“Ông lớn” Tân Hoàng Minh và cơ ngơi bất động sản đáng nể

Theo dõi KTMT trên

 Vụ đấu giá đất Thủ Thiêm mới đây “hé lộ” khối bất động sản khổng lồ cùng tham vọng mở rộng quỹ đất quy mô toàn quốc của Chủ tịch Tân Hoàng minh – Ông Đỗ Anh Dũng.

Mới đây, Tân Hoàng Minh một lần nữa khiến dư luận xôn xao khi Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt - thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh trúng đấu giá lô đất 3-12 (10.060 m2) với giá 24.500 tỷ đồng, tương đương hơn 2,4 tỷ đồng/m2, cao gấp 8,3 lần giá khởi điểm (2.942,2 tỷ đồng).

Mức giá này được ví là "không tưởng" vì vượt giá đất trung tâm quận 1, thậm chí vượt giá đất tại nhiều nơi được coi là đắt đỏ nhất trên thế giới.

Được biết, lô đất này có diện tích 10.059,7m2, view hồ trung tâm với số hiệu 3 - 12, thuộc Khu chức năng số 3, trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Giá trúng đấu giá lô đất này là 24.500 tỷ đồng, cao gấp 8,3 lần giá khởi điểm (2.942,2 tỷ đồng).

Theo phê duyệt quy hoạch của TP.HCM, mục đích của khu đất này là đất ở tại đô thị, khu nhà ở chung cư hỗn hợp kết hợp chức năng thương mại - dịch vụ, được xây dựng cao 4 - 25 tầng nổi và 2 tầng hầm.

Mật độ xây dựng tối đa khối đế là gần 70% và khối tháp gần 45% diện tích đất. Dân số tối đa cho khu đất này là 3.420 người, với 570 căn hộ và 5% diện tích sàn dành cho thương mại.

Việc đấu giá đất đã đem về nguồn thu lớn cho Ngân sách Nhà nước, tránh lãng phí tài nguyên đất đai, tạo cơ hội cạnh tranh công bằng hơn, khuyến khích các doanh nghiệp, nhà đầu tư có phương án kinh doanh rõ ràng và sử dụng đất hiệu quả.

Tuy nhiên, bên cạnh việc đem lại những lợi ích lớn, hoạt động đấu giá đất tại Thủ Thiêm vừa rồi cũng kéo theo nhiều hệ lụy. Thậm chí, có chuyên gia cho rằng, cuộc đấu giá các lô đất “vàng” ở Thủ Thiêm với mức giá cả tỷ đô la là một “hiện tượng bất thường”. Không ít người còn gọi đó là một hình thức “thao túng” thị trường bất động sản, tạo ra hiệu ứng xấu với cả thị trường bất động sản, cả thị trường tài chính tiền tệ. Và có lẽ tất cả những ai muốn mua nhà ở Việt Nam lúc này đều chịu thiệt hại vì sự kiện này.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển kinh doanh cho rằng: Khi đấu giá miếng đất đạt mức đỉnh cao nhất của Việt Nam 2,4 tỷ đồng/m2, sẽ khiến giá đất của Thủ Thiêm tăng mạnh.

Khi giá đất của Thủ Thiêm tăng mạnh kéo theo đất của cả TP.HCM và các thành phố lớn các cũng tăng. Người tiêu dùng sẽ “chết” vì cuối cùng mọi chi phí đều đổ lên đầu người tiêu dùng khi mua sản phẩm”.

Ông Nghĩa cũng đưa ra nhiều phán đoán về nguyên nhân khiến các nhà đầu tư mạnh tay xuống tiền. Cụ thể, theo ông Nghĩa, có 3 khả năng xảy ra:

Thứ nhất, Có thể nhà đầu tư sẵn sàng chịu bỏ số tiền lớn ra để đấu giá một miếng đất nhỏ, giá trị không lớn lắm để kích giá của các khu đất khác mà họ đang sở hữu.

Nghĩa là kích giá của 1 lô đất để tạo lợi thế, tạo ra một mặt bằng giá mới cho hàng trăm lô đất khác mà họ đang sở hữu, từ đó đem về hàng trăm lợi ích khác cho chính họ.

Như vậy khoản phải bỏ ra sẽ ít hơn những khoản lợi mà họ mong muốn. Khả năng này có thể xảy ra trong trường hợp nhà đầu tư bất động sản có vị thế cạnh tranh rất cao, thống lĩnh thị trường hoặc độc quyền nhóm.

Nếu làm như vậy họ có thể đạt được mục đích đẩy mặt bằng giá bất động sản lên, đặc biệt đẩy phân khúc nhà ở lên cao ở các dự án khác. Xác suất khả năng này có thể xảy ra khoảng 40%. Xác suất thành công của chiến lược này khoảng 30- 40%.

Khả năng thứ 2, họ dùng giá của lần đấu thầu này để kích hoạt làm tăng các giá trị các tài sản đảm bảo cho các khoản nợ có nguy cơ trở thành nợ xấu khi Ngân hàng Nhà nước chấm dứt chỉ thị giãn, hoãn, nợ, có thể vào 6/2022 hoặc cuối năm 2022.

Họ sẽ có lợi thế đánh giá lại giá trị tài sản đảm bảo. Lúc đó, nhà đầu tư sẽ được các ngân hàng chấp nhận hoặc buộc phải chấp nhận với các khoản vay của họ có khả năng chi trả khi phát mãi tài sản.

Ví dụ, định giá 1 căn nhà 2 tỷ nhưng cho vay 1,5 tỷ, giờ không trả được nợ nên gốc và lãi là 3 tỷ đồng. Tuy nhiên, qua đợt đấu giá này họ định giá tài sản căn nhà thành 4 tỷ để đảm bảo khoản nợ và lãi 3 tỷ kia.

Xác suất của trường hợp này lên tới 70%, đặc biệt đối với tập đoàn có liên quan đến các ngân hàng thương mại.

Khả năng thứ 3, kết hợp cả khuynh hướng thứ nhất, khuynh hướng thứ hai.

Tuy nhiên, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang lại cho rằng, mức giá các doanh nghiệp trả đang quá cao, gấp đôi so với giá căn hộ xa xỉ đang phát triển tại Thủ Thiêm ở thời điểm hiện tại nhưng nếu so với những bất động sản hàng hiệu đang được tung ra tại TP.HCM thì cũng tương xứng.

Chuyên gia này nhận định, trong lúc thị trường đang bắt đầu quan tâm đến bất động sản hàng hiệu, thì mức giá mà các doanh nghiệp trúng đấu giá tại Thủ Thiêm để đầu tư cho 3-5 năm tới là phù hợp.

Theo quy định, doanh nghiệp trúng đấu giá sẽ triển khai dự án trong vòng 24 tháng, và gia hạn thêm 24 tháng nữa. Thực tế dù là đất sạch, nhưng để hoàn thành các các thủ tục pháp lý cũng mất khoảng 1 năm.

Trong trường hợp doanh nghiệp điều chỉnh dự án hoặc xin gia hạn có thể kéo dài 3-5 năm, thậm chí lâu hơn. Các chuyên gia kinh tế cho rằng nhà đầu tư đã có lý khi ra giá, bởi họ đang nhìn vào thị trường của tương lai 3-5 năm sau, để đưa ra phương án kinh doanh.

Quay trở lại với Tân Hoàng Minh, đây là cái tên không còn xa lạ với giới kinh doanh địa ốc, tập đoàn này nhiều lần đưa ra những con số gây choáng khi mua, bán đất.

Trước đó, vào ăm 2010, lô “đất vàng” sở hữu 2 mặt tiền tại 22 - 24 Hàng Bài và 25 - 27 Hai Bà Trưng từng được Tân Hoàng Minh chấp nhận đền bù với mức giá cao nhất lên tới 1 tỷ đồng/m2. Mức giá đền bù này cho đến nay vẫn thuộc hàng cao nhất Hà Nội để triển khai dự án mang tên D’. San Raffles.

Năm 2016, Tân Hoàng Minh từng trở thành hiện tượng trong đấu giá khi trúng lô đất tại số 23 Lê Duẩn (quận 1, TP. HCM) với mức giá gấp 2,6 lần so với giá khởi điểm. Tuy nhiên sau đó, doanh nghiệp này vẫn "quay lại" hoàn thành nghĩa vụ tài chính với lô đất, chấp nhận thêm phí phạt đến 260 tỷ đồng.

Ở thời điểm đó, ông Đỗ Anh Dũng – Chủ tịch Tân Hoàng Minh chia sẻ, mình thắng đấu giá do "lỡ miệng", và thừa nhận về góc độ kinh tế thì đây là cuộc đấu giá thất bại, vì giá thắng quá cao. Do vậy, nhiều người vẫn nghi ngờ khả năng doanh nghiệp này sẽ lặp lại câu chuyện từ chối kết quả đấu giá.

Không những lập kỷ lục về giá đất, Tân Hoàng Minh còn là thương hiệu sở hữu loạt bất động sản hạng sang có mức giá “đắt đỏ” trên thị trường bắt đầu từ năm 2012, trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng, dự án căn hộ siêu cao cấp D’.Palais de Louis (Nguyễn Văn Huyên, Cầu Giấy) của Tân Hoàng Minh lại được ra mắt với mức giá 145 triệu đồng/m2, ghi nhận ngay gần 40 phiếu đặt chỗ tại phiên mở bán đầu tiên. Tuy nhiên, ngay sau đó, chủ đầu tư quyết định thay đổi chiến lược bán hàng và dừng bán dự án.

Thời điểm đó, các căn hộ chung cư thuộc phân khúc cao cấp cũng chỉ có mức giá từ 30 - 40 triệu đồng/m2. Căn hộ của Tân Hoàng Minh khiến dư luận hết sức choáng ngợp. Tân Hoàng Minh đã bỏ ra gần 10 năm để hoàn thiện đến từng chi tiết. Tân Hoàng Minh cũng cho biết, triển khai toàn bộ dự án này bằng tài chính của mình, không bán trước bất cứ căn hộ nào cho khách hàng.

Sau nhiều năm mải mê với phân khúc căn hộ hạng sang tại Hà Nội, từ cuối năm ngoái đến nay, Tập đoàn này liên tục lộ tham vọng mở rộng quỹ đất khi chuyển hướng đánh bắt xa bờ.

Mới đây, Tân Hoàng Minh "gây sốt" khi giới thiệu Tổ hợp quần thể du lịch không ngủ tại Bãi Trường, Phú Quốc. Dự án được đầu tư hơn 23.000 tỷ đồng (tương đương hơn 1 tỷ USD), quy mô 34 ha, bao gồm hệ thống khách sạn 5 sao, 129 shophouse, 76 biệt thự và 15 tòa căn hộ khách sạn condotel (7.000 đến 8.000 căn),...

UBND tỉnh Lạng Sơn và Tập đoàn này cũng vừa ký kết biên bản thoả thuận về việc khảo sát lập quy hoạch các dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đô thị, công nghiệp và thương mại dịch vụ.

Dự kiến tổng vốn đầu tư các dự án khoảng 12.500 tỷ đồng. Trong đó, dự án Khu đô thị kết hợp công nghiệp, thương mại dịch vụ khoảng 10.000 tỷ đồng và Khu đô thị kết hợp du lịch sinh thái cao cấp khoảng 2.500 tỷ đồng. Tiến độ thực hiện công tác khảo sát, nghiên cứu lập quy hoạch và thực hiện các thủ tục đầu tư trong khoảng thời gian tháng 12/2021 - 12/2022.

Tại Lâm Đồng, Tân Hoàng Minh mới đây đã đề xuất việc nghiên cứu, khảo sát và thực hiện dự án Khu đô thị - du lịch - phim trường tại xã Xuân Thọ, TP Đà Lạt tại khu đất có diện tích khoảng 2.000 ha.

Tại Thái Nguyên, hồi tháng 8 vừa qua, hai thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh gồm Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt và CTCP Cung Điện Mùa Đông đã được UBND tỉnh Thái Nguyên chấp thuận đầu tư dự án Khu công nghệ thông tin tập trung Yên Bình. Dự án có quy mô nghiên cứu hơn 540 ha, tổng vốn đầu tư gần 2.958 tỷ đồng.

Trước đó, hồi tháng 4, Tập đoàn này đã đến Phú Yên tìm hiểu đầu tư dự án cảng biển, bất động sản, nông nghiệp công nghệ cao,...

Đáng chú ý, từ năm 2022, song song với việc phát triển những căn hộ cao cấp, Tân Hoàng Minh sẽ thực hiện xây dựng nhà ở cho những người lao động có thu nhập thấp.

Trong đó, doanh nghiệp sẽ khởi công xây dựng nhà máy chuyên sản xuất bê tông, nhà máy phục vụ cho công ty xây dựng nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tỉnh Hà Nam. Nhà máy này có thể đưa ra hàng triệu m2 sàn mỗi năm, với giá thành rẻ hơn 40-60% so với giá xây dựng thông thường.

Để có nguồn lực phát triển dự án, các công ty thuộc hệ sinh thái Tân Hoàng Minh thời gian gần đây đã liên tục thực hiện các đợt phát hành trái phiếu.

Đơn cử, ngày 22/11 vừa qua, CTCP Cung Điện Mùa Đông - thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã phát hành hai lô trái phiếu có tổng giá trị 450 tỷ đồng. Số trái phiếu này có kỳ hạn 36 tháng và lãi suất cố định 11,5% mỗi năm.

Mục đích của đợt phát hành lần này của Cung Điện Mùa Đông nhằm hợp tác với Hoàng Hải Phú Quốc đầu tư Khu du lịch phước hợp Hoàng Hải (Hoàng Hải Complex) thuộc khu 5, khu phức hợp Bãi Trường tại xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang. Trước đó, một thành viên khác của Tân Hoàng Minh là CTCP Đầu tư và Dịch vụ Khách sạn Soleil đã huy động 1.750 tỷ đồng cho dự án này.

Như vậy, tính từ đầu năm đến nay, nhóm Tân Hoàng Minh đã huy động 2.200 tỷ đồng trái phiếu cho Khu du lịch phước hợp Hoàng Hải. Dự án có quy mô hơn 12 ha, được khởi công từ năm 2018, do Công ty Đầu tư phát triển nhà Hoàng Hải Phú Quốc làm chủ đầu tư.

Ngày 20/9, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt đã huy động 1.900 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 60 tháng với lãi suất cố định 11,5%.

Doanh nghiệp này sẽ dùng vốn huy động được góp vốn theo Hợp đồng đặt cọc hợp tác kinh doanh với Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Nam Đại Cồ Việt vào ngày 2/8/2021, liên quan đến dự án Đầu tư xây dựng dải đất phía Nam đường Đại Cồ Việt (gọi tắt là dự án phía Nam đường Đại Cồ Việt) do Nam Đại Cồ Việt làm chủ đầu tư. Theo thỏa thuận, Ngôi Sao Việt sẽ góp 47% trên tổng mức đầu tư dự án.

Trước đó, Ngôi Sao Việt cũng đã huy động 800 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất 12% để mua 51% vốn CTCP Đầu tư Phát triển và Thương mại Việt Tiến, qua đó tham gia đầu tư vào công trình công cộng, dịch vụ thương mại và nhà ở tại 2 lô đất thuộc Khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội.

Được biết, tháng 8 năm ngoái, Tân Hoàng Minh tăng vốn điều lệ từ 2.680 tỷ đồng lên 10.000 tỷ đồng. Cơ cấu cổ đông tính đến tháng 5/2021 gồm: Ông Đỗ Anh Dũng (51,48%), Công ty TNHH Tư vấn Xây dựng Anh Thắng (9,01%), Công ty TNHH Đầu tư Thương mại Ngọc Việt (9,83%), Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Bắc Hà (10,96%), Công ty TNHH Xây dựng và Thương mại Mạnh Loan (11,09%), CTCP Đầu tư và Dịch vụ Khách sạn Soleil (7,63%).

Tính đến cuối năm 2019, quy mô tài sản của nhóm Tân Hoàng Minh trên 30.000 tỷ đồng, lớn hơn nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết như Kinh Bắc, Đất Xanh, Phát Đạt, Hà Đô, Khang Điền, Nam Long,...

Trong đó, công ty mẹ của Tập đoàn Tân Hoàng Minh có tài sản trên 13.932 tỷ đồng. Các công ty thành viên phát triển dự án đều có tài sản hàng nghìn tỷ đồng như Ngôi Sao Việt (7.013 tỷ đồng), Soleil (5.897 tỷ đồng), Phú Thanh (2.465 tỷ đồng), Cung Điện Mùa Đông (1.182 tỷ đồng).

Trong năm 2019, ngoại trừ Soleil và Cung Điện Mùa Đông lần lượt lãi sau thuế gần 72 tỷ đồng và 77 tỷ đồng, các thành viên còn lại của Tập đoàn Tân Hoàng Minh đều lỗ, đơn cử như Ngôi Sao Việt dù doanh thu đạt trên 10.000 tỷ đồng nhưng công ty vẫn lỗ sau thuế hơn 1.000 tỷ đồng.

Chia sẻ tại Lễ tổng kết của Tân Hoàng Minh diễn ra vào cuối năm ngoái, ông Đỗ Anh Dũng cho biết, Tân Hoàng Minh hiện có khoảng 850 nhân sự.

Theo ông Dũng, năm 2020 là một năm vô cùng khó khăn đối với nền kinh tế, đa số các tập đoàn và các công ty lớn đều gặp khó khăn. Song, đây cũng là một năm thành công của doanh nghiệp trong việc phát triển quỹ đất. Dự án của tập đoàn ở các tỉnh đều rất thuận lợi. Tại Hà Nội, Tân Hoàng Minh từng được giao hai dự án lớn gồm Xuân Mai Smart City và khu Outlet.

Ngoài ra, trong năm 2020, Tân Hoàng Minh đã trả 11.900 tỷ đồng tiền nợ, trả hơn 2.000 tỷ đồng tiền lãi vay và vay mới hơn 7.000 tỷ đồng.

"Nếu trong năm 2020, Tân Hoàng Minh giảm khoảng 20 - 30% chi phí thì sẽ tiết kiệm được nhiều, thậm chí cả gần 100 tỷ đồng" ông Dũng chia sẻ trước truyền thông.

Nội dung: Vương Liễu

Đồ họa: Hoàng Việt