Nhiều ý kiến trái chiều về bỏ quy định bảo lãnh dự án nhà ở

Theo dõi KTMT trên

Hạn chế những bất cập, gây tăng giá bán

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề xuất bỏ quy định bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhằm hạn chế những bất cập, gây tăng giá bán.

Theo HoREA, điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và điều 27 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đều quy định "bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai". Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại (NHTM) có đủ năng lực, cam kết thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết.

Chủ tịch HoREA ông Lê Hoàng Châu cho rằng, sau 7 năm thực hiện, quy định này đã bộc lộ một số bất cập, hạn chế. Trước hết, quy định này làm tăng giá thành và giá bán nhà mà người mua nhà phải gánh chịu. Bởi, chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh ngân hàng thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên phí bảo lãnh cũng rất cao; phí bảo lãnh được chủ đầu tư trả trước cho ngân hàng nhưng được chủ đầu tư tính vào giá thành làm tăng giá bán nhà ở. Cuối cùng, người mua nhà phải gánh chịu phí bảo lãnh ngân hàng này. "Chúng tôi nhận thấy các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang rất nỗ lực tìm kiếm các giải pháp để kéo giảm giá nhà ở.

Do vậy, rất cần thiết xem xét bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để góp phần kéo giảm giá bán nhà ở, có lợi cho người mua nhà", ông Châu đề nghị.

Ông Châu nhấn mạnh: Thực tiễn cho thấy quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hầu như chỉ làm lợi cho các NHTM. Bởi phần lớn các NHTM thực hiện bảo lãnh cũng chính là ngân hàng đã cho chủ đầu tư vay để đầu tư, xây dựng dự án đó và đã nhận thế chấp chính dự án đó để bảo đảm khoản vay. "Họ vừa được chủ đầu tư trả lãi vay ngân hàng vừa được lấy phí bảo lãnh mà rất ít bị rủi ro".

Tổng giám đốc một doanh nghiệp (DN) bất động sản tại TP.HCM cũng thừa nhận quy định về bảo lãnh tín dụng lâu nay chỉ là hình thức, gia tăng thủ tục, làm khó cho DN và làm lợi cho ngân hàng. Vì để bán được sản phẩm, chủ đầu tư phải hoàn thành rất nhiều thủ tục, trong đó có ngân hàng bảo lãnh. Nhưng không chỉ có phí bảo lãnh, các NHTM còn đặt ra rất nhiều điều kiện khó, buộc DN phải có quan hệ tốt, lâu năm với ngân hàng mới được cho vay, đi kèm bảo lãnh tín dụng.

Quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê nhà ở làm giảm năng lực cho vay tín dụng

Một chuyên gia tài chính cho rằng chính quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai làm giảm năng lực cho vay tín dụng của NHTM và làm tăng khối tài sản bảo đảm của DN cho khoản bảo lãnh nên không được khai thác sử dụng hiệu quả khối tài sản bảo đảm này. Vì luật quy định tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng không được vượt quá 15% vốn tự có của NHTM; tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng và người có liên quan không được vượt quá 25% vốn tự có.

Ví dụ, nếu DN được cấp hạn mức 2.000 tỷ đồng, thực hiện bảo lãnh ngân hàng với giá trị 500 tỷ đồng thì DN chỉ có thể vay được 1.500 tỷ đồng. Mà để được ngân hàng bảo lãnh với giá trị 500 tỷ đồng, DN phải có tài sản bảo đảm với giá trị thực tế khoảng 650 tỷ đồng vì NHTM thường chỉ đánh giá tài sản bảo đảm bằng khoảng 70% giá trị thực.

Điều đó có nghĩa tài sản bảo đảm này gần như bị "phong tỏa", chủ đầu tư không thể khai thác, sử dụng hiệu quả. Trong khi phần lớn các NHTM vốn tự có không lớn, còn các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị lại thường có giá trị rất lớn. Nếu thực thi đúng quy định "bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai" thì hầu như các ngân hàng không có đủ năng lực để đáp ứng, nên quy định này thiếu tính khả thi, không sát với tình hình thực tiễn và chưa thực chất.

Vì vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước tập trung chỉ đạo NHTM tăng cường giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn vay tín dụng đúng mục đích; đồng thời Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước và UBND cấp tỉnh có biện pháp giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích và bàn giao nhà đúng tiến độ cam kết theo hợp đồng.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay, quy định bảo lãnh nhằm bảo vệ lợi ích cho khách hàng, người mua nhà; trong quá trình thực hiện đúng là tăng chi phí, doanh nghiệp sẽ cộng vào giá thành thì người mua phải “gánh”… Thế nhưng, ngân hàng cũng không mặn mà trong việc thực hiện bảo lãnh này, trừ những chủ đầu tư trực thuộc ngân hàng hoặc có vốn bảo trợ của ngân hàng sẽ thực hiện.

“Tôi cho rằng, trên thực tế đang diễn ra không đúng quy định của luật, tại nhiều dự án, đề xuất với ngân hàng bảo lãnh thì ngân hàng cũng yêu cầu chủ đầu tư phải thế chấp tài sản tương xứng mới bảo lãnh… nên ngân hàng hay “né” bảo lãnh, gây khó khăn hoặc từ chối. Câu chuyện này gây khó cho chủ đầu tư nếu bắt buộc bảo lãnh mà ngân hàng không hợp tác. Cần có biện pháp quản lý các hoạt động phát triển đầu tư của các chủ đầu tư, làm sao để các chủ đầu tư không thể làm sai với khách hàng. Hướng đến có các quy định đó tốt hơn là sử dụng biện pháp ngân hàng bảo lãnh, làm tăng chi phí, tăng quyền năng cho ngân hàng, làm khổ thêm cho chủ đầu tư”, ông Đính nói thêm.

Huyền Diệu