn đề như ảnh hưởng thiên tai, dịch bệnh, môi trường khí hậu và các vấn đề liên quan đến năng lượng, ứng dụng công nghệ thời kỳ cách mạng công nghiệp 4.0. Vì vậy, các dự án BĐS đảm bảo được các yếu tố  tiết kiệm năng lượng, sử dụng năng lượng tái tạo, môi trường sống, học tập, làm việc an toàn, lành mạnh sẽ phát triển mạnh mẽ và là xu hướng nhu cầu xã hội trong tương lai.

Về nguồn cung bất động sản

Nguồn cung thị trường BĐS sẽ tiếp tục bám sát sự vận động của nhu cầu cùng với tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ và quá trình đô thị hóa. Thách thức từ sự hạn chế tài nguyên đất đai lại khu vực trung tâm sẽ dẫn tới quá trình đầu tư phát triển các dự án BĐS được tập trung nhiều hơn tại khu vực ngoài trung tâm thành phố và bám theo các dự án phát triển hạ tầng cơ sở, cầu cảng đường cao tốc và các tuyến đường sắt đô thị.

Cùng với tăng trưởng kinh tế, tài chính BĐS cũng sẽ phát triển mạnh mẽ hơn. Ngoài nguồn vốn tín dụng vẫn chiếm tỷ trọng chi phối, thì nguồn vốn từ thị trường chứng khoán, trái phiếu quỹ đầu tư cũng sẽ giúp thúc đẩy nguồn cung BĐS phát triển ổn định và vững chắc hơn trong giai đoạn 2022-2030.

Dự báo các phân khúc thị trường bất động sản giai đoạn 2022-2030

BĐS nhà ở: là phân khúc BĐS chiếm tủ trọng cao (lên tới 80% tổng giá trị BĐS toàn cầu) đã có bước phát triển mạnh mẽ trong những năm qua và có nhiều tiềm năng và dư địa phát triển trong trung dài hạn. Tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hóa, thu nhập bình quân đầu người ngày càng cao; thay đổi hành vi, lối sống, tâm lý đầu tư – tiêu dùng theo hướng quan tâm nhiều hơn đến yếu tố sức khỏe, sống xanh, an toàn… sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở theo hướng ngày càng đa dạng, hiện đại và “xanh hóa”.

Đáng chú ý là xu hướng “ngôi nhà thứ hai” (second-home) tại các khu vực ngoại thành/ vùng lân cận của các đô thị lớn; xu hướng nhà ở với giá trị lớn, mang ý nghĩa riêng. Bắt nhịp với các xu hướng này, sự phát triển của thị trường BĐS nhà ở giai đoạn 2022-2030 sẽ phát triển theo hướng chọn lọc, an toàn và bền vững, gia tăng chất lượng và giá trị sống cho người dân, người sở hữu nhà ở.

Nhà ở thấp tầng (biệt thự, nhà liền kề) các khu đô thị: Đây kà nhóm BĐS nhà ở cao cấp, hấp thu nguồn tiền từ nước ngoài, sự kiến khó có sự đột phá trong ngắn hạn dù lực cung và sức cầu được dự báo sẽ sôi động hơn từ năm 2022 (nhờ tiến độ bao phủ vắc-xin và đà phục hồi của nền kinh tế).

Tuy nhiên, thị trường cũng sẽ có sự chọn lọc, các dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn, uy tín đã xây dựng được hệ sinh thái, hạ tầng tốt, vị trí thuận lợi, pháp lý đầy đủ… sẽ được ưa chuộng và có lượng giao dịch tích cực trong giai đoạn 2022-2025. Nguồn cung ở các khu vực xa trung tâm sẽ mang đến nhiều lựa chọn về vị trí và giá cả phù hợp, hấp dẫn hơn với người mua. Sự tham gia của người mua nhà nước ngoài, vốn đầu tư nước ngoài và hoạt động M&A sẽ khiến phân khúc nhà liền kề và biệt thự sôi động hơn.

Nhà ở cho người thu nhập thấp: Nhu cầu nhà ở phân khúc này luôn vượt xa khả năng cung cấp của thị trường. Tính đến cuối năm 2020, Việt Nam đã hoàn thành khoảng 260 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp, tương ứng khoảng 110 nghìn căn, ương đương 5,5 triệu m2 nhà ở, tuy nhiên mới đạt khoảng 41,5% mục tiêu đề ra cho giai đoạn 10 năm 2010-2020. Dự kiến trong giai đoạn 2022-2025 tiếp tục triển khai hơn 270 dự án, tương đương khoảng 256 nghìn căn, với tổng diện tích khoảng 12,8 triệu m2 nhà ở. Với việc ban hành Nghị định 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số

100/2015/NB-CP (2015) về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, theo đó đối với dự án nhà ở thương mại, khu đo thị có quy mô sử dụng đất từ 2-5 ha trở lên phải dành 20% tổng diện tích để phát triển nhà ở xã hội, nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ khả quan trong giai đoạn 2022-2025. Tuy nhiên, về phía cầu, do khả năng chi trả của nhóm đối tượng người có thu nhập thấp rất hạn chế, cần có những chính sách hỗ trợ về tín dụng hiệu quả hơn để có thể tăng khả năng thanh khoản cho phân khúc nhà ở này.

Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, khác sạn: Đây là phân khúc được dự báo sẽ phục hồi khá nhanh sau khi ngành du lịch và nền kinh tế hồi phục từ vùng đáy do ảnh hưởng dịch Covid-19. Du lịch tiếp tục được coi là một ngành kinh tế mũi nhọn trong giai đoạn 2021-2030 (đóng góp khoảng 15-17% GDP theo Chiến lược phát triển du lịch đến 2030 ban hành tháng 1/2020). Tỷ lệ đóng góp trực tiếp du lịch vào GDP cũng ngày càng tăng.

Năm 2015 đạt 6,3%; năm 2016: 6,9%; năm 2017: 7,9%; năm 2018: 8,3% và năm 2019: 9,2%. Mức đóng góp GDP của ngành du lịch Việt Nam cao hơn 2,3 lần so với mức đóng góp bình quân ngành du lịch đối với GDP thế giới là 4%. Giai đoạn 2016-2019 đóng góp kinh tế ngành du lịch Việt Nam liên tục tăng qua các năm với xu hướng đi lên tích cực so với xu hướng đi ngang của ngành du lịch thế giới.

Ngành du lịch Việt Nam có nhiều lợi thế và tiềm năng phát triển như tài nguyên biển, tài nguyên rừng, núi và nhiều danh lam thắng cảnh, được Diễn đàn Kinh tế Thế giới (WEF) năm 2020 xếp hạng khá cao, xếp thứ 40/141 quốc gia trên thế giới. Cụ thể: Tài nguyên biển phong phú với 3.200 km bờ biển, hơn 1 triệu km2 diện tích mặt nước mặt nước.

Ngoài những lợi thế nêu trên, Việt Nam còn là nước có chế độ chính trị ổn định, có nguồn nhân lực khác trẻ, tương đối dồi dào. Chính sách đổi mới, mở cửa và hội nhập của Nhà nước cũng tạo điều kiện thuận lợi cho kinh tế đối ngoại, trong đó có du lịch phát triển. Đặc biệt, việc Việt Nam đang tham gia ngày càng nhiều vào các tổ chức quốc tế, các hiệp định thương mại song phương và đa phương cũng là một yếu tố thuận lợi phát triển ngành công nghiệp “không khói”.

Bùi Hằng