Nguyên nhân khiến chung cư ở Hà Nội liên tục tăng giá
Bất chấp thanh khoản kém, giá chung cư tại Hà Nội vẫn tăng liên tục. Nguyên nhân vẫn bắt nguồn từ việc nguồn cung thấp, khan hiếm sản phẩm phục vụ nhu cầu thực.
Chung cư tại Hà Nội vẫn tiếp tục đà tăng từ nhiều tháng nay
Chung cư Hà Nội đang ngày càng có giá, đặc biệt là khu vực trung tâm. Sau 15 quý liên tục tăng giá, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư hiện nay đã cao hơn 53% so với quý I/2019.
Mối quan tâm và giá nhà chung cư tại Hà Nội vẫn tiếp tục đà tăng từ nhiều tháng nay ở tất cả phân khúc từ bình dân, trung cấp đến cao cấp.
Theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn cho biết, mức độ quan tâm đến bất động sản tại Hà Nội trong 8 tháng đầu năm tăng 4%. Lượt tìm mua chung cư Hà Nội cũng tăng 9%. Các phân khúc căn hộ tại Hà Nội có giá rao bán tăng 15-15,5% so với cùng kỳ năm ngoái.
Chị T (Hà Nội) cho biết, chị vừa tham khảo dự án chung cư trên đường Láng Hạ (Hà Nội) bắt đầu mở bán. Chị T khá sốc khi một căn hộ 2 phòng ngủ tại đây có giá thấp nhất lên tới 7 tỷ đồng.
Chị T nói: "Mặc dù biết dự án có vị trí trung tâm nhưng với mức giá này vượt quá khả năng chi trả của gia đình tôi. Giờ dự án mới ra nào cũng giá quá đắt".
Đi xa hơn chút xuống quận Hoàng Mai, chị T cũng được báo giá căn hộ đang mở bán lên tới 43 triệu đồng/m2. Thậm chí, khi chị chấp nhận qua cầu Long Biên, đi xem dự án đang xây, chị T ngán ngẩm khi giá cũng lên tới 50 triệu đồng/m2.
Savills cho biết, ở phân khúc căn hộ bán ở Hà Nội, nguồn cung mới có hơn 5.300 căn hộ, tăng 235% theo quý và 69% theo năm. Nguồn cung mới đến từ 7 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 7 dự án hiện tại. Trong đó, 80% là căn hộ hạng B, 13% là hạng A, và 7% là căn hộ hạng C. Nguồn cung sơ cấp gồm hơn 21.000 căn hộ, tăng 17% theo quý và 7% theo năm. Hạng B chiếm 85% thị phần, theo sau là hạng C với 8%.
Giá căn hộ từ 2-4 tỷ đồng chiếm 85% nguồn cung, tăng mạnh từ mức 15% trong năm 2018. Căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng chiếm 12%, còn lại là các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng. Giá cho thuê theo tháng trung bình là 15 triệu đồng/căn và giá bán trung bình là 3 tỷ đồng/căn, với tỷ suất lợi nhuận cho thuê đạt 6%.
Nguồn cung hạn chế do thủ tục pháp lý
Thông tin từ báo chí cho biết, mới đây bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Savills Hà Nội chia sẻ: “Giá căn hộ có xu hướng tăng từ năm 2019. Thủ tục pháp lý kéo dài và chậm phê duyệt dẫn tới nguồn cung còn hạn chế".
Hà Nội sẽ bố trí gần 1.900 ha cho phát triển nhà ở, bao gồm gần 1.400 ha ở đô thị và hơn 480 ha tại nông thôn. Thành phố sẽ cần gần 20 triệu m2 căn hộ (tương đương 166.600 căn) đến năm 2025 để đáp ứng nguồn cầu. Tuy nhiên, sẽ chỉ có thêm 70.000 căn dự kiến được mở bán tới năm 2025, do đó dẫn tới việc thiếu hụt giữa nguồn cung thực tế và theo Chương trình Phát triển Nhà ở, ước tính vào khoảng 96.600 căn, bà Thu Hằng cho hay.
Bộ Xây dựng cũng cho biết, nguồn cung mới của tất cả các phân khúc trong 6 tháng đầu năm đều hạn chế, giá bán bất động sản tiếp tục tăng mạnh từ đất nền, biệt thự đến căn hộ chung cư. Các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của các đô thị hầu như không có căn hộ bình dân với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2. Căn hộ trung cấp có mức giá 30-50 triệu đồng/m2 là sản phẩm chủ đạo trên thị trường.
Theo chuyên gia trong ngành, giá nguyên vật liệu đầu vào tăng cao, giá đất tăng, nguồn cung khan hiếm, thấp nhất trong vòng 5 năm qua… là những lý do chính khiến căn hộ chung cư khó giảm giá.
Savills dự báo về phân khúc chung cư này trong quý IV/2022 cho biết, 8 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ mở bán 5.000 căn hộ cho thị trường. Khoảng 70% nguồn cung tương lai sẽ là các căn hộ hạng B. Theo vị trí, các quận/huyện Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, và Gia Lâm sẽ chiếm 80%. Còn tại Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng hơn 100.000 căn hộ. Cải thiện cơ sở hạ tầng, sản phẩm với giá cả phải chăng và đa dạng các dịch vụ tiện ích là các yếu tố then chốt để các dự án thành công.
Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), việc thị trường nhà ở đang phát triển theo hình tháp ngược, với số lượng căn hộ cao cấp chiếm lĩnh rổ hàng, còn số lượng căn hộ bình dân vốn dành cho đa số người dân lại có tỷ lệ bằng không. Thực trạng này là dấu hiệu của sự thiếu bền vững, cần cấp thiết điều chỉnh lại.
Chuyên gia trong ngành này cũng cho hay, giá nguyên vật liệu đầu vào tăng cao, giá đất tăng, nguồn cung khan hiếm, thấp nhất trong vòng 5 năm qua… là những lý do chính khiến căn hộ chung cư khó giảm giá.
Tuy nhiên, sức mua khó đạt được sự mạnh mẽ như trước vì thu nhập bình quân của người dân chưa bắt kịp với mức độ tăng của bất động sản. Mặt khác, nhóm đối tượng sử dụng đòn bẩy tài chính đang gặp nhiều khó khăn hơn khi chính sách hỗ trợ cho vay bất động sản đang được kiểm soát chặt chẽ.
Ông Lê Đình Hảo, Giám đốc khối kinh doanh của Batdongsan.com cho hay: “Thị trường chung cư tại Hà Nội ghi nhận mức độ quan tâm tăng nhẹ, giá bán tăng mạnh nhất trong phân khúc trung cấp”.
“Mức độ quan tâm tăng đã kéo giá bán chung cư tăng lên trong quý III/2022 so với cùng kỳ năm ngoái và có xu hướng tăng từ phân khúc bình dân tới phân khúc trung và cao cấp. Cụ thể giá bán chung cư bình dân tăng 7%, trung cấp tăng 18%, cao cấp tăng 10%” - Ông Hảo cho biết.
Huyền Diệu
