Đề xuất cấp sổ đỏ cho dự án bất động sản nghỉ dưỡng

Theo dõi KTMT trên

Thẩm định kỹ tính pháp lý các dự án trước khi cấp sổ đỏ

Tại Hội thảo “Góp ý cho các dự thảo Nghị định sửa đổi các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai”, bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Tổng cục Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho biết, dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật đất đai lần này sẽ bổ sung quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ) cho các dự án bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo đó, các địa phương sẽ tiến hành thẩm định kỹ tính pháp lý các dự án trước khi thực hiện việc cấp sổ đỏ. Sau khi được cấp sổ đỏ, chủ sở hữu các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng được chuyển quyền sở hữu, thực hiện các giao dịch mua bán, sang tên bình thường như các giao dịch loại hình bất động sản nhà ở.

Theo bà Vân Anh, hiện nay, việc thiếu hành lang pháp lý rõ ràng, cụ thể đã và đang khiến nhiều địa phương gặp lúng túng trong việc cấp sổ đỏ cho các sản phẩm condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng trong suốt thời gian qua.

“Trên thực tế ghi nhận có địa phương chưa triển khai thực hiện được việc cấp sổ hoặc có địa phương đã triển khai thực hiện được việc cấp sổ đối với các công trình, tuy nhiên không phù hợp với quy định của pháp luật”, bà Vân Anh cho biết.

Nếu quy định cấp sổ đỏ cho các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng được thông qua và chính thức ban hành, hàng trăm dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại các trung tâm du lịch nghỉ dưỡng lớn như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc sẽ được gỡ vướng về pháp lý.

Để giải quyết những khó khăn, vướng mắc trong thời gian qua liên quan đến việc cấp sổ đỏ cho các loại công trình bất động sản nghỉ dưỡng, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã bổ sung vào dự thảo nghị định hướng dẫn Luật đất đai việc cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch và công trình khác phục vụ mục đích lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.

Với các chủ sở hữu công trình khách sạn, căn hộ khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch và công trình khác phục vụ mục đích lưu trú, du lịch nếu đáp ứng đủ các điều kiện cần và đủ theo quy định của Luật xây dựng, Luật kinh doanh bất động sản thì sẽ được cấp sổ đỏ.

Chưa có tiêu chí cụ thể về công trình căn hộ khách sạn, văn phòng lưu trú…

Đánh giá về việc cấp sổ đỏ cho condotel, ông Nguyễn Tuấn Minh, đại diện ngân hàng Techcombank cho rằng tâm lý của khách hàng sẽ an tâm hơn khi quyền sở hữu được công nhận bằng chứng từ pháp lý do Nhà nước cấp thay vì chỉ cầm trên tay hợp đồng mua bán condotel.

Tuy nhiên, không như quyền sử dụng đất của người mua căn hộ chung cư là ổn định lâu dài, quyền sử dụng đất của người mua condotel vẫn là thuê chung theo thời hạn dự án. Vì vậy, vẫn sẽ còn đó câu hỏi về quyền sở hữu condotel, quyền sử dụng đất khi hết thời hạn dự án nếu không được gia hạn.

Đồng tình với ý kiến thông qua việc cấp sổ đỏ cho loại hình condotel, tuy nhiên, luật sư Nguyễn Đức Mạnh, Phó Tổng Giám đốc Công ty Luật Bizlink, cho rằng cần có quy định cụ thể để xác định công trình như thế nào là loại hình condotel, officetel. Việt Nam hiện chưa có tiêu chí cụ thể về việc một công trình được coi là căn hộ khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng.

Việc xác định loại hình này hiện nay vẫn còn nhiều vấn đề lấn cấn, chưa rõ ràng khi mà căn hộ condotel có nhiều điểm tương đồng với căn hộ chung cư cũng như các loại hình bất động sản khác. Đặc điểm của công trình căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ khách sạn trong khối nhà khách sạn, dự án nghỉ dưỡng nên cần làm rõ sở hữu chung, riêng.

Luật sư Nguyễn Đức Mạnh còn cho rằng, trong Dự thảo cũng nên làm rõ đầy đủ tất cả các tiêu chí cụ thể để định danh đúng cho loại hình bất động sản này, tránh để tồn đọng những sai sót, vướng mắc khi đưa vào thực tiễn, gây khó cho chính quyền địa phương khi thực hiện.

Ông Mạnh nhấn mạnh: “Hơn nữa, việc cấp sổ đỏ cho các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng theo hướng sở hữu lâu dài cũng cần tính tới việc điều chỉnh quy hoạch, quản lý cư trú tại khu vực dự án. Và cần tính toán xem có cần giới hạn tỷ lệ người nước ngoài sở hữu các căn hộ nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng, văn phòng lưu trú như các dự án nhà ở thông thường”.

Ông Nguyễn Văn Đính, chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản, đề nghị bổ sung điều khoản chuyển tiếp về chế độ sử dụng đất với các dự án condotel, officetel. Theo ông, nhiều dự án này đã được các địa phương chấp thuận cho chủ đầu tư thực hiện theo hình thức đất ở đô thị/nông thôn hoặc đất không hình thành đơn vị ở. Tuy nhiên, Luật Đất đai lại không có quy định về hình thức đất ở không hình thành đơn vị ở, cũng như không có quy định về chế độ sử dụng đất với các dự án xây dựng condotel, officetel, dẫn đến rủi ro pháp lý cho chủ đầu tư, người mua.

Do vậy, ông đề xuất nếu khu đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì được chuyển sang đất ở và được tiếp tục thực hiện. Chủ đầu tư sẽ nộp bổ sung tiền đất nếu có, và người mua được sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Trong trường hợp không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, thì phải chuyển mục đích sang đất thương mại dịch vụ. Chủ đầu tư chỉ có trách nhiệm nộp tiền đất theo đất thương mại dịch vụ và người mua được cấp sổ đỏ theo Điều 32a.

Đánh giá của Savills trước đó cho rằng condotel được cấp sổ đỏ sẽ là gói kích cầu kịp thời khi pháp lý của loại hình "bất động sản lai" còn yếu và dịch chưa dứt hẳn.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa cũng cho rằng, việc cấp sổ đỏ cho condotel, officetel... sẽ định vị lại thị trường bất động sản ven biển. Sổ đỏ condotel sẽ trao thêm cơ hội cho các chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ; Condotel sẽ được định giá tốt hơn. Ngoài ra, sổ đỏ condotel sẽ tạo lực đỡ tâm lý cho thị trường đầu tư này sau loạt biến cố như dịch nCoV hay cú sốc phá vỡ cam kết lợi nhuận đầy tiêu cực của Cocobay.

Bùi Hằng