TP.HCM: Căn hộ dịch vụ và căn hộ cho thuê có sự cạnh tranh mạnh mẽ
Trong 8 tháng đầu năm 2022, thị trường căn hộ dịch vụ tại TP. HCM đã phục hồi tích cực nhưng đang chịu sự cạnh tranh mạnh mẽ phân khúc căn hộ chung cư cho thuê do phân khúc này có giá thuê trung bình thấp hơn 40%.
Thị trường căn hộ dịch vụ tăng trưởng ấn tượng
Báo cáo thị trường bất động sản TP. HCM quý II/2022 của Savills cho thấy, công suất cho thuê của phân khúc căn hộ dịch vụ đã đạt 74%, tăng 6 điểm phần trăm theo quý và 10 điểm phần trăm theo năm. Giá thuê trung bình cũng tăng nhẹ 1% theo quý, đạt 496.800 VND/m2/tháng. Trong đó, nổi trội là phân khúc hạng A ghi nhận tăng 3% theo quý và 6% so với cùng kỳ năm trước.
Với tình hình hoạt động cải thiện, thị trường đạt lượng tiêu thụ cao nhất kể từ quý I/2020, sau khi đại dịch Covid-19 bùng phát. Từ khi Việt Nam mở cửa biên giới trở lại vào tháng 3/2022, nhóm chuyên gia nước ngoài, đặc biệt từ Nhật Bản và Đài Loan làm việc trong ngành xây dựng và sản xuất đã quay trở lại. Cùng với đó là nguồn cung đến từ các sinh viên quốc tế và người lao động quay trở lại Việt Nam sau thời gian dài đóng cửa.
“Mô hình căn hộ dịch vụ chủ yếu phục vụ các doanh nhân, thương nhân trong nước và quốc tế khi đi công tác, hội thảo và hội nghị. Sau dịch, TP. HCM mở cửa trở lại nên lượng khách tăng mạnh. Lợi thế của căn hộ dịch vụ là có quy mô cao tầng tại trung tâm, an ninh an toàn tuyệt đối, nội thất đồng bộ lại có thêm dịch vụ dọn phòng, giặt ủi trọn gói để tiện phục vụ nên hút khách”, chị Thúy An, một quản lý tòa nhà căn hộ dịch vụ cho thuê tại quận 1 cho biết.
Chị An cũng chia sẻ, mô hình hoạt động căn hộ dịch vụ giống như mô hình hoạt động của khách sạn thông thường. Tuy nhiên tiện dụng hơn căn hộ cho thuê là có phòng bếp nấu ăn riêng, chỗ rửa chén và máy giặt, khu vực sinh hoạt và ngủ rộng hơn theo tiêu chuẩn thông thường và thường có phòng tập thể dục, còn khách sạn thì không. Dẫu vậy, giá thuê loại căn hộ này khá đắt đỏ. Tại quận 1, căn diện tích 40m2 trung bình khách phải trả tới 1 nghìn USD tới 2 nghìn USD/tháng tùy vị trí.
Bên cạnh đó, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho biết, giá thuê căn hộ tại TP. HCM đã tăng tối thiểu 10% so với cuối năm 2021. Theo VARS, giá thuê “nhảy vọt” do nhu cầu hồi phục nhanh sau khi TP. HCM chính thức được công nhận là “vùng xanh”, cả giới chuyên gia quốc tế cũng như lao động ngoại tỉnh đồng loạt quay trở lại. Trong đó, sôi động nhất là các khu vực TP. Thủ Đức, quận Tân Phú, huyện Bình Chánh… nơi có nhiều khu công nghiệp công nghệ cao và trường học lớn.
Theo Cục Thống kê TP. HCM, trong 6 tháng đầu năm 2022, TP. HCM có 304 dự án FDI mới với số vốn đăng ký 231 triệu USD. Singapore là nhà đầu tư lớn nhất, tiếp theo là Nhật Bản. Số dự án FDI mới tăng 16% theo năm là tín hiệu tích cực đối với thị trường do đối tượng khách chủ yếu là người nước ngoài.
Để đáp ứng nguồn cầu tiềm năng này, trong quý vừa qua, dự án căn hộ dịch vụ hạng C Saigon Airport Plaza với 44 căn đã vận hành trở lại. Trong tương lai, dự kiến thị trường đón nhận 780 căn đến từ 5 dự án, trong đó, nguồn cung khu trung tâm chiếm khoảng 38%.
Cạnh tranh mạnh mẽ với căn hộ cho thuê
Mặc dù tín hiệu thị trường cho thấy, loại hình căn hộ dịch vụ cho thuê đã phục hồi tích cực sau đại dịch Covid 19, tuy nhiên, thị trường này lại đang có sự cạnh tranh gay gắt với căn hộ chung cư cho thuê.
Chuyên gia của Savills cho biết, căn hộ chung cư cho thuê (buy - to - let) - phân khúc cạnh tranh trực tiếp với căn hộ dịch vụ đang có nguồn cung lớn và giá thuê thấp hơn.
Kết quả khảo sát của đơn vị này cho thấy, giá thuê căn hộ dịch vụ cao hơn 40% so với giá thuê trung bình của căn hộ chung cư hạng A và B. Bên cạnh đó, nguồn cung lớn căn hộ sẽ được cung cấp cho thị trường từ nay đến năm 2024 với 26.000 căn hạng A và B được bàn giao và cho thuê. Đây được xem là một áp lực lớn đối với thị trường căn hộ dịch vụ tương lai.
Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP. HCM cho biết, trong 5 năm gần đây, giá thuê căn hộ bán cho thuê lại (buy-to-let) có mức tăng trưởng tốt lên đến 5% mỗi năm trong giai đoạn trước 2020. Dưới tác động của đại dịch, thị trường này có xu hướng giảm khoảng 7% mỗi năm trong 2 năm. Ngoài ra, một lượng lớn căn hộ bán được bàn giao và khoảng 30% lượng này tham gia vào thị trường cho thuê trong thời gian này. Đến năm 2022, khi tình hình kinh tế có xu hướng phục hồi, căn hộ chung cư đang có giá thuê dần tăng trở lại mức trước dịch.
“Sự chênh lệch giá thuê giữa căn hộ dịch vụ và căn hộ bán cho thuê lại cho thấy loại hình căn hộ dịch vụ, nhất là phân khúc hạng C, đang đối mặt với sự canh tranh gay gắt từ căn hộ trung và cao cấp. Các dự án căn hộ ngày càng được phát triển với chất lượng tốt, cung cấp đa dạng tiện ích nội khu và được vận hành quản lý chuyên nghiệp. Điều này thu hút khách thuê chuyển dịch sang căn hộ cho thuê có mức giá tốt hơn”, bà Trang phân tích.
Tuy nhiên, nhìn nhận ở góc độ khách mua căn hộ để đầu tư cho thuê, vị chuyên gia này cho biết, họ thường cân nhắc 2 khoản lợi nhuận là lợi nhuận từ tăng giá của bất động sản và lợi nhuận từ cho thuê.
“Khảo sát của chúng tôi trong quý II/2022 cho thấy, lợi nhuận từ việc cho thuê đang ở mức thấp hơn lợi nhuận ngân hàng. Mức lợi nhuận cho thuê nằm trong khoản 3,2%/ năm đến 6,5%/ năm tùy theo khu vực. Trong đó, khu CBD, Khu đô thị mới tại quận 2 và quận 7 có mức lợi nhuận cho thuê thấp do giá trị căn hộ ở mức cao, trong khi các khu vực như Nhà Bè, Bình Tân và quận Thủ Đức cũ thuộc TP.Thủ Đức có mức lợi nhuận cho thuê cao hơn từ 5,7% đến 6,5%”, bà Trang cho biết thêm.
Mặc dù mức lợi nhuận từ hoạt động cho thuê hiện nay không quá cao song vị chuyên gia này khuyến nghị các nhà đầu tư vẫn có thể cân nhắc về tiềm năng tăng trưởng lợi nhuận trên giá trị tài sản để đưa ra được quyết định đầu tư sáng suốt.
Thanh Vũ
