Liệu có "gỡ" được các vướng mắc trong xác định giá đất?

Theo dõi KTMT trên

Chênh lệch lớn giữa giá thị trường và giá nhà nước

Lâu nay, ở hầu hết các dự án thực hiện thu hồi đất, công tác giải phóng mặt bằng thường gặp khó bởi giá đền bù quá chênh lệch với giá thị trường khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Vì thế, mặt bằng luôn là một trong những “điểm nghẽn” khiến các công trình chậm tiến độ.

Số liệu của Thanh tra Chính phủ đã chỉ ra rằng, có tới hơn 70% các vụ khiếu nại, tố cáo đông người, phức tạp chủ yếu là về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất các dự án. Nguyên nhân chính là do chính sách pháp luật về đất đai dù đã được sửa đổi, bổ sung nhiều lần nhưng trong nhiều trường hợp vẫn chưa đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất, nhất là giá bồi thường về đất.

Một ví dụ điển hình là việc UBND quận Bắc Từ Liêm (Hà Nội) thu hồi hàng nghìn m2 đất của người dân để thực hiện mở rộng dự án Khu đô thị Nam Thăng Long (Ciputra). Ngày 31/12/2020, UBND quận Bắc Từ Liêm có (Quyết định số 7416/QĐ-UBND  “Về việc thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng Khu đô thị Nam Thăng Long trên địa bàn phường Xuân Đỉnh”.

Theo đó, quận Bắc Từ Liêm thu hồi gần 2.000m2 đất nông nghiệp của 2 hộ dân ở Tổ dân phố Cáo Đỉnh, phường Xuân Đỉnh. Nhưng trong phương án chi tiết bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các hộ dân, nếu trừ các khoản hỗ trợ thì giá đền bù được quân Bắc Từ Liêm áp dụng chỉ ở mức... 200 nghìn đồng/m2?!. Các hộ dân không đồng thuận nên vẫn đang tiến hành khiếu nại lên UBND quận.

Không phải đến bây giờ mà cách đây hơn 17 năm, khi dự án Khu đô thị Nam Thăng Long bắt đầu triển khai, TP. Hà Nội đã "ưu ái" cho chủ đầu tư bằng việc phê duyệt một mức giá đất thấp đến lạ kỳ. Ngày 14/12/2004, UBND TP. Hà Nội có Quyết định số 4622/UB-NNĐC (QĐ 4642) về giá thu tiền sử dụng đất giai đoạn II của dự án này.

Theo đó, thành phố chấp thuận mức giá và hệ số để thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở thuộc dự án KĐTNTL giai đoạn 2 như sau: Đối với lô đất cách đường Nguyễn Hoàng Tôn trong phạm vi 200m là 1.540.000 đồng/m²; đối với các lô đất ở các vị trí còn lại là 620.000 đồng/m². 

Mức giá đất này là quá thấp so với giá thị trường. Và lạ lùng hơn nữa là, vào thời điểm UBND TP. Hà Nội có QĐ 4622 thì Chính phủ đã ban Nghị định 188/2004/CP ngày 16/11/2004 về khung giá đất và phương pháp tính giá các loại đất (NĐ 188), làm cơ sở cho các địa phương ban hành giá đất trên địa bàn. NĐ 188 có hiệu lực thi hành ngày 01/01/2005.

Dù khung giá đất tại NĐ 188 vẫn thấp, nhưng tinh thần được nêu rõ trong nghị định là phải sát giá thị trường. Chiếu theo NĐ 188 thì Bảng giá đất thuộc địa bàn quận Tây Hồ, Hà Nội xác định giá đất ở tại đường Nguyễn Hoàng Tôn là 12.000.000 đồng/m2 và ở các vị trí khác là 6.480.000 đồng/m2.

Như vậy, chủ đầu tư dự án Khu đô thị Nam Thăng Long đã được hưởng siêu lợi nhuận khi mức giá đất thấp hơn gần chục lần nếu áp dụng theo khung giá NĐ 188. Theo tính toán, việc Hà Nội "đại hạ giá" cho chủ đầu tư Khu đô thị Nam Thăng Long không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân khi bị thu hồi đất mà còn làm ngân sách bị thâm hụt khoảng 3.000 tỉ đồng.

Miếng mồi cho tham nhũng!

Đánh giá về lỗ hổng trong quản lý đất đai hiện nay, PGS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính Ngân sách của Quốc hội, cho rằng, những giá trị nguồn lực được tạo ra từ đất đai đang không được tập trung vào cho nhà nước hay đầu tư chung của xã hội mà đang phân tán cho cá nhân, cho nhà đầu tư hoặc cho những người được thay đổi quyền sử dụng đất.

Theo ông Cường, sự phân tán này không chỉ khiến thất thoát thuế cho nhà nước, tạo nên những sai phạm, tham nhũng đất đai mà còn gây ra những bức xúc cho người dân. Đặc biệt, những trường hợp khiếu kiện kéo dài của người dân chủ yếu cũng xoay quanh những vấn đề lợi ích của kinh tế đất không được đảm bảo thỏa đáng.

Đồng quan điểm, đóng góp ý kiến vào dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh phân tích, Luật Đất đai sửa đổi cần quy định rõ đấu giá đất phải đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch và cạnh tranh lành mạnh, áp dụng trong tất cả các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, không có ngoại lệ. 

Theo ông Ánh, để đất đai phản ánh giá trị thực của nó thì phải qua hình thức đấu giá trực tiếp, trực tuyến. Các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá đất sẽ mang hơi thở của thị trường vào lĩnh vực bất động sản, từ đó sẽ mất đi những phi vụ đi đêm, thông đồng móc ngoặc để biến tài sản của Nhà nước, của nhân dân thành của riêng với giá rẻ mạt.

Còn theo Ủy viên Ủy ban Tài chính Ngân sách của Quốc hội Hoàng Văn Cường, cần phải xác định giá đất đai theo đúng giá trị thực, theo đúng giá trị thị trường chứ không phải là giá đất đai được sử dụng theo khung bảng giá quá thấp hiện nay. Theo ông Cường, trong Luật Đất đai hiện hành, vấn đề giá thị trường cũng được đề cập đến, nhưng không nói cụ thể như thế nào là giá thị trường và ai là người định giá thị trường này.

"Chính vì chúng ta không có một cơ quan giữ trách nhiệm định giá cụ thể và đảm bảo rằng giá đó là giá phù hợp với giá trị thị trường nên giá đưa ra hiện nay là không đồng nhất. Nhà nước đưa ra một kiểu giá, doanh nghiệp đưa ra một kiểu giá, người dân lại quan niệm một kiểu giá và chính điều đó tạo ra sự bất ổn, mâu thuẫn", ông Cường nhận định.

Liệu có "gỡ" được vướng mắc?

Sau rất nhiều lần lùi, hoãn, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội khóa XV quyết định đưa vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022; xin ý kiến Quốc hội lần đầu vào kỳ họp tháng 5 và lần 2 vào kỳ họp tháng 10. Và nếu thuận lợi thì phải đến năm sau, dự án luật mới được thông qua; sau đó phải thêm một thời gian nữa mới có hiệu lực và có các văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành.

Trong thời gian chờ đợi luật mới, để tháo gỡ những vướng mắc trong quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trưởng (TN&MT) đã xây dựng Dự thảo sửa đổi, bổ sung các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013. Dự thảo được đưa ra lấy ý kiến rộng rãi từ ngày 25/3 đến ngày 25/5/2022. 

Một trong những điểm đáng chú ý của Dự thảo là sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đất. Theo đó, Bộ TN&MT đã đưa ra cách tính khá cụ thể để xác định giá đất; phương pháp xác định giá đất cũng đã được đưa ra rõ ràng hơn, không còn chung chung như trong Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014.

Trong nỗ lực đưa tài nguyên đất về đúng giá trị thực, bảo đảm hài hòa quyền lợi giữa nhà nước, người dân và doanh nghiệp, dự thảo nghị định của Bộ TN&MT sửa đổi, bổ sung Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014. Theo đó, căn cứ vào các thông tin đã thu thập được và các phương pháp định giá đất quy định tại các Điều 4a, 4b, 4c, 4d và 4đ Nghị định này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp và bảo đảm việc xác định giá đất tuân thủ các nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1, Điều 112, Luật Đất đai. Trường hợp có thể áp dụng được từ 2 phương pháp định giá đất trở lên thì phải áp dụng các phương pháp định giá đất và lựa chọn kết quả định giá đất có lợi nhất cho ngân sách nhà nước.

Những điều chỉnh về cách xác định giá đất trong dự thảo là khá phù hợp, từng bước điều chỉnh các hướng dẫn để đi "trúng" quy định của Luật Đất đai 2013; bảo đảm nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”. Tuy nhiên, việc thực thi trên thực tế là không hề dễ, bởi vẫn còn đó những rào cản khó tháo gỡ.

Chia sẻ tại Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Đất đai - Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản diễn ra ngày 28/3/2022, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, Kinh tế trưởng BIDV, cho rằng, về bồi thường và hỗ trợ khi thu hồi đất, hiện nay, việc này khó thực hiện là do phương án tính giá đất, mức giá 5 năm mới thay đổi 1 lần. Trong khi thực tế, nền kinh tế - xã hội thay đổi rất nhanh trong 5 năm. Do đó, cần đẩy nhanh chu kỳ thay đổi giá đất, bên cạnh đó là do hệ số thấp, giá đền bù cần thay đổi.

Về phương pháp định giá đất, mỗi địa phương đang áp dụng một phương pháp. Ông Lực đề xuất chỉ nên sử dụng 2 phương pháp: So sánh trực tiếp hoặc hệ số điều chỉnh phù hợp, tần suất nhanh hơn.

Đồng tình với quan điểm này, Ủy viên Ủy ban Tài chính Ngân sách của Quốc hội Hoàng Văn Cường bổ sung thêm, trong các văn bản luật và hướng dẫn thi hành luật liên quan đến đất đai hiện cần phải sử dụng nhiều hơn công cụ thị trường, giảm công cụ hành chính. Có thể học hỏi kinh nghiệm từ thế giới và tiếp cận dần dần để phù hợp với xu thế chung, tránh đi ngược, thậm chí quay ngược lại với thời đại.

S.H